榮觀房產網區域房地產風險分析
1. 房地產投資風險分析及防范
房地產投資風險分析與防范研究 風險在房地產開發過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式。
因此精確而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。 1 加強風險管理的重要意義 房地產開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。
加強房地產開發風險管理對房 地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。 房地產開發過程的風險類別 2.1 決策風險 在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設項目定位不準確，往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤。
2.2 財務風險 建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現“爛尾樓”。 2.3 技術風險 由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建成時已過時，或由于設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等。
2.4 經濟風險 項目建成后遇到強有力的競爭或由于居民購買力有限而導致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價上漲或*策法規的變化導致擔保、保險、稅等額外費用的增加。 2.5 不可抗力風險 如臺風、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。
2.6 管理失誤風險 缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險。 2.7 組織風險 項目業主若是聯合體，則可能由于各合伙人對應盡的業務和應享有的權利等的理解或態度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執行組織內部、項目管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。
3 加強風險管理的對策 房地產開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理： 3.1 正確對待開發風險 風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。
3.2 主動進行風險識別 風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
3.3 科學進行風險評估 對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。 3.4 強化風險防范與控制 在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。
重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。
研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。 合理安排項目資金。
根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案 的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標。
2. 房地產投資風險分析及防范
原發布者：龍源期刊網
摘要：房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。研究我國房地產投資風險的總體狀況和變化趨勢，科學防范投資風險，對促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。本文主要分析探討了房地產投資風險及防范策略，以供參閱。
關鍵詞：房地產；投資風險；防范策略
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得經濟收益的經濟活動。作為一種投資額大、周期長、涉及面廣、回報率高的投資類型，房地產投資時刻面臨風險的挑戰。處在經濟迅速轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難。如何盡可能降低投資風險以期獲得投資收益最大化，是每個房地產開發商的迫切要求與最終愿望。研究房地產投資風險的基本特征及我國房地產投資風險總體狀況和變化趨向，對幫助房地產開發商規避風險與促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。
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3. 有關房地產開發經營的風險分析
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。
房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
一、房地產投資風險 房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
1、利率風險。 房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。
當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
這無疑會給投資者經營者帶來損失。 2、購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。
購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
3、資金變現風險 資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。
房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。 二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟*策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、經濟風險降低，技術風險、*策風險增加 房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。
首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。
房地產投資的*策風險主要指中國房地產市場中的*策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的*策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的*策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。
2、房地產投資風險地域性差異減小 房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。
而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。
因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、投資風險信號日趨豐富 目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。
這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
4. 城市房地產發展風險排行榜的具體剖析
從東部沿海到內陸風向趨向強化，形成西北風險集中圈
全局而言，東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大大，西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。其主要規律是自然地理格局決定人口聚集、經濟發展，從而影響房地產開發，東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險亦隨之擴大。
從區域視角來看，城市群具有的網絡化與規模化效應，使得人口與經濟形成多中心布局，中心地帶房地產風險較低，典型如東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，房地產市場風險均相對較小；中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化，從而城市房地產風險放大，如人口向合肥等轉移的安徽亳州，向長沙等轉移的張家界、懷化等市均是如此；西北地區形成風險集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等干旱缺水地區；西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20強。
就軸線視角而言，黑河-騰沖線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區較為干旱，地形較為復雜，人口集聚能力弱，城市數量少，房地產風險較為集中；沿海、沿江T字形發展軸線城市是中國經濟發展最為重要的軸線，城市經濟以及人口規模較大，從而降低了房地產發展風險，沿線并無房地產發展風險前20強城市；此外高鐵布局對沿線城市有明顯提升作用，房地產市場發展也更為穩健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經濟實力較強，房地產發展風險大多較小。
從一線到三線供求風險加大，二線城市短期供求風險顯現
從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢，而擁有資源優勢的鄂爾多斯等城市風險已經浮現。在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下，行*等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風險也往往更低。
一線城市經濟發展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應求的局面難以打破。從房價角度來看，一線城市房價增速相對更快，房價收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位于全國前列。考慮到一線城市發達的經濟水平、激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然可控，市場風險總體依然較小。
二線城市相對較優的經濟發展水平和市*建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩定，未來前景可期，市場風險較小。但是地方*府對城市建成區建設力度的加大，以及標桿房企的投資熱衷，尤其是商業地產的興起，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，而當下逼近一線城市的房價水平，更是進一步使得市場短期供求風險顯現。
三線城市大多外出務工占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。
5. 房地產市場風險原因是什么
一、各國房市泡沫風險現象 根據《赫芬頓郵報》的分析，近日來，高盛集團（Goldman Sachs）在一份內部的查詢陳述中標明：“近2年內，加拿大房市泡沫爆掉的發生率為30%。
加拿大居高不下的房價和很多的房子建造意味著近兩年內，該國房市泡沫爆掉的發生率為30%。 ” 該陳述將“爆掉”解釋為，在將房價進行5%乃至更高的通脹調整以后的房價大幅度下滑。
近來高盛集團（Goldman Sachs）發表了對于G10國的房價陳述。該集團經過對房價/租金比、房價/家庭收入比和通脹調整后的房價三大根本目標進行對比，以進一步了解這些經濟體的房價。
成果發現，在G10經濟體中，小型的、敞開的經濟體？？即瑞典和新西蘭的房地產銷售面對最高的危險。而近兩年內，加拿大的房地產銷售泡沫爆掉的發生率為30%。
在G10經濟體中，該陳述發現：經過對三大根本目標進行對比能夠看出新西蘭房價被高估的程度最高，其次分別是瑞典、加拿大、澳大利亞和挪威各國。 該陳述猜測：新西蘭和瑞典具有最高的房價高估危險，其房地產銷售泡沫爆掉的發生率，分別為40%和35%，其次是加拿大，其房地產銷售泡沫爆掉的發生率為30%。
二、各國房市泡沫風險原因 高盛集團的研究陳述標明：“正如陳述中所研究的其它國家相同，加拿大也曾建了很多新房。 ” 可是，值得一提的是，加拿大很多的房地產開發現象，并未呈現在該國較熱的房地產銷售，比如多倫多和溫哥華等地方，而是一般發生在如艾伯塔區域，和薩斯喀徹溫區域。
繼石油報價繼續走低以后，這些區域對新房的必需要量日益增加。 雖然日前加拿大*府進行多種*策和手段，對多倫多區域和溫哥華區域的房產銷售，進行了深入程度的報價控制，可是加拿大幾大首要中心城市的房價依然居高不下。
該陳述標明：“在G10經濟體中，大多數這些國家的房地產泡沫決裂的危險都在上升，消費者債款也在激增。將來五年內，在G10經濟體中，信貸增加的速度是影響房市的重要因素。
因為房價上漲，一同高額信貸也在上漲，小型G10銷售，會對應著更高的房市泡沫的危險。 經過查詢能夠明白，為何小型敞開的G10經濟體的房價水平現已導致擔心。
在這些國家，房價現已被過高估值，信貸增加的速度和量都很高，這些都是房價暴跌的預警信號。今年早些時分，加拿大普通居民的家庭債款，占有其可支配收入的百分之167以上，創歷史的最高水平。
查詢發現，鑒于加拿大房市的建造，現在出資者要小心將房市的地域差別牢記在腦海中。” 。
6. 房地產風險狀況分析內容是什么呢
現代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼 銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商，隨著此項業務的不斷發展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。
盡管一些銀行不良資產通過銷售的方式轉移到資產經營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產的質量和出售價格，說到底還是銀行的風險。 在房地產金融中，房地產的抵押擔保在風險管理過程中至關重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。
因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統地分析來認識。 （1）房地產抵押權人的一般風險； （2）權益、時差與抵押風險； （3）不能抵而不漏，押而不死的風險； （4）在建工程的抵押風險； （5）住宅按揭的抵押風險； （6）拍賣市場反饋的抵押風險； （7）不同類型房地產的抵押風險； （8）全期抵押評估的動態運作等。
7. 房地產開發與銷售過程中如何有效的風險規避
房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。
一、常規研究內容主要有： （1）競爭環境研究 通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、*策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。 （2）細分市場選擇和目標市場需求研究 主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特征等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特征和規模。
尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面準確的決策信息，是建筑設計和營銷策略賴以成功的基石。 （3）產品研究 產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建筑學、人類學、社會學等學科研究的課題。
沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建筑精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。 （4）商圈研究和商業物業定位研究 商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各渡倘？？霉婺2飭浚？？ㄈ肆髁俊⒊盜髁俊⑶？蠣婊？⑷絲諉芏取⒕？？婺5雀骷渡倘Φ乩砘肪趁枋觶？？ㄎ鏌搗植己偷纜方煌ㄗ純觥⒊鞘泄婊？壬倘？郝蛄？腿絲詮鉤商氐愕韃椋？倘δ誥用襝？嚴骯哐芯可倘？赫？扒魘蒲芯浚？？ㄈ絲詮婺S虢峁埂⑸桃到峁埂⒕？？分旨安？倒婊？⒎⒄骨魘蒲芯俊⑸壇」δ薌澳勘曄諧 ⒕？？魈獾難≡瘛⑹諧』？岬奶剿饔胙芯？ （5）其它不動產項目的市場研究 包括：工業物業的項目選址、區域投資比較、科技園區與各類經濟開發區研究旅游/酒店業（風景旅游區、度假村、產權酒店、海島等）綜合開發研究寫字樓、智能化大廈、酒店式公寓、私立學校、私立醫院等辦公物業和不動產項目的市場研究主題公園（體育休閑公園、現代農莊、*事公園、科技公園）等大型娛樂項目市場研究 二、房地產項目投資策劃 土地是房地產開發的命脈 銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關的費用決定著項目的利潤空間和開發可行性；土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由于房地產項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產品設計、營銷策略和銷售價格，因此，土地購買的內容和條件是房地產項目開發過程中最重要的決策環節 投資策劃的關鍵點： 土地能否購買（為什么不能購買） 來能做什么 能賺多少錢 風險有多大 地價上限應是多少 項目風險評估和規避方法 三、投資策劃流程8步曲 1.可以開發什么--在*府城市建設規劃和土地控制性規劃條件下，根據地塊自身條件 2.有需求嗎--初步判斷符合*策、地塊條件環境和區域形象的物業開發類型是否存在現實的市場需求 3.需求夠大嗎--雖然物業類型的需求存在，但有效需求規模和強度不同，在正式確定作為投資核算基準的物業開發類型組合及體量之前，需要對物業需求規模和強度進行測量 4.能賣多少錢--在物業開發類型確定之后，繼續對各類型的銷售價格進行測量和分析，以修正物業類型組合及體量，并作為核算銷售收入的依據 5.開發成本是多少--不同物業開發類型組合及體量的開發成本是多少 6.開發利潤是多少--在既定物業開發類型組合及體量的條件下，根據成本比較與分析，不同方案的開發利潤是多少 7.開發風險有多大--在根據物業開發類型組合及體量比較分析開發成本和利潤時，不同方案的市場風險有多大 8.項目適合這個企業嗎--好項目并非適合所有的企業，單純分析項目的可行性而不考慮企業自身條件往往蘊藏著潛在危險 四、房地產項目發展策劃 要提高房地產項目投資利潤和降低市場風險，除土地相關因素外，主要與產品設計和營銷策略有關，房地產項目前期研究與策劃是產品設計的市場基礎，也是促銷策略的核心 （1）發展策劃流程 目標市場定位研究↓產品概念策劃↓溝通產品與目標客戶的元素、途徑、策略↓確定產品符合投資目標預期↓確定投資風險在能夠接受的范圍內↓為產品設計提供指導建議 （2）發展策劃成果 目標市場定位：在特定地塊規劃條件下，通過細分市場研究選擇目標市場組合，并描述目標市場的需求特征和規模，主要內容為： 市場細分 評估規模 選擇 描述特征 描述產品需求特點 描述決策模式 產品概念策劃： 地塊和規劃對產品的要求 目標市場對產品的需求 產品創新思路 投資目標對產品的。
8. 房地產開發項目敏感性分析怎么做
房地產投資項目敏感性分析（一） 房地產投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經濟效果的主要指標（如內部收益率、凈現值、投資回收期）對主要變動因素變化而發生變動的敏感程度。
如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經濟指標的影響很大，我們認為項目對該變量很敏感。在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進行：1、確定影響因素 影響項目經濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產開發項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設期、建筑面積、租金、銷售價格等。2、確定分析指標 作為敏感性分析的經濟指標一般要和我們項目經濟分析指標一致，常用的有利潤、利潤率、凈現值、內部收益率、投資回收期等。
3、計算各影響因素在可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果，建立一一對應的關系，并用圖、表的形式表示出來1、確定敏感因素，對方案的風險作出判斷敏感性分析既可用于靜態分析，也可用于動態分析。例：某公司準備開發一住宅，預計開發面積1萬平方米，開發固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項目的預期利潤并進行敏感性分析。
解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)該開發項目的預期利潤：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000*1*95%-1*600-120 = 230萬元按題意，要對預期利潤進行敏感性分析，此時分析指標是預期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預期利潤是假定其他參數都是確定的，但是實際上由于市場的變化，模型中的每個參數都會發生變化，使原來計算的預期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數對預期利潤影響大、哪個參數影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經常處于最有利的狀態下。
對盈虧平衡分析中的利潤指標進行敏感性分析，主要研究與分析有關參數發生多大變化會使盈利轉為虧損、各參數變化時對利潤變化的影響程度、各參數變動時如何調整銷售量以保證原有目標利潤的實現等。1、有關參數發生多大變化可使盈利轉為虧損 單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預期利潤的高低，并且當變化達到一定程度，就會使項目利潤消失，進入盈虧臨界狀態，使企業經營狀況發生質變。
通過敏感性分析，可以提供能引起預期目標利潤發生質變時的各個參數變化的界限。①單價的最小值當開發利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得 P*1*(1-5%)-600*1-120=0 P = 757.89元/㎡當售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項目由盈利轉為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現虧損。
②單方變動成本的最大值單方變動成本上升會使項目利潤下降并逐漸趨近于0，此時的單方變動成本是該項目能忍受的最大值。1000*1*(1-5%)-U*1-120=0U = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。
③固定成本最大值固定成本上升也會使項目利潤下降，并逐步趨于01000*1*(1-5%)-600*1- C(F)=0C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項目利潤降為0。④銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為銷售量= C(F)/[P(1-5%)-U]=1200000/[1000*(1-5%)-600]=3429㎡說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項目的預期利潤降為0。
2、各參數變化對利潤變動的影響程度 各參數變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數發生微小變化，就會使利潤發生很大的變化，說明利潤對這些參數的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數發生變化后，利潤的變動并不大，反應較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標是敏感系數，計算公式為敏感系數 = 目標值變動百分比/參量值變動百分比①單價的敏感程度 設單價增長20%，則P=1000*(1+20%)=1200元按1200元計算，利潤=1200*(1-5%)*1-600*1-120=420萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6%單價的敏感系數=82.6/20=4.13結果說明：單價對項目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。
因此，提高單價是提高項目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實現利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，項目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關注，不到萬不得以，不能輕言降價銷售。
②單方變動成本的敏感程度設單方變動成本增長20%，則U = 600*(1+20%)=720元按720元單方變動成本計算利潤=1000*1*(1+5%)-720*1-120=110萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2%單方變動成本的敏感系數=-52.2/20=-2.61計算結果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。
③固定成本的敏感程度 設固定成本增長20%，則F(。
9. 求房地產風險管理財務論文
（一）加強投資決策風險管理意識，實行投資決策風險負責制中小型房地產企業在項目開展過程 中普遍沒有投資決策風險管理的意識， 認為風險管理是可有可無的。
這樣既不利于自身的發展，也不利于整個房地產 市場的健全和成熟。因此，中小型房地 產企業應完善投資決策管理，建立科學 的判斷體系，加強投資決策的風險管理意識，根據自身情況選擇配備專職或專人進行投資決策風險管理的工作。
（二）強化投資開發前期分析 研究，建立科學投資決策程序房地產開發投資數額大、建設周期 長、涉及面廣，在投資過程中具有較大的 風險性。防范這些風險的有效技術措施就是在項目前期進行科學的分析、可行性研 究，通過調查研究和科學計算，對項目技 術上、經濟上和社會效益上的可行性及風 險性進行綜合論證、研究和評價，確定其 在技術上是否可行、先進，經濟上是否合理、盈利，以及社會效益的優劣，為投資 決策提供科學的依據。
（三）進行充分的市場調查分 析，實行分散投資策略風險是指在投資經營過程中，各種 不確定因素使實際收益偏離預期收益的可 能性。減少這種不確定性，從而減少這種 偏離的最好方法就是通過市場調查，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確判斷和把握市場的現狀及發展趨 勢，把不確定性降到最低限度，從而較好 地控制房地產投資過程中的風險。
房地產投資分散是通過開發結構的 分散，達到減少風險的目的，一般包括 投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產企業在發展階段應集/*?ID=32106中有限資源專注目標市場，這是從目前 發展階段來說比較合理的選擇，也是風 險較低的區域選擇。
但長遠來講，公司 發展到一定程度，具有布局全國性市場 的能力時，可以進行區域分散投資。（四）建立健全企業風險管理 組織，完善企業組織系統為了更好地實現房地產投資決策， 中小型房地產企業必須對風險投資決策工 作進行具體的組織，確定風險管理組織結 構，明確其職能，使企業各部門協調工 作，保證風險管理目標的實現。
（五）加強風險知識、風險管理技能培訓，強化全員風險意識由于中小型房地產企業內部員工行 為不當也是構成開發項目風險的重要因素，特別是在設立了專業風險投資管理 部門后，企業內員工極易產生將所有投 資決策風險管理責任都歸于該部門的想 法。因此，必須對公司員工進行風險認 識和風險管理教育，使員工認識到開發項目所面臨的各種風險，了解和掌握防 范與處理風險的方法，強化風險意識， 最大程度地避免風險。
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