榮觀房產網房地產投資基金基礎
1. 什么叫房地產基金
1、私募股權房地產投資基金，簡稱房地產基金，一般指專注于房地產領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產資金進行并購或開發的投資模式。
2、分類： 美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分，采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產投資基金最為普遍，而采用開放式基金模式的相對較少；約占30%。
3、特點： 具有流動性強的特點，便于投資者控制風險，而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。 但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制，該類基金一般不能直接投資于房地產資產，而是要通過投資于房地產投資信托股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資，而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90%以上。
4、基金種類： 公司型房地產基金 公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、通過發行基金單位籌集資產并投資于房地產的基金。其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；其發起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。
契約型房地產基金 契約型房地產投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。
契約型房地產投資基金三方當事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。 有限合伙型房地產基金 有限合伙將合伙人分成兩類，即：有限合伙人和普通合伙人。
對于有限合伙公司而言，前者是企業的所有者，后者是企業的經營者。有限合伙型房地產基金的目的是獲取能產生最大現金流量的房地產，可能采取用現金購買收益型房地產的策略。
投資者的目的將決定有限合伙型房地產基金投資目的以及相應的策略。有限合伙型房地產基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。
有限合伙制房地產投資基金 一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有限責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。在這種基金組織形式中，普通合伙人負責基金經營管理，并對基金債務承擔無限責任；而有限合伙人擁有所有權而無經營權，也不承擔無限責任。
有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券（包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等）和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。
有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任，所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業，除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時，可以進行適當融資，但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。
2. 房地產基金的基金種類
公司型房地產基金公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、通過發行基金單位籌集資產并投資于房地產的基金。
其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；其發起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。契約型房地產基金契約型房地產投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。
其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。契約型房地產投資基金三方當事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。
有限合伙型房地產基金有限合伙將合伙人分成兩類，即：有限合伙人和普通合伙人。對于有限合伙公司而言，前者是企業的所有者，后者是企業的經營者。
有限合伙型房地產基金的目的是獲取能產生最大現金流量的房地產，可能采取用現金購買收益型房地產的策略。投資者的目的將決定有限合伙型房地產基金投資目的以及相應的策略。
有限合伙型房地產基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。有限合伙制房地產投資基金一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有限責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。
在這種基金組織形式中，普通合伙人負責基金經營管理，并對基金債務承擔無限責任；而有限合伙人擁有所有權而無經營權，也不承擔無限責任。有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券（包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等）和房地產資產等方面。
房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任，所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業，除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時，可以進行適當融資，但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。
3. 房地產基金的投資方式有哪些
房地產投資基金的類型根據投資方式的不同，可分為權益型、抵押型與混合型。
權益型投資一般直接或間接投資于房地產項目，其收入主要來源于房地產項目直接產生的租金收入和出售的增值收益，權益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決于項目實際運作情況。抵押型投資則是借錢給開發商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產貸款支持證券的方式投向房地產開發項目，收益則來源于房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系并不大。
目前國內人民幣地產基金絕大部分是以抵押型投資為主。混合型是介于權益型和抵押型之間的一種房地產投資基金，兼具權益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。
理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。正規的房地產投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標準；會設立專門的托管賬戶保障投資人資金安全；只以地產項目作為投資標的，并以資產抵押或股權質押等形式進行風控；除非是商業類地產運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據所投資項目周期按年付息。
當然由于地產投資基金的回報一般遠高于銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發生問題，投資者也會蒙受損失。
4. 什么是房地產投資基金
從國際范圍看，REITs（房地產投資信托基金）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
房地產投資基金需要注意的地方：
1、房地產是不動產，資產跑不掉，所以每一分真正的投入都會固化為資產；
2、房地產行業是資金密集型行業，不太需要很多人，只需要錢。開發商最大的作用就是舉牌子拍地和項目定位，剩下的東西都可以外包。設計有設計院，施工有專門的施工單位，銷售也有專門的團隊。
3、房地產行業的財務比較簡單，大項成本比較清晰。除了土地，建安，稅費這3個模塊是主要成本外，其他的例如開發商和項目商的人工成本，以及相關管理費等都是比例非常小的支出。
5. 了解基金的基礎知識.
近期見到有很多網友常常提問基金是怎么回事，好象基金是個很復雜難懂的東西，又說推薦去讀的基金知識文章看不懂。
因此我常想如何讓這些朋友在最短的時間內理解基金是什么，為大家展示一下這些并不神秘的基金，于是萌生想法，試著盡可能用通俗的語言解釋下什么是基金，希望對這些朋友盡快了解基金有所幫助。 假設您有一筆錢想投資債券、股票啦這類證券進行增值，但自己又一無精力二無專業知識，三呢錢也不算多，就想到與其他10個人合伙出資，雇一個投資高手（理論上比我還高點的），操作大家合出的資產進行投資增值。
但這里面，如果10多個投資人都與投資高手隨時交涉，那事還不亂套，于是就推舉其中一個最懂行的牽頭辦這事。 定期從大伙合出的資產中按一定比例提成給他，由他代為付給高手勞務費報酬，當然，他自己牽頭出力張羅大大小小的事，包括挨家跑腿，有關風險的事向高手隨時提醒著點，定期向大伙公布投資盈虧情況等等，不可白忙，提成中的錢也有他的勞務費。
上面這些事就叫作合伙投資。 將這種合伙投資的模式放大100倍、1000倍，就是基金。
這種民間私下合伙投資的活動如果在出資人間建立了完備的契約合同，就是私募基金（在我國還未得到國家金融行業監管有關法規的認可）。 如果這種合伙投資的活動經過國家證券行業管理部門（中國證券監督管理委員會）的審批，允許這項活動的牽頭操作人向社會公開募集吸收投資者加入合伙出資，這就是發行公募基金，也就是大家現在常見的基金。
基金管理公司是什么角色？基金管理公司就是這種合伙投資的牽頭操作人，不過它是個公司法人，資格要經過中國證監會審批的。基金公司與其他基金投資者一樣也是合伙出資人之一，另一方面由于它牽頭操作，要從大家合伙出的資產中按一定的比例每年提取勞務費（稱基金管理費），替投資者代雇代管理負責操盤的投資高手（就是基金經理），還有幫高手收集信息搞研究打下手的人，定期公布基金的資產和收益情況。
當然基金公司這些活動是證監會批準的。 為了大家合伙出的資產的安全，不被基金公司這個牽頭操作人偷著挪用，中國證監會規定，基金的資產不能放在基金公司手里，基金公司和基金經理只管交易操作，不能碰錢，記帳管錢的事要找一個擅長此事又信用高的人負責，這個角色當然非銀行莫屬。
于是這些出資（就是基金資產）就放在銀行，而建成一個專門帳戶，由銀行管帳記帳，稱為基金托管。當然銀行的勞務費（稱基金托管費）也得從大家合伙的資產中按比例抽一點按年支付。
所以，基金資產相對來說只有因那些高手操作不好而被虧損的風險，基本沒有被偷挪走的風險。 從法律角度說，即使基金管理公司倒閉甚至托管銀行出事了，向它們追債的人都無權碰大家基金專戶的資產，因此基金資產的安全是很有保障的。
如果這種公募基金在規定的一段時間內募集投資者結束后宣告成立（國家規定至少要達到1000個投資人和2億元規模才能成立），就停止不再吸收其他的投資者了，并約定大伙誰也不能中途撤資退出，但以后到某年某月為止我們大家就算帳散伙分包袱，中途你想變現，只能自己找其他人賣出去，這就是封閉式基金。 如果這種公募基金在宣告成立后，仍然歡迎其他投資者隨時出資入伙，同時也允許大家隨時部分或全部地撤出自己的資金和應得的收益，這就是開放式基金。
不管是封閉式基金還是開放式基金，如果為了方便大家買賣轉讓，就找到交易所（證券市場）這個場所將基金掛牌出來，按市場價在投資者間自由交易，就是上市的基金。 現在我們再來讀下面的基金的概念，就不太暈頭了吧。
證券投資基金是一種利益共享、風險共擔的投資于證券的集合投資理財方式，即通過發行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管（一般是信譽卓著的銀行），由基金管理人（即基金管理公司）管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具的投資。 基金投資人享受證券投資的收益，也承擔因投資虧損而產生的風險。
我國基金暫時都是契約型基金，是一種信托投資方式。 證券投資基金的特點： 1、專家理財是基金投資的重要特色。
基金管理公司配備的投資專家，一般都具有深厚的投資分析理論功底和豐富的實踐經驗，以科學的方法研究股票、債券等金融產品，組合投資，規避風險。 相應地，每年基金管理公司會從基金資產中提取管理費，用于支付公司的運營成本。
另一方面，基金托管人也會從基金資產中提取托管費。此外，開放式基金持有人需要直接支付的有申購費、贖回費以及轉換費。
上市封閉式基金和上市開放式基金的持有人在進行基金單位買賣時要支付交易傭金。 2、組合投資，分散風險。
證券投資基金通過匯集眾多中小投資者的資金，形成雄厚的實力，可以同時分散投資于很多種股票，分散了對個股集中投資的風險。 3、方便投資，流動性強。
證券投資基金最低投資量起點要求一般較低，可以滿足小額投資者對于證券投資的需求，投資者可根據自身財力決定對基金的投資量。 證券投資基金大多有較強的變現能力，使得投資者收回投資時非常便利。
我國對百姓的基金投資收益還給予免稅*策。 附帶解。
6. 現在投資房地產基金合適嗎
現在投資房地產基金值得考慮。雖然近兩年國家的調控*策密集出臺，房地產企業的資金明顯收緊。但是在這種分化行情下，將帶來大量結構性投資機會，也為房地產股權投資基金帶來了前所未有的發展機遇。所以說現在投資房地產基金是很合適。
在房地產股權投資基金這一塊，像平安不動產基金這種有充足的資金實力，又有多元化項目獲取渠道的機構比較有口碑的。平安不動產基金依托平安品牌優勢和綜合金融背景，擁有雄厚的資金實力和強大的募資能力，投資管理團隊來自國內外頂尖的金融及地產標桿企業，平均從業年限超過10年；依托于萬億規模的投資和管理經驗，精準研判市場，投資能力一流。
對于個人投資者而言，在當前市場情況下，可以選擇優質管理人發行的房地產股權基金，與地產開發商同股同權投資于高能級城市群、高潛力重點核心區域的房地產項目，把握行業當下的投資機遇。
7. 買房和買基金,先哪個好呢
現在炒房投入大，回報不一定大。基金是理財的趨勢，但買之前要多學習基金知識，選準信譽好的老牌基金公司，在買的時候，別單買一只，要多買幾種，這樣能有個對比。基金是個長期的投資，只有投入時間越長，回報才越大。謹慎投資，謹慎理財，才能取得好的收益。
回答者：ghdxz - 試用期 一級 6-4 15:37
從1980年至2005年，美國持有開放式基金的家庭戶數從460萬戶上升到5370萬戶，占家庭總戶數的比例從5.7%提高到47.5%，也就是說，近一半的美國家庭持有基金。摘自中國證券業協會《基金投資者教育手冊》
買基金還是分散組合好
房子除了自己居住 已經失去投資的價值
8. 我是一個想投資購買基金的新手,我想知道作為一個新手投資基金需要
1.了解什么是基金，什么是開放式基金
基金投資是一種利益共享、風險共擔的集合證券投資方式，已逐漸成為大眾一種重要的投資工具。
開放式基金是指基金發行的規模可以隨著投資人申請購買或要求贖回而隨時變動，投資人可以在基金契約規定的開放日內到銀行自由買入或賣出的基金。
2.基金的類型
貨幣市場型 股票型 債券型 混合型 配置型 保本型
3.基金的風險
貨幣市場型
房地產投資基金有那些
1. 房地產基金的基金種類
公司型房地產基金公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、通過發行基金單位籌集資產并投資于房地產的基金。
其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；其發起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。契約型房地產基金契約型房地產投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。
其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。契約型房地產投資基金三方當事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。
有限合伙型房地產基金有限合伙將合伙人分成兩類，即：有限合伙人和普通合伙人。對于有限合伙公司而言，前者是企業的所有者，后者是企業的經營者。
有限合伙型房地產基金的目的是獲取能產生最大現金流量的房地產，可能采取用現金購買收益型房地產的策略。投資者的目的將決定有限合伙型房地產基金投資目的以及相應的策略。
有限合伙型房地產基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。有限合伙制房地產投資基金一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有限責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。
在這種基金組織形式中，普通合伙人負責基金經營管理，并對基金債務承擔無限責任；而有限合伙人擁有所有權而無經營權，也不承擔無限責任。有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券（包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等）和房地產資產等方面。
房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任，所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業，除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時，可以進行適當融資，但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。
2. 上市房地產信托基金有哪些
供參考：
五色土抵押基金：（年收益率10%—18%）五色土抵押公司擔任投資顧問，通過盡職調查風險評級，確定擬不動產抵押項目，然后募集投資人，投資人的資金直接交付給信托公司，形成不動產抵押信托基金，由信托公司向借款人發放不動產抵押貸款，信托公司將收取的本息向投資人轉付。這屬于五色土私募信托基金。
優先受益人：100萬以上，年收益率10%--12%;300萬以上，年收益率12%--15%；劣后受益人：1000萬以上，年收益率18% 。
3. 房地產私募基金的分類
根據基金證券是否可贖回，即按基金規模是否固定，可以分成開放式房地產投資基金和封閉式房地產投資基金。
采用共同基金組織形式的綜合房地產基金屬于開放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地產投資基金多為封閉式基金。根據資金募集方式，可以分為私募房地產投資基金和公募房地產投資基金。
根據盈利模式可以分為權益型房地產投資信托、抵押型房地產投資信托和混合性房地產投資信托三種房地產投資信托模式。根據信托期限可以分類為有限期房地產投資基金和無限期房地產投資基金。
傘型合伙房地產投資信托是擁有一家房地產有限合伙公司的房地產投資信托，并且是該房地產有限合伙公司的主要合伙伙伴。傘型多重合伙房地產投資信托是擁有多家房地產經營合伙公司的房地產投資信托。
從房地產投資基金的資金來源和管理方式來看，房地產投資基金可以分為：獨立型房地產投資基金、附屬型房地產投資基金、半附屬型房地產投資基金。 。
4. 房地產信托投資基金的種類
從不同角度看，對 REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。契約型 REITs 本身并非獨立法人，僅僅屬于一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產進行投資。
二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。
權益型 REITs 投資于房地產并擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發后進行轉售。
抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性
3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不愿持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。
4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區別在于：第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監管方面，私募型基金受到法律以及規范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。
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