中國人民大學房地產研究中心

湖南省房地產研究中心

1. 未來有哪些城市房價上漲個

房市2015年危險信號：購房適齡人口達峰值

根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。

2. 網絡大V陳杰人涉嫌什么罪

湖南雙-峰縣青樹坪鎮，坐落著一座占地2200多平方米的私家宅院，名為“富德堂”，門聯鐫刻“龍虎氣概，家國情懷”。

院子的主人叫陳-杰人，是“杰人觀察”“杰人觀察視角”“杰人觀察平臺”等微信公眾號的實際控制人和運營者，自詡資深媒體人、法律文化學者、品牌策劃和危機公關專家…… 然而，7月7日下午，湖南紅網一則通報令人咋舌—— “日前，公-安機關破獲一起‘以網牟利’，大肆進行非法經營、敲詐勒索等犯罪活動的案-件，犯罪嫌疑人陳-杰人已被公-安機關依法采取刑事強制措施。” 隨著公-安機關調查的逐步深入，案-件背后的真相逐漸浮出-水面：陳-杰人先后注冊建立21個微博、公眾號、頭條號等自媒體賬號，發表炒作、攻擊、揭露等各類負面文章3000余篇，炮制各類負面輿情200余起，制造一個又一個輿論漩渦，大肆進行非法活動，幾年時間斂財數千萬元。

“受利益的驅動，我打著公平正義的旗號和法律的幌子，干的卻是反法律、反公平的勾當，如同一只互聯網上的跳梁小丑” 日前，湖南公-安機關對北京華霖管理咨詢有限公司董事長陳-杰人涉嫌非法經營、敲詐勒索罪立案偵-查。警方現已查明，陳-杰人案系具有網上黑惡勢力性質的“家族式”團伙犯罪，該團伙打著“法律和輿論監督”名義和公平正義的幌子，以網絡為犯罪平臺，大肆敲詐勒索、瘋狂斂財，涉嫌敲詐勒索、非法經營等多種違法犯罪，嚴重擾亂網絡管理秩序、破壞基層*治生態和社會穩定。

這個“家族式”犯罪團伙分工明確：陳-杰人負責指揮調度、管理微信公眾號、起草并發布文章；其前妻負責財務管理；情人負責代-理案-件，收集內部爆料、協助陳-杰人管理微信公眾號；其弟陳偉人、陳敏人負責接單、線下操作、收集炒作線索等。警方介紹，敲詐勒索受害者不僅有企業主和普通民眾，還包括一些*-府部門和**干部，地域涉及湖南、江西、貴州等11個省市，哪里有“商機”，他們的觸角就伸向哪里。

談到這些年“以網牟利”的經歷，陳-杰人表示，打“*治牌”是他最慣用的伎倆之一。“我把地方-工作中的小瑕疵、小問題無限放大并上綱上線，放到*治的高度評說，利用領導干部對*治敏感性的謹慎心理，迫使他們為了防范*治風險擴大而就范。”

2016年，一場環境污染整治行動正在湖南大范圍開展。其中就包括陳-杰人老家——湖南雙-峰縣的一條河道的清淤治理。

陳-杰人立刻嗅到了商機，指使犯罪嫌疑人、其弟陳偉人等人打著橫幅、拎著四處搜羅來的死雞死鴨到縣*-府“上-訪”。隨后，他將“擺拍”的“上-訪”照片發到網上，并寫下了《與湖南環保廳長XXX商榷：綠色發展不能光說不練》的帖子。

照片上網后，引發輿論關注，由此爭取到了治污項目。陳-杰人找到基層干部，稱爭取來治污資金是他的功勞，必須將其中清淤工程交由他的弟弟陳敏人來做。

后陳-杰人以其堂弟公司的名義簽訂了施工合同，陳敏人負責具體施工。湖南警方調查發現，此項清淤工程，前期完成工程量花費不足200萬元，但在陳-杰人的三次“指導”下，陳敏人將預算做到了600多萬元，預付工程款達到了300萬元。

事后陳敏人說：“原本以為只能掙幾十萬，沒想到能做那么高，不可思議。” “近年來，我以一個法律人自居，在網上寫文章制造動靜時，時常不忘搬出法律條文來辨析。

給人以依法說話的正直形象。”陳-杰人說，他還通常以為當事人提供“法律服務”為幌子，迫使*委、*-府、企業主要領導滿足其條件，幫人“了難”，大肆斂財。

2017年4月至5月，貴州某建設公司在沒有施工資質的情況下承建貴州某房地產開發公司的工程項目，后因工程款支付問題發生糾紛，負責施工的曾某某找到陳-杰人，請求其為自己討回工程款，雙方簽訂法律服務協議。陳-杰人通過公眾號“杰人觀察視角”對貴州玉屏縣*-府等相關部門發帖炒作施壓，在迫使關聯公司支付工程款后刪帖，從中非法獲利103.6萬元。

“這些年來，我緊盯地方-工作的熱點，采取揪辮子、扣帽子等方法，制造負面輿情，讓地方干部畏懼我。”陳-杰人說。

2017年12月，陳-杰人通過“杰人觀察視角”發表《添堵還是炫富？貴州畢節市在北京豪華酒店開扶貧報告會》等多篇文章，炒作畢節在北京召開扶貧招商會一事，給畢節市*-府、金海湖管委會施壓，促使請托人施某某與畢節市*-府、金海湖管委會簽訂《畢節XX汽配城項目補充協議》，順利拿到土地證。事后，陳-杰人非法獲利140萬元。

辦案民-警介紹，陳-杰人在微信中公布了一個咨詢收費標準：電話咨詢費2千至2萬元，當面咨詢費5至20萬元。“委托人找陳-杰人辦事，見面就得交錢，事情辦到一定程度再繳納一筆費用，事情辦成了再按比例分成。”

“妥協”心態，是陳-杰人利用網絡敲詐勒索屢屢得手的主要原因。記者采訪的多名受害者表示，明知炒作自己的文章內容不實，但往往還是選擇花錢消災。

2018年5月31日，湖南省邵東縣一客運公司司機趙某在上班期間感到身體不適，請假回家后到醫院就診，后家屬放棄治療將其接回家中，6月2日趙某在家中病亡。家屬不愿做工傷鑒定又想以工傷標準拿到更多補償，在和公交公司商談未果后，通過中間人找到了陳-杰人。

3. 中財中融投資咨詢有限公司怎么樣

北京中財中融投資咨詢有限公司作為一家專業服務機構，以滿足客戶需求為使命，以促進*府與社會資本成功合作為己任，致力于發展成為PPP領域高端智庫，打造中國PPP產業聯盟，為*府和社會資本做好決策參謀和實施顧問的角色。

主要業務： 1。規劃咨詢？？城市（區域）戰略規劃；社會經濟發展規劃；產業新城（園區）規劃；小城鎮發展規劃；產業發展規劃；文化旅游規劃 2。

PPP咨詢？？項目初步實施方案；項目物有所值評價；財*承受能力論證；項目實施方案；項目采購與簽約咨詢；項目實施評價 3。投融資顧問？？ PPP項目可行性研究；PPP項目投資盡職調查；PPP項目投資顧問；PPP項目融資方案設計；PPP項目融資顧問；PPP項目資產證券化 4。

運營咨詢？？ PPP項目公司設立顧問；PPP項目公司經營規劃；PPP項目公司管理制度設計；PPP項目公司財務稅務咨詢；PPP項目公司法律顧問；PPP項目運營績效對標分析 5。基金管理？？ PPP項目基金管理；PPP項目投資；PPP產業基金發起設立；PPP產業基金管理；受托資產管理 6。

研究培訓？？行業和產業研究；PPP*策及實踐研究；PPP模式及操作研究；*府及發起單位內訓；社會資本內部培訓；PPP專題公開課程；PPP專題研討會/論壇/沙龍典型項目（一） PPP 咨詢國家級示范項目 1。湘潭市高新技術產業開發區湘潭長郡高新實驗學校 PPP 項目（獲財*部第二批 PPP 示范項目，評審 80 分，位列第一名） 2。

甘肅省白銀市地下綜合管廊 PPP 模式方案設計（已獲批國家地下綜合管廊試點城市） 3。內蒙古自治區包頭市地下綜合管廊 PPP 模式方案設計（已獲批國家地下綜合管廊試點城市） 4。

深圳市申報國家海綿城市建設試點城市運營管理模式和 PPP方案（已獲批國家海綿城市建設試點城市） 5。甘肅省慶陽市申報國家海綿城市建設試點城市運營管理模式和 PPP 方案（已獲批國家海綿城市建設試點城市）省級示范項目 1。

湖南省湘潭市萬樓片區城中村改造 PPP 項目（已獲批湖南省示范項目） 2。湖南省湘潭火車站北片區二級渠防洪排澇及碧泉湖景觀改造 PPP 項目（已獲批湖南省示范項目） 3。

*北阿鐵路建設 PPP 項目（已獲批*自治區示范項目） 4。*阿勒泰國家冰雪公園第一期-阿依海國際滑雪場場PPP 項目（已獲批*自治區示范項目） 5。

山東省乳山市城區供排水PPP項目（已獲批山東省示范項目） 6。山東省乳山市銀灘供排水PPP項目（已獲批山東省示范項目）評估評價類項目 1。

北京地鐵四號線 PPP 項目實施效果評價 2。北京環衛集團主營業務服務價格調整方案 3。

北京通州張家灣、碧水污水處理廠特許經營項目實施方案評估 4。北京通州區與有機質資源生態處理站 BOT 項目實施方案評價 5。

北京高安屯醫療廢物處理價格調整項目評價 6。北京亦莊燃氣特許經營項目跟蹤評價 7。

北京市市*公用事業特許經營實施研究 8。重慶海綿城市試點方案評價（二）規劃咨詢 1。

北京前門大柵欄發展戰略與實施策略 2。北京石景山發展定位研究 3。

太極湖總體投資發展顧問 4。*天山天池旅游區總體發展策略研究 5。

西咸新區空港新城城市中心區發展策略研究 6。北控蜀繡園蜀繡文化創意產業園投融資分析 7。

丹江口市新廣場規劃設計 8。襄陽國粹花城發展策略及概念性規劃設計 9。

內蒙古旅游產業發展規劃 10。赤峰克什克騰旅游規劃 11。

嘉陽國家礦山公園概念性策劃方案 12。洛陽“龍門藝棧”規劃設計方案 13。

桂林大圩生態文化度假區發展戰略研究 14。仰天湖中建健康養生示范區主體開發策略 15。

煙臺養馬島項目開發策略及空間研究 16。溫江現代服務業園區發展策略及空間規劃研究 17。

嵩山景區游客集散中心選址論證及少林景區提升改造概念性規劃 18。盤錦腰崗子生態旅游半島旅游總體規劃 19。

田莊臺古鎮旅游總體規劃 20。惠州仲愷幸福旅游文化產業園概念性規劃 21。

庫倫旗三大寺旅游總體規劃 22。北樂山旅游度假區概念性總體規劃 23。

湖南新寧崀山旅游新市鎮總體規劃 24。北京對口支援*“十三五”規劃 25。

灤平縣普通話體驗區文化旅游發展戰略與實施路徑研究（三）課題研究 1。盤錦市十三五投融資專題研究 2。

新型城鎮化背景下產業新區產城融合發展機制研究 3。哈爾濱低空產業發展戰略研究 4。

鐵路貨運改革對公路運輸中短期影響力分析研究 5。北京未來科技城運營成本測算及模式分析報告 6。

哈爾濱市城市排水系統改革報告 7。財*部亞太財經與發展中心課題：中國參與 PPP 區域合作的對策研究 8。

天津濱海光熱發電投資有限公司 PPP 模式在新能源領域的應用研究。

克而瑞房地產研究中心

1. 融創春暉十里未來前景怎么樣

2019年2月中國房地產行業市場分析：龍頭房企表現強勢，二線城市重歸主戰場各大房企拿地布局仍聚焦一二線城市2019年3月4日，杭州出讓7宗地塊，成交總價60.16億元。

據出讓公告披露，7宗地塊總出讓面積284.5畝，總起拍價47億元。綜合2019年前兩月全國土地市場行情，各大房企拿地布局的重點仍然聚焦一二線熱點城市。

2月11日以來，克而瑞地產研究中心的監測數據顯示，受監測的重點一二線城市共成交土地百余宗，其中龍頭房企表現強勢，均以積極的態度率先出動，還有部分想要優化土儲架構的企業也搶占先機，紛紛在二線城市有所落子。2月TOP50房企拿地總額超千億受春節假期影響，拿地金額繼續回落，熱點城市收并購拿地未來將受房企繼續關注。

據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2019年2月，TOP50房企拿地總額1206億元，同比下降13.6%，環比下降32.5%，降幅顯著。2月有傳統的春節假期，土地市場普遍低迷，金額回落亦屬正常。

同時，開年房企在收并購市場表現不俗，2月綠地以收并購方式斥資121億元獲取上海項目，華潤置地1月以總額138億元收購多宗土地，其中包括上海和北京。伴隨熱點城市招拍掛拿地難度不斷提升，收并購未來將受房企持續關注。

從拿地金額來看，萬科、綠地、華潤置地占據榜單前三位。2019年1-2月，萬科在拿地方面不斷發力，以274億元一躍位居榜首；綠地以194億元居于第二，拿地勢頭猛進；華潤置地雖以138億元的拿地金額位居第三，但2月拿地方面動力明顯不足。

TOP10企業1-2月拿地總額1367億元，占TOP50企業的45.7%，龍頭房企獲取土地資源優勢不斷加強。2月，綠地在土地市場格外耀眼，月中，以121億元收購上海董家渡項目50%股權，對于鮮少參與收并購的綠地而言，此次收購有力的補充了其在上海的土儲。

同時，17日綠地與上海銀行簽署協議，獲百億授信額度。充分的資金保障，為綠地“開疆擴土”提供了充足的“糧草”。

2019年1-2月全國房地產企業拿地金額TOP10統計情況數據來源：前瞻產業研究院整理一二線城市仍為房企投資拿地的重心從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，整體有所放緩。2019年2月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交2565億元，同比下降16%；規劃建筑面積TOP10城市成交5951萬平方米，同比增長6%。

其中，北京以589億元的成交總價位于榜單首位，同比上漲4%，蘇州以310億元的成交總額占據榜單第2位。規劃建筑面積方面，成都以843萬平方米躍居榜首，同比增長84%；廣州土地市場大放量，以700萬平方米位列第二，同比增長244%。

此外，受*策調控等因素的影響，1-2月土地成交規模有所放緩，其中蘇州、杭州、天津和武漢等較去年同期均有不同程度的下降。從重點城市拿地金額TOP10房企來看，全國性房企和地方性房企拿地平分秋色上海拿地金額前三企業中，綠地控股和中海地產穩居前兩位，陸家嘴為第三位，其他拿地企業大部分為地方性房企，拿地優勢凸顯。

萬科、陽光城和龍湖集團分別位列福州1-2月拿地總額的前三位，全國性房企在福州區域布局戰略明顯。和達置業和建業地產作為地方性房企繼續深耕大本營，穩固根基，1-2月拿地總額位列青島和鄭州第一位，其他拿地企業中全國性房企和地方性房企不分伯仲。

全國性品牌房企熱點城市戰略布局顯著萬科、綠地控股、融創中國和禹洲集團作為全國性品牌房企，多城市布局戰略顯著。其中，萬科瞄準福州和鄭州，1-2月拿地總額分別位列福州第一位，鄭州第六位；綠地控股瞄準上海和青島，1-2月拿地總額分別位列上海第一位，青島第六位；融創中國瞄準青島和鄭州，1-2月拿地總額分別位列青島第四位，鄭州第八位。

禹洲集團瞄準上海和青島，1-2月拿地總額分別位列上海第六位，青島第五位。克而瑞地產研究員謝楊春分析認為，龍頭房企能夠在土地市場上快速行動起來，一方面在于其資金實力相對雄厚，有銷售業績支撐；另一方面，他們基本已經完成全國化布局且架構完善，在各地市場的觸角更加靈敏。

2019年2月融創中國銷售簡報：銷售額同比減少4.4%2019年2月，融創中國實現合同銷售金額約182.7億元，同比減少4.4%，合同銷售面積約121.6萬平方米，合同銷售均價約15020元/平方米。截至2019年2月底，融創中國累計實現合同銷售金額約422.3億元，同比增長2%，累計合同銷售面積約280.8萬平方米，合同銷售均價約15040元/平方米。

2. 大型央企或國企為什么頻頻拋售房地產資產

什么信號？大型央企或國企頻頻拋售房地產資產！僅僅11月一個月，央企華僑城陸續出售了位于深圳、重慶、北京的三處房地產項目，作價合計近80億元。

而這并非個案。據不完全統計，整個11月份，包括招商蛇口、中航、中鐵、中海等在內的11家房企密集拋售資產，其中9家為央企或國企，出售標的總金額達到560億元。

在分析人士看來，年底房企頻頻出售房地產資產，一方面是迫于房地產調控的壓力，減壓減負、回籠資金。另一方面則是通過剝離不良資產，實現資產結構和投資布局的優化。

克而瑞房地產研究中心的統計顯示，11月，有11家房企涉及出售資產，出售項目共計15個，資產總金額達560億元。其中，央企有7家，國企有2家，民營企業1家，港資企業1家。

從金額上看，僅長實地產出售香港中環中心75%權益的金額就達402億港元（約合人民幣336.86億元），占比高達六成。從單個公司看，央企華僑城拋售資產的動作最為密集，三筆資產掛牌轉讓包括：5.04億元整體出售深圳南山的11棟別墅、13.95億元掛牌轉讓重慶公司51%股權、56.8億元轉讓北京豐臺地王項目51%股權，其中重慶華僑城置地項目包括兩幅地塊。

中國航空工業集團旗下兩家上市公司中航地產和中航國際控股11月均有拋售動作，其中中航地產作價10.64億元拋售中航城置業（上海）100%股權，中航國際控股拋售中航萬科有限公司60%股權。此外，中國金茂以59.98億元掛牌轉讓上海星港國際中心綜合體50%股權和麗江紫荊旅游發展有限公司100%股權；招商局蛇口掛牌轉讓鎮江南山創意產業園發展有限公司60%股權及1.36億元債權，掛牌價格為1.6億元；中鐵地產作價13.73億元掛牌轉讓蘇州置業30%股權及13.67億元債權；中海地產轉讓北京世紀順龍房地產公司100%股權及債權。

今年以來，房企股權轉讓頻現，涉及項目大多處于虧損或高負債狀態。據觀察，在11月出售的15個地產項目中，有10個處于高負債或虧損狀態。

如華僑城轉讓的豐臺地王項目，截至10月末，項目公司資產總計95.56億元，負債則高達98.32億元；首創置業出售100%股權的四川首創遠大公司2017年前三季度凈利潤虧損6560萬元，截至2017年9月30日的總資產5.77億元，總負債則為5.79億元。克而瑞房地產研究中心分析師表示，隨著房地產領域宏觀調控的不斷深入，市場成交持續降溫，房企回款難度加大。

加之融資*策一直從緊，使得房企的資金來源受到影響，房企減負減壓需求大增，大部分主流房地產企業開始主動降低負債率，股權融資需求明顯增加。年底沖刺業績也是一個重要原因。

此外，從企業戰略層面來看，房企出售一些不符合企業戰略發展或不在企業戰略覆蓋城市的資產，可以達到調整業務結構及布局的目的。

3. 克而瑞公司的房地產前期咨詢助理顧問這個職業是做什么的

主要是協助做房地產一級、二級市場的評估報告（土地、一手房，例如說某地產商準備拿地，需要結合宏觀市場、當地的房地產市場、當地的土地招拍掛情況、土地周邊在建項目的銷售情況，給出客觀的土地評估，即地塊是否能拍，如果拍的話，什么價格拍、拍下來做什么產品比較合適）；克爾瑞隸屬于上市公司易居中國旗下，具體你可以搜索宜居中國的情況。

另外，只是助理階段的薪資并不會太高，后期如果可以獨立撰寫相關的評估報告，有固定比例的提成。如果你比較看好房地產行業，從市場研究的助理做起，是一個不錯的發展路徑。

希望對你有幫助。