2020年蘇州房地產市場狀況

蘇州房地產市場年報

1. 2018房地產市場半年報何時發布

6月29日，貝殼研究院（原鏈家研究院）發布《2018年下半年房地產市場展望》，對上半年調控*策進行全面梳理，分析解讀調控下的市場表現并預測下一步市場走勢。

報告指出，從*策端看，本輪調控力度空前。此外本輪調控對需求端抑制初見成果的同時也抑制了市場供給。

從市場端看，2017年3月密集調控以來市場經歷了大幅降溫―低位企穩―向上修復三個階段，當前階段市場熱度和調控前仍然處于低位，市場整體處在平穩復蘇狀態。從成交數據來看，2018年前5月成交量環比2017年后5月增加21.8%，前五個月月均成交量是2017年3月的一半。

報告預測行*性管制*策短期內難以退出，下半年全國二手房市場將進一步分化，上行動力弱于下行壓力。自“3?17”調控始，全國范圍的調控再次拉開序幕。

據貝殼研究院統計，截止目前全國已經有73個城市出臺了135條相關*策。本輪不僅范圍大、頻率高且不斷加碼。

以抑制房價“過快上漲”為導向的調控從一線、強二線城市向弱二線及部分三四線城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”，與以往的調控相比呈現不同的手段和特點。嚴控一年有余，報告分析指出，市場經歷調整下行之后，效果已逐步趨弱。

以北京為例，本輪調控中北京的*策力度最強，房價累計跌幅達14%，之后逐步修復趨穩，調整周期較2008年、2011年兩次下行周期更短。此外，本輪周期中市場供給明顯減少。

由于調控期間市場行情瞬息萬變，各地開發商拿地態度更加謹慎，重點城市房地產開發活躍度及新房供應量明顯下降，住宅新開工面積、住宅竣工面積雙雙下跌。據統計2018年前5月全國住宅竣工面積同比下降12.8%，相較去年已經出現累計持續下降。

此種情況導致房地產市場需求不斷向二手房市場轉移，新房項目發展動力不足。來源：中國新聞網。

2. 蘇州樓市“斷供”是謠傳嗎

核心提示：近段時間，“蘇州樓市出現斷供”、“湖東一二手房出現價格倒掛”之類消息被傳得沸沸揚揚。

究竟真相如何？記者昨天對斷供傳言做了一番調查采訪。 “斷供”緣起房價倒掛說位于湖東的路勁鳳凰城自上月起推出了4999元/平方米的一口價，在蘇州樓市掀起了不小的波瀾。

記者調查中發現，蘇州房貸斷供案例增多之說也自鳳凰城而起。據稱，自鳳凰城推出特價房后，近20位6000元/平方米高位買進的業主集體要求退房，甚至已有部分一期業主開始停付房貸月供，是傳出蘇州樓市“斷供”案起源。

與此同時，有二手房中介聲稱，目前園區湖東樓市已經出現房價倒掛的現象，房價倒掛的現象有可能成為斷供現象增多的誘因。 “如果去年才買的房子，到現在出現價值縮水的話，心里自然有些接受不了。”

昨天，在園區一家二手房中介，顧先生將他一套位于第五元素的116平方米左右的房子以88萬元的價格登記掛牌，由于目前第五元素新房開出了6500元/平方米的起價，顧先生感覺由于新房比二手房還便宜，他的房子并不容易脫手。同樣，記者看到包括雅戈爾未來城、東湖林語等一些樓盤在內的二手房也出現了報價高于在售新房報價的情況。

不過，大多數二手房中介在接受記者采訪時，并不認為這足以代表湖東樓盤已經出現普遍房價倒掛的現象。“同地區的房子，如果房齡不是相差很大，本來應當是有裝修可馬上入住的二手房比新房貴些。

”我愛我家營運總監王鋒向記者表示，雖然今年以來園區一些樓盤價格呈現出高開低走的趨勢，但要說房價倒掛還談不上。蘇州信義房產的分析人士也認為，現在低價入市的房源很大程度在小區內的區位都相對去年推出的要差些，兩個不同區位的房源之間房價并不具備可比性，而且有的二手房本身裝修成本就相當高，以此斷定房價出現倒掛確實有些武斷，出手確實出現困難但還沒有斷供的必要。

房價降30%才可能出現斷供潮雖然沒有足夠證據顯示園區湖東房價出現倒掛，但一些樓盤高開低走的價格確實也讓很多前期高位買入的購房者有些想不通。在采訪中，有知情人士還是向記者透露，一些高位入市但目前又未收房的業主確實想通過斷供向開發商施壓，希望后者能夠給予他們價格上的補償。

“這些個案其實只是個別購房者策劃的手段，用以逼迫開發商，爭取房價下跌的經濟補償。”知情人士如是說，“這些聲稱要斷供的業主并不是經濟上出現困難，而只是希望通過施壓為自己爭取相應的經濟利益。

況且蘇州樓市出現大量促銷只是近幾個月的事情，即便部分購房者有意一兩個月不交月供，也還談不上斷供潮。 ” 記者了解到，一般出現大規模斷供潮的臨界點是房價普遍下跌30%，那么蘇州房價是否有可能下跌30%誘發斷供潮？對此有業內人士向記者算了一筆成本帳，今年以前，業界一般認同普通高層的建安成本在2000-2500元/平方米左右，同時包括城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育稅附加、預繳土地增值稅、企業所得稅等，其中項目預售階段的各稅種的稅率相加約28%，計算下來目前蘇州一套普通住宅光建安成本、財務成本、稅收成本、營銷成本達到4000-5000元/平方米，而目前鋼材、混凝土等建筑材料價格和人力成本都在上漲，如果按照去年2300元/平方米的土地拍賣樓面平均價，6500元/平方米左右幾乎已是去年拿地各項目的成本底價。

“蘇州房價確實處于調整之中，但成本放在那里，除非開發商愿意做虧本的買賣，否則破底的可能性相當小。”園區一名開發商向記者表示，即便今年7月成交均價與去年同期高位相比下降幅度也僅在3%左右，如果房價沒有出現相應幅度的貶值性降價，就幾乎沒有出現斷供潮的真正動因。

（xinyu摘自姑蘇晚報資料來源：。

蘇州的房地產市場

1. 整個蘇州的樓市情況

根據您的需求，我簡單給您介紹一下目前蘇州市場的情況。

蘇州一共有六個區域，中心是姑蘇區目前沒有新房在售，園區目前和姑蘇的情況差不多，有少量的樓盤在售均價在4-5萬元，吳中目前也有少量新房在售，均價在2.5萬起。相城區有少量的樓盤在售均價在2-4萬這個價格區間，并且是雙限購*策。

我們整個蘇州新房儲備多就是新區和吳江，新區滸墅關從2012年開始有20家開發商入駐，目前在售的樓盤也有十幾家，均價在2-3萬，總價在180萬起，但是距離我們工作的地點較遠。吳江運東板塊目前有大部分未開盤的樓盤，預計均價在2萬起。

如果按照您的需求，總價在不超過200萬的樓盤，我給您推薦的中駿包括臨湖悠步都是優質的選擇的，中駿的總價在135萬起，周邊配套齊全交通商業齊全，臨湖總價在170萬起，環境優美目前來說交通對您來說相對不方便。以上就是蘇州的整體新房情況。

2. 蘇州都有哪些房地產公司比較好

其實，蘇州房地產公司很多，但在我看來，市區、新區的項目不如園區項目，無論是資金量、開發量還有開發公司的知名度。

很多有知名度的房地產公司都在園區開發有項目。 1、蘇州工業園區建屋發展集團有限公司。

注冊資金22億元人民幣，資產規模105億元人民幣。園區絕大多數的房產、廠房都是屬于建屋的，在工業廠房上，先后建成各類廠房80萬平方米，為飛利浦、松下、AMD、施耐德等國際著名企業提供廠房產業服務。

已累計開發商品住宅超過500萬平方米；擁有商業、旅游設施17個，建筑面積75萬平方米，已建和在建酒店及酒店式公寓項目8個，總建筑面積37萬平方米，建成并投入運營的酒店有2個，分別為建屋國際酒店（四星級）和建屋新羅酒店（五星級）。2003年，建屋集團在江蘇省房地產行業綜合實力評選中進入第三名；2004年，開發規模列江蘇省房地產開發企業第一名，綜合實力躍居前三位；2005年，以突出的業績闖入“中國房地產百強”行列，當選年度全國房地產業領先企業，建屋集團完成投資額位列全國同行業第9位，綜合實力位居全國同行業第16位，并躍入中國商務地產企業10強。

不用懷疑，建屋其實就是*府掌控的房地產公司。是仿照新加坡GENWAY的模式建立的，連英文名字都是一樣的。

2、中新蘇州工業園區置地有限公司是由中新蘇州工業園區開發有限公司與蘇州工業園區地產經營管理公司合資組建的專業從事房地產開發銷售和租賃的公司。中新置地成立于2001年4月，注冊資本為12億元人民幣。

2006年9月被國家建設部評定為房地產開發一級資質。自成立至今中新置地四年被評為蘇州工業園區先進集體，連續四年被列入蘇州市房地產開發綜合實力20強，和江蘇省房地產業綜合實力50強，并且位居前列。

商品住宅：金雞湖畔的瀾韻園別墅、精品住宅項目湖左岸花園、德邑花園、大湖城邦、青年匯、澳韻花園、新唯園等；商業項目：蘇州金雞湖高爾夫俱樂部（27洞國際比賽標準高爾夫球場）、金雞湖大酒店、蘇州科技文化藝術中心、陽澄湖置地酒店、城市廣場商業樓、左岸商業街、金雞湖畔水巷鄰里、園區第一個青年打工社區—青年公社、湖東順達商業廣場、置業廣場等；標準廠房項目：江蘇省內目前規模最大的標準廠房區—蘇春工業坊、蘇虹工業坊，定制廠房項目有冠鑫光電、三星電子。在占有率上，項目知名度上中新置地不如建屋。

3、華新國際。開發有都市花園、天域等蘇州最有名的房地產項目。

4、蘇州萊茵達置業有限公司。是上市公司萊茵達集團在蘇州投資的房地產公司。

中茵皇冠度假酒店及酒店旁的高價公寓就是旗下所有。 5、蘇州棲霞建設有限公司。

棲霞建設是中國著名的房地產上市公司，蘇州棲霞建設公司是其蘇州分支機構。在園區開發有“楓情水岸”“IALA國際”。

6、宣稱：“我們只在主流城市的主流地段拿地，我們是主流豪宅的締造者。”的中海地產，在園區開發有“湖濱一號”“半島華府”項目。

2005年9月17日，中海半島華府會所開始銷售，簽下第一份購房合同。第一批推出的66套別墅，以均價1.1萬元/平方米的價格銷售，開盤即售出61套。

2005 年10 月22 日，中海湖濱一號公開發售，以均價5800元/平方米的價格銷售，開盤推出232套，銷售221套，銷售率達95%。 7、蘇州萬科，萬科企業在蘇州設立的公司。

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是中國大陸首批公開上市的企業之一，至2006年6月30日止，公司總資產287.3億元，凈資產 104.0 億元。在園區有“玲瓏灣”、“本案”項目，在市區有“金色家園”。

…… 去園區轉一圈，留心一下各住宅小區、廠房區、酒店、旅游項目的開發公司，你可以看到中國最知名、最好的房地產公司都在園區跑馬圈地，而本土最具實力的開發商也在其中。能在園區中心區開發項目，那是公司實力的一種象征，一種證實。

其實，在蘇州還有很多*府掌控的房地產公司，市級，各個區，甚至各個鄉鎮都有自己的房地產公司，或者由*府參股的房地產公司，其在資金、拍賣地塊上都有很大的優勢。

3. 哪位好心人能告訴最近蘇州商品房園區房價大約是多少啊

2008年是蘇州房產市場順風順水發展到目前為止的第一個蕭條年，受整個大市環境的影響，商品房成交情況整體不夠活躍，特別是相比市場成交火熱的2007年，成交量更是下滑嚴重，反應到一級市場，08年的土地成交情況也是連續發展的五年來第一次創新低。

（一）2008年蘇州房地產市場成交分析

2008年全年，蘇州樓市表現低迷，從嚴重萎縮的成交套數和成交面積來看，2008年，無疑是蘇州樓市的一個寒冬。從6681.74元的全市均價來看，在這場持久的博弈中，蘇州的房價依然堅挺，囊括了*策大批量保障性住房的成交，樓市的均價依然在高位運行。

2008年，蘇州成交量最多的是中心城區，成交套數位居全市第一，成交面積僅次于園區，除了中心城區的商品房銷售穩健外，*策保障性住房的成交也是中心城區的另一主流力量，不足6000元/平方米的成交均價也從側面印證了*策保障性住房對中心城區的影響。

2008年工業園區的成交量僅次于中心城區，而且基本沒有*策保障性住房的影響，因而整年均價盡管相比上半年有一定幅度的下滑，但整體均價依然在8000元以上運行，從銷售樓盤來看，盡管有唯亭勝浦板塊的高性價比熱銷樓盤，臨湖壹號（社區）的均價4000多元/平方米的普通公寓，以及經過價格調整的中海國際社區和雅戈爾瀟邦（社區）的熱賣，園區的整體均價依然游離于剛性需求之上，剛性市場的有效房源需求不足也是成交量上不去的主要原因，而且偏僻地區高性價比房源的熱銷，也證實了園區的房價脫離了主力消費群體的狀況。

吳中區今年整體銷售情況相比去年有較大下滑，成交套均面積達130平方米左右，大戶型房源是今年吳中區的成交主力，僅有的幾個普通公寓項目，玫瑰99花園銷售情況不錯，誠河新旅城（社區）、錦悅苑（社區）基本都是快速去化，獨墅湖區域的香濱水岸（社區）整體銷售情況也比較理想，以及城區范圍的超高層項目印象19和美韻公寓都有不錯的銷售成績，吳中區少有的幾個普通公寓項目的熱銷也說明了今年吳中區整體上市還是以別墅為主，吳中區是蘇州最大的別墅聚居地，經濟型別墅度假型別墅以及定銷大戶型才是今年吳中區的絕對支撐，所以盡管08年吳中市場定銷房成交不錯，但均價依然走穩在7000元/平方米之上。

相城區是08年表現最為出色的一個區域，成交情況相比去年有大幅提升，交通的解放和配套的逐步完善把相城區一下推至蘇州樓市的前沿，南部板塊的公寓項目基本開始脫離高性價比的主打招牌走向品質樓盤的時代，整體價位和戶型設計對于剛性購房需求依然具有較強的吸引力，因而康橋麗都（社區）、華城國際、廣濟上上城（社區）都能獲得熱銷，老盤香城花園（社區）、晨曦馨苑（社區）、華美家園（社區）也有穩定的去化；相城區的別墅又是市場的一大熱點，相城地域廣闊湖泊眾多為休閑度假生活提供了有利的基礎，因而春申湖畔的半島名墅（社區）、以及盛澤湖邊的愛丁堡都有較好的去化成績，南部板塊的三江尊園由于地理和配套的優越也有相當穩定的去化，整體來看相城區樓市08年表現突出。

高新區上半年整體表現平穩，但下半年明顯后勁不足，上半年西北片區有不錯的推量和去化，新創理想城（社區）、金櫚灣（社區）、云錦城、新港名墅（社區）是市場銷售的主力，南部的今創啟園（社區）和山水映象（社區）也有不錯的去化，以及中心區域板塊的部分新盤；但下半年，西北片區明顯有效房源上市量不足，中心區域的大盤鑫苑國際城市花園（社區）相對于剛性需求價格過高，去化較為穩定的反而是中心區域的LOMO鉑客（社區）、新地國際公寓（社區）和南部的陽光假日新苑和山水映象（社區）等，以及大量集中簽約的定銷房長江花園，因而高新區整年成交均價不足6000元/平方米也較為符合實際。但針對大量剛性需求被吳中區和相城區的分流，新區的有效房源供應依然有待提高。

4. 蘇州哪些房地產公司比較不錯啊

其實，蘇州房地產公司很多，但在我看來，市區、新區的項目不如園區項目，無論是資金量、開發量還有開發公司的知名度。很多有知名度的房地產公司都在園區開發有項目。

1、蘇州工業園區建屋發展集團有限公司。注冊資金22億元人民幣，資產規模105億元人民幣。園區絕大多數的房產、廠房都是屬于建屋的，在工業廠房上，先后建成各類廠房80萬平方米，為飛利浦、松下、AMD、施耐德等國際著名企業提供廠房產業服務。已累計開發商品住宅超過500萬平方米；擁有商業、旅游設施17個，建筑面積75萬平方米，已建和在建酒店及酒店式公寓項目8個，總建筑面積37萬平方米，建成并投入運營的酒店有2個，分別為建屋國際酒店（四星級）和建屋新羅酒店（五星級）。2003年，建屋集團在江蘇省房地產行業綜合實力評選中進入第三名；2004年，開發規模列江蘇省房地產開發企業第一名，綜合實力躍居前三位；2005年，以突出的業績闖入“中國房地產百強”行列，當選年度全國房地產業領先企業，建屋集團完成投資額位列全國同行業第9位，綜合實力位居全國同行業第16位，并躍入中國商務地產企業10強。不用懷疑，建屋其實就是*府掌控的房地產公司。是仿照新加坡GENWAY的模式建立的，連英文名字都是一樣的。

2、中新蘇州工業園區置地有限公司是由中新蘇州工業園區開發有限公司與蘇州工業園區地產經營管理公司合資組建的專業從事房地產開發銷售和租賃的公司。中新置地成立于2001年4月，注冊資本為12億元人民幣。2006年9月被國家建設部評定為房地產開發一級資質。自成立至今中新置地四年被評為蘇州工業園區先進集體，連續四年被列入蘇州市房地產開發綜合實力20強，和江蘇省房地產業綜合實力50強，并且位居前列。商品住宅：金雞湖畔的瀾韻園別墅、精品住宅項目湖左岸花園、德邑花園、大湖城邦、青年匯、澳韻花園、新唯園等；商業項目：蘇州金雞湖高爾夫俱樂部（27洞國際比賽標準高爾夫球場）、金雞湖大酒店、蘇州科技文化藝術中心、陽澄湖置地酒店、城市廣場商業樓、左岸商業街、金雞湖畔水巷鄰里、園區第一個青年打工社區—青年公社、湖東順達商業廣場、置業廣場等；標準廠房項目：江蘇省內目前規模最大的標準廠房區—蘇春工業坊、蘇虹工業坊，定制廠房項目有冠鑫光電、三星電子。

在占有率上，項目知名度上中新置地不如建屋。

3、華新國際。開發有都市花園、天域等蘇州最有名的房地產項目。

4、蘇州萊茵達置業有限公司。是上市公司萊茵達集團在蘇州投資的房地產公司。中茵皇冠度假酒店及酒店旁的高價公寓就是旗下所有。

5、蘇州棲霞建設有限公司。棲霞建設是中國著名的房地產上市公司，蘇州棲霞建設公司是其蘇州分支機構。在園區開發有“楓情水岸”“IALA國際”。

6、宣稱：“我們只在主流城市的主流地段拿地，我們是主流豪宅的締造者。”的中海地產，在園區開發有“湖濱一號”“半島華府”項目。2005年9月17日，中海半島華府會所開始銷售，簽下第一份購房合同。第一批推出的66套別墅，以均價1.1萬元/平方米的價格銷售，開盤即售出61套。2005 年10 月22 日，中海湖濱一號公開發售，以均價5800元/平方米的價格銷售，開盤推出232套，銷售221套，銷售率達95%。

7、蘇州萬科，萬科企業在蘇州設立的公司。萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是中國大陸首批公開上市的企業之一，至2006年6月30日止，公司總資產287.3億元，凈資產 104.0 億元。在園區有“玲瓏灣”、“本案”項目，在市區有“金色家園”。

……

去園區轉一圈，留心一下各住宅小區、廠房區、酒店、旅游項目的開發公司，你可以看到中國最知名、最好的房地產公司都在園區跑馬圈地，而本土最具實力的開發商也在其中。能在園區中心區開發項目，那是公司實力的一種象征，一種證實。