對于運用重置成本法進行二手車評估時

房地產評估重置成本法

1. 房產估價使用成本法如何計算

1、.工料機價值編制法

工料機價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機械三類費用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，準確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據準確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。

5.指數調整法

(1) 指數調整法應用分析

指數調整法系按照賬面原值乘以建筑調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和采用的調整系數，只有在賬面原值正確，采用的調整系數準確的前提下，這樣計算的結果才能準確可靠。在一個群體的房屋建筑評估中，由于很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。

在不得已的情況必須采用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。

(2)計算方法

建筑調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建筑綜合調價系數來表達，建筑綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。

C=C1*(1+Cq1) *(1+Cz1)/ (1+Cq2) *(1+Cz2)

Jc=Jz*C

C：建筑綜合調價系數；

C1：評估基準日時的造價調整系數；

Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數；

Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率；

Cq2：原前期和其它費用系數；

Cz2：原資金成本綜合率；

Jc：建筑重置價值或建筑單方重置價值；

Jz：建筑賬面成本價值或建筑賬面單方成本價值。

在房屋建筑評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。

例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外墻，240厚磚內墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面，外墻水刷石，內墻噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。

經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%，建造時期的前期和其它費用率為5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0；評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則

當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2,

建筑綜合調價系數=531%*(1+7.68%)*(1+2.745%)/(1+5.64%)*(1+0%)

=531% *107.68%*102.745%/105.64%*100.00

= 556.11%

評估基準日時的單方重置價值=186.53*556.11%

=998.25元/m2

重置價值=1037.31*3058

=3172093.98元

在使用造價指數進行房屋造價評估時，應注意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數，構筑物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出，國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資采用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性；還有按建筑物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。

另外，建筑造價和建筑重置價值的含義應區別開來，建筑造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建筑重置價值有可能還要降低。

2. 成本法在房地產估價中的優缺點及改進方法

（一）成本法的概念成木法也稱重置成本法，是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，確定資產價值的方法。

其基本公式為：現行市價（評佑價值）=重里成本一有形損耗一無形損耗=重I成本一有形損耗一功能性貶值一經濟性貶值一.區別市場法，也稱現行市價法或市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出（交易）的類似資產的異同，將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。成本法，是指在被評估資產現時重置成本的基礎上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產價值的方法。

收益法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種方法。比較：市場法的資料直接來源于市場，同時又為即將發生的資產業務估價，所以市場法的應用，與市場經濟體制的建立與發展，資產的市場化程度密切相關。

運用市場法進行資產評估的資料具有時效性。而成本法的資料是歷史資料，受時間的限制不大。

收益法則是通過估算未來預期收益來評估資產價值。二.基本原理市場法，是按所選參照物的現行市場價格，通過比較被評估資產與參照資產之間的差異并加以量化，以調整后的價格作為資產評估價值。

成本法：被評估資產評估值=重置成本–實體性貶值–功能性貶值–經濟性貶值收益法，是通過預測被評估資產的未來收益并將其折現，以各年收益折現值之和作為資產的評估價值。三.資產計價尺度市場法，是以市場價格作為資產評估的計價尺度。

成本法，是以重置成本作為資產評估的計價尺度。收益法，是以資產未來收益的折現值作為計價尺度。

四.前提條件市場法：1、需要有一個充分發育活躍的資產市場；2、公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產可比的指標、技術參數等資料是可以收集到的。

3、參照物的基本數量至少為3個，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代。成本法：1、被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；2、應當具備可利用的歷史資料。

成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；3、形成資產價值的各種損耗是必要的；4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產能夠繼續使用并且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。

收益法：1、被評估資產未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。

2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣計量。3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

五、適用范圍市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產評估業務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。

但下列情況不宜采用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；2）對于大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。

具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。收益法，一般適用于企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。

此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。收益法，一般適用于企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。

此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。六.優缺點市場法：優點1、原理簡單、易于理解和掌握。

也是國際上公認的三e5a48de588b6e79fa5e9819331333363396436大基本評估方法之一；2、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場取得，評估值更能反映市場現實價格，更能反映市場價格變動趨勢；3、評估結果易于被各方面接受和理解。缺點1、對市場環境要求較為嚴格，需要有公開活躍的市場作為基礎；2、在進行影響因素比較、差異調整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結果的準確性；3、該法只適用于以資產價值為基礎的資產，不適用于專業機器設備和大部分無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產評估。

成本法：優點1、能比較充分地考慮到資產。

3. 房屋征收評估用重置成本法進行評估是否正確

征地拆遷中五種來評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法源。

在目前國家的農村體制下，對農村房屋的評估大多使用重置成本法。集體土地上的房屋征收評估按照2113重置成本法來進行，附屬物一般也是按照這種方法來進行評估。

即根據區域市場行情，確定5261重新建設相同的規模的房屋或同類附屬設施的全新成本價格，減去估價對象使用后折舊部分的價值，即為應給與補償的價值。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可4102以運用成本法進1653行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

4. 如何用重置成本法計算房屋的價格

在房屋建筑的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。

無論采用什么方法去進行房屋價值評估，后兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所采用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建筑項目的工程造價的方法不外乎有預（結）算編制法、竣工結算調整法、造價換算法、工料機價值編制法、指數調整法、單方造價比較法等。

另外還有一種概算指標編制法，它是屬于預（結）算編制法的另一種形式，它和概預（結）算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同，預（結）算編制法所采用的定額為建設預算定額，而概算指標編制法所采用的定額為建筑設計概算指標定額。在企業的整體資產評估或群體建筑的資產評估中，單方造價比較法應用最廣、也是行之有效的評估方法，指數調整法一般不提倡使用。

總之，上述各種造價計算方法的選用應根據所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。1.概預（結）算編制法按照資產評估的概念，概預（結）算編制法不是一個正規的評估方法，在正常的情況下，概預（結）算只能作為房屋評估的依據資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產評估和概預（結）算編制混為一談，除非在概預（結）算資料未能保存，原圖紙及技術資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。

用設計概算指標去編制建筑造價的方法更不能使用，因為設計概算指標是一個在進行房屋建筑初步設計時的經濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建筑造價，很可能誤差太大而失去評估值的準確性。2.竣工結算調整法竣工結算調整法一般適用于原竣工結算數據齊全，準確可靠，距評估基準日又較近，現行建筑造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以采用不超過±5%的造價調整系數對原竣工結算進行調整求得委估建筑的現行造價。

如果上述條件不具備，建議慎用。3.造價換算法造價換算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現行預算定額去估算房屋現行造價的一種房屋估價方法，一般適用于單體建筑的評估。

當委估建筑的建造期時過已久，概預算定額已有變動，其建筑造價已有較大的變化，原竣工結算造價已無法作為評估依據時，一般可以采用造價換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術資料齊全、原竣工結算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。

4.工料機價值編制法工料機價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機械三類費用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，準確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。

只有在評估項目各相關資料齊備、數據準確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。

5.指數調整法（1）指數調整法應用分析指數調整法系按照賬面原值乘以建筑調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。

運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和采用的調整系數，只有在賬面原值正確，采用的調整系數準確的前提下，這樣計算的結果才能準確可靠。在一個群體的房屋建筑評估中，由于很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。

在不得已的情況必須采用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。（2）計算方法建筑調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。

在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建筑綜合調價系數來表達，建筑綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。C=C1*(1+Cq1) *(1+Cz1)/ (1+Cq2) *(1+Cz2)Jc=Jz*CC：建筑綜合調價系數；C1：評估基準日時的造價調整系數；Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數；Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率；Cq2：原前期和其它費用系數；Cz2：原資金成本綜合率；Jc：建筑重置價值或建筑單方重置價值；Jz：建筑賬面成本價值或建筑賬面單方成本價值。

在房屋建筑評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外墻，240厚磚內墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面，外墻水刷石，內墻噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。