淺談房地產營銷策略

淺談的房地產的認識

1. 可以從那幾個方面認識房地產基本內涵

1、行業屬性：房地產即不動產與一般商品的區別：1）一次購買，可長期持有、使用、收益，相對一般商品而言，更耐久；2）房地產價值與地價息息相關，地段價值從一定意義上決定了產品價值……2、行業基礎知識：土地性質、國家*策、容積率、建筑密度、層高、公攤率、五證等等……3、行業規則：了解這個行業的運營規則，了解這個行業的參與者以及其扮演的相應角色，如開發商從銀行等機構籌集資金，從*府手中通過招拍掛拿地，通過市場調研確定做什么樣的產品，再依據土地的控制性規劃找設計院設計產品，然后找承建商依據圖紙開工建房，再通代理商或者自銷團隊銷售等等。

2. 求一篇我對當今房地產的看法的論文

中國房地產市場面臨全面調整 2011-06-29 10:48 中新社北京6月29日電題：中國房地產市場面臨全面調整今年上半年，中央重拳出手調控樓市，力度之大近年罕見。

時至2011年年中，在嚴厲的房地產調控下，北京、上海、杭州等地成交量全線下挫，個別樓盤“零成交”，部分樓盤價格也出現松動，但市場觀望氣氛仍在加劇。業內人士預計，今年下半年，內地樓市有望步入艱難的全面調整階段，房價將有明顯下降。

在內地經濟刺激*策的帶動下，2009年，中國房地產市場迅速升溫，全年商品房銷售面積、銷售額，均創1998年住房市場化改革以來最高水平，北京、上海、深圳等地房價也上漲至歷史高點。中國社科院發布的《2011年經濟藍皮書》稱，“目前房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無力買房。”

房價過高、上漲過快，已經成為影響中國樓市持續穩定發展最突出的問題，也帶來了嚴重的社會和*治問題。為遏制部分城市房價的過快上漲，*府頻頻出手調控樓市。

繼去年底二手房營業稅優惠終止、“國四條”、土地出讓金比例調高至50%、“國十一條”等樓市降溫措施后。今年4月中央疾風驟雨出臺一系列房地產調控*策后，北京、青島、上海、廣州等地*策實施細則也相繼出臺，對市場的影響也逐步顯現。

國家統計局公布的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，盡管同比漲幅仍然較大，但環比漲幅比4月縮小1.2個百分點，房價企穩回落的趨勢明顯。根據一份非官方的統計數據，5月份，一線城市成交量減少一半，30個主要城市成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。

北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至歷史最低水平。受*策影響，從4月中旬開始，杭州推出的30個左右新盤中，目前零成交樓盤已達7個。

6月上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中，147個樓盤出現零成交。同期，上海有36個豪宅樓盤出現零成交。

隨著調控*策的不斷深入，開發商資金壓力不斷加大，從6月中旬開始，一些開發商通過打折促銷、無理由退房等手段已在或明或暗的降價。今年下半年，隨著土地供應量、房地產項目的開工量、開盤量的增加，以及保障房建設力度的不斷加大，房價有望回調。

如果市場博弈能夠迅速擺脫目前的膠著狀態，最快價格可能在三季度見底，如果市場繼續陷于多方角力之中，房價探底有可能要等到年底。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，今年樓市，仍存在供應總量和保障性住房不足，以及流動性過剩和收入差距過大的問題。

今年的房地產新*，在遏制不合理需求同時，加大了土地和保障性住房的供應力度。到2011年，新*效應有望完全釋放，投資性購房將明顯收斂。

由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供應量增加的情況下，市場結構會逐漸趨于合理，樓市也將重歸穩定。，希望可以幫到您。

3. 求一篇我對當今房地產的看法的論文

房地產泡沫成因與對策 2001年，我國房地產市場持續火熱，房地產開發投資增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現負增長。

著名經濟學家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產報道》記者采訪時預言：“2002年將是房地產行業的嚴冬，二月份甚至可能出現崩盤，七、八月份最嚴重。”本文擬就公眾關注的房地產泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產泡沫的含義及成因房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。

在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。

當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。

1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。

土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。

以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。

泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。房地產泡沫產生的主要原因是： 1.房地產商品的特殊性。

在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。

城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。

土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。

在這里，價值表現是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。

3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。

也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。

綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典。

這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。

他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。

4.房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場（Sub-market）。

由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。 5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。

由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款。

4. 求一篇我對當今房地產的看法的論文

今年上半年，中央重拳出手調控樓市，力度之大近年罕見。時至2011年年中，在嚴厲的房地產調控下，北京、上海、杭州等地成交量全線下挫，個別樓盤“零成交”，部分樓盤價格也出現松動，但市場觀望氣氛仍在加劇。業內人士預計，今年下半年，內地樓市有望步入艱難的全面調整階段，房價將有明顯下降。

在內地經濟刺激*策的帶動下，2009年，中國房地產市場迅速升溫，全年商品房銷售面積、銷售額，均創1998年住房市場化改革以來最高水平，北京、上海、深圳等地房價也上漲至歷史高點。

中國社科院發布的《2011年經濟藍皮書》稱，“目前房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無力買房。”房價過高、上漲過快，已經成為影響中國樓市持續穩定發展最突出的問題，也帶來了嚴重的社會和*治問題。

為遏制部分城市房價的過快上漲，*府頻頻出手調控樓市。繼去年底二手房營業稅優惠終止、“國四條”、土地出讓金比例調高至50%、“國十一條”等樓市降溫措施后。今年4月中央疾風驟雨出臺一系列房地產調控*策后，北京、青島、上海、廣州等地*策實施細則也相繼出臺，對市場的影響也逐步顯現。

國家統計局公布的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，盡管同比漲幅仍然較大，但環比漲幅比4月縮小1.2個百分點，房價企穩回落的趨勢明顯。

根據一份非官方的統計數據，5月份，一線城市成交量減少一半，30個主要城市成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至歷史最低水平。

受*策影響，從4月中旬開始，杭州推出的30個左右新盤中，目前零成交樓盤已達7個。6月上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中，147個樓盤出現零成交。同期，上海有36個豪宅樓盤出現零成交。

隨著調控*策的不斷深入，開發商資金壓力不斷加大，從6月中旬開始，一些開發商通過打折促銷、無理由退房等手段已在或明或暗的降價。

今年下半年，隨著土地供應量、房地產項目的開工量、開盤量的增加，以及保障房建設力度的不斷加大，房價有望回調。如果市場博弈能夠迅速擺脫目前的膠著狀態，最快價格可能在三季度見底，如果市場繼續陷于多方角力之中，房價探底有可能要等到年底。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，今年樓市，仍存在供應總量和保障性住房不足，以及流動性過剩和收入差距過大的問題。今年的房地產新*，在遏制不合理需求同時，加大了土地和保障性住房的供應力度。到2011年，新*效應有望完全釋放，投資性購房將明顯收斂。由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供應量增加的情況下，市場結構會逐漸趨于合理，樓市也將重歸穩定。