榮觀房產網房地產人均利潤
1. 房地產開發商的利潤空間到底有多大
享受暴利的同時，開發商也有苦處：領導公關費用要占樓盤總成本2%—3% ( 2005-05-29 14:18:10 )稿件來源： 新華每日電訊6-7版 10%、15%、30%、50%……房地產利潤究竟有多大、房地產的“水”究竟有多深？*府部門、購房者、炒房者、媒體各方莫衷一是。
除了開發商，誰也說不清楚、道不明。 記者追蹤多日，幾經周折，終于聽到房地產開發商如是說…… ■“難以置信，做房地產這么容易發財！” 1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬元殺進房地產界。
四年之后，公司資產已逾6億元，成為成都一家著名房產公司。這家公司的發家史被當地媒體披露后，不少市民驚嘆：“難以置信，做房地產這么容易發財！” 接受記者采訪的一位資深房地產開發商說：“一般來說，房地產商對外公開講的利潤是8%—15%，實際上真正的利潤都在25%以上。”
他拿起自己抽了半包的軟中華香煙說：“不是暴利，我抽得起這種煙嗎？” 25%的利潤，意味著房價的1/4被開發商揣進腰包。一項權威調查表明，房地產業稅后凈利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力煤氣行業利潤高出1倍。
“做不到這么高的利潤，根本就別想活下來。開發一個項目，前前后后要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有那么多不明不白的稅外費。”
■“對干部要舍得，對老百姓要哭窮” 據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節，每一關的大小菩薩都要去拜。春節、中秋、國慶等傳統節日，更是開發商與官員聯絡感情的最佳時機。
各地經濟發展情況不同，官員所處位置與幫助開發商的程度不同，打點關系的好處費也就有所差別。以西部某中等城市為例，從科級干部到處級干部再到局級干部，可以拿到數千元至數萬元不等的過節費。
用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。 據這位開發商透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來。
而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，要7個工作日或15個工作日才能批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。
主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當于被套住了，要承擔相當大的融資風險。
開發商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。
■“國八條”需加大執行力度 為平抑房價，國家今年相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。然而，許多房地產開發商認為，“國八條”要取得預計實效將取決于能否得到有力的執行和實施。
而作為執行、實施的主要力量——地方*府根本就不愿看到自己轄區內的房價下跌。 一位開發商告訴記者，不少地方都在搞“經營城市”，城市怎么經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。
地方*府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。沒有幾個地方*府希望自己轄區內的房市冷清，而是越火爆越好。
要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。 房地產是重要產業部門，它的發展對經濟發展有巨大的帶動作用又受制于經濟發展水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。
這種情況下，地方*府會希望房價下跌嗎？ 一位開發商對記者說，近兩年來，成都房價上漲10%左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國家連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久，成都市房管局召開新聞發布會稱，“成都房價水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預約采訪，負責新聞宣傳的工作人員說：“成都房價不高，談不上抑制。對于調控房市來說，我們正在研究相關*策。”
一位內業人士告訴記者，世界銀行的一項調查表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3倍至6倍時是合適的。依照這個比例，按2004年成都住宅五城區均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買一套70平方米住宅需要73年，房價收入比為7.3:1，高于世界銀行調查的標準。
“問題還不僅在于此，”這位業內人士強調說，“全年城市人均可支配收入，抹殺了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都是一個縮影，遠遠沒有形成一個兩頭小中間大的社會形態，大量低收入者的年可支配收入是低于平均數的。
而根據聯合國人居中心出版的《世界人居報告》，如果住房價格與大多數家庭的收入比超過了5倍，則說明房地產市場出現了問題，因為這時大多數人都買不起房子了。” （記者侯大偉 周俏春） 看看開發商是如何獲取高利潤的 據了解，開發商維持房地產高利潤的“手法”通常有以下三種： ■一是調高樓盤容積率 調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。
據一位李姓的房地產商介紹，目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超。
2. 房地產開發商的利潤空間到底有多大
享受暴利的同時，開發商也有苦處：領導公關費用要占樓盤總成本2%—3% ( 2005-05-29 14:18:10 )稿件來源： 新華每日電訊6-7版 10%、15%、30%、50%……房地產利潤究竟有多大、房地產的“水”究竟有多深？*府部門、購房者、炒房者、媒體各方莫衷一是。
除了開發商，誰也說不清楚、道不明。 記者追蹤多日，幾經周折，終于聽到房地產開發商如是說…… ■“難以置信，做房地產這么容易發財！” 1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬元殺進房地產界。
四年之后，公司資產已逾6億元，成為成都一家著名房產公司。這家公司的發家史被當地媒體披露后，不少市民驚嘆：“難以置信，做房地產這么容易發財！” 接受記者采訪的一位資深房地產開發商說：“一般來說，房地產商對外公開講的利潤是8%—15%，實際上真正的利潤都在25%以上。”
他拿起自己抽了半包的軟中華香煙說：“不是暴利，我抽得起這種煙嗎？” 25%的利潤，意味著房價的1/4被開發商揣進腰包。一項權威調查表明，房地產業稅后凈利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力煤氣行業利潤高出1倍。
“做不到這么高的利潤，根本就別想活下來。開發一個項目，前前后后要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有那么多不明不白的稅外費。”
■“對干部要舍得，對老百姓要哭窮” 據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節，每一關的大小菩薩都要去拜。春節、中秋、國慶等傳統節日，更是開發商與官員聯絡感情的最佳時機。
各地經濟發展情況不同，官員所處位置與幫助開發商的程度不同，打點關系的好處費也就有所差別。以西部某中等城市為例，從科級干部到處級干部再到局級干部，可以拿到數千元至數萬元不等的過節費。
用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。 據這位開發商透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來。
而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，要7個工作日或15個工作日才能批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。
主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當于被套住了，要承擔相當大的融資風險。
開發商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。
■“國八條”需加大執行力度 為平抑房價，國家今年相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。然而，許多房地產開發商認為，“國八條”要取得預計實效將取決于能否得到有力的執行和實施。
而作為執行、實施的主要力量——地方*府根本就不愿看到自己轄區內的房價下跌。 一位開發商告訴記者，不少地方都在搞“經營城市”，城市怎么經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。
地方*府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。沒有幾個地方*府希望自己轄區內的房市冷清，而是越火爆越好。
要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。 房地產是重要產業部門，它的發展對經濟發展有巨大的帶動作用又受制于經濟發展水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。
這種情況下，地方*府會希望房價下跌嗎？ 一位開發商對記者說，近兩年來，成都房價上漲10%左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國家連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久，成都市房管局召開新聞發布會稱，“成都房價水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預約采訪，負責新聞宣傳的工作人員說：“成都房價不高，談不上抑制。對于調控房市來說，我們正在研究相關*策。”
一位內業人士告訴記者，世界銀行的一項調查表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3倍至6倍時是合適的。依照這個比例，按2004年成都住宅五城區均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買一套70平方米住宅需要7。
3. 一個城市的房價是人均收入的幾倍才算合理
關于現在的二手房房價 “房價跌下去了，買！股票跌下去了，買！若干年后一看，還是聽*府的話好。”
近日，人稱“股市不倒翁”、改革開放風云人物楊百萬（楊懷定）做客電臺時這樣表示。 首先，2008年房價已經探底了，現在基本沒有什么成交量，也就是所謂地價見地量，這也就肯定了現在前后半年左右應該是樓價的底部區域了（各地情況略有不同）。
2009年二手房即便降價也不會將太多。5-10%就差不多了。
所以有可能現在買的房子是地板價，買的好的話，即便房價明年略有下降，但你買的那套稀缺的房子仍然是最低價。 二手房的房價正相關于一手房價，但彈性系數沒有一手房大，打個比喻，100萬的一手房，可能因為開放商急于還銀行貸款而降到70萬，而類似的二手房則可能從90萬跌到80萬，房價太低房主會選擇暫時租房而規避風險。
實際上，房價是由成本決定的，而最大的成本就是地價，地價低了，房價才能低，很多人都認為是開發商太黑了，其實大家仔細想想，*府愿意地價跌，沒人買，也就沒有GDP，也就沒有*績，也就沒錢搞城市建設（北、上、深、廣的經濟增長和城市建設很大因素是因為房地產業），北京一套住房，建安成本可能連2千都不到，賣到幾萬一平米，主要就是*府賣地把價格拉高了，如果*府想真正降低房價，只要把地價低價轉讓，蓋3千一平米的限價房，那么我相信房價會大幅下降到幾乎所有人都能買得起，但你相信地方*府會這樣做嗎，即使中央*府這樣要求，地方*府也不會這樣做的，難道你沒發現城市建設好的城市，是沒有低房價的，要不他們城市建設的錢哪里來。因此，我不認為*府會壓低房價，肯定會托市，對低收入人來說，有安居房可以買，而中等收入人群將會最難。
對于一些前幾年拿地，而現在需要償還貸款的一手開發商來說，降價一部分回籠資金，償還貸款是他們現在的暫時選擇。當他們的資金鏈條不那么緊張得的時候，你會發現價格就不會降了。
對了，對于開發商來說，那不叫降價，叫優惠，因為大家都是買漲不買落的。記住一點，開發商不是活雷鋒，他們是要最大化的賺錢的，賠本賣房是不可能的，要么挺過這個難關，要不讓他變成爛尾樓，讓銀行和國家去背這個包袱。
在目前的市場經濟情況下，*府按照市場化運作，房價是不會落的，但是*府也會考慮中低收入家庭，建安居房，限價房，保證低收入家庭，但是這些房一般都建在市區邊緣，與位于市中心的高價商品房來比，根本沒有威脅。所以這也就決定了市中心的商品房是不會降太多的。
另外，房地產業不僅是美國的第一大產業，也將成為中國的第一大產業，從而相關的帶動鋼材、建材、裝修、家電等產業的發展。 因而中國只要走市場經濟道路，就會牢牢地抓住房地產業這一貫穿經濟的主線。
很多買不起房子的人天天喊房價要跌，那是不可能事，他們連什么狀況都搞不清楚，房價關系到有房人的利益，在中國是有房人多還是沒房人多，肯定是有房人多。舉個例子，房價高，要買房的人會整天怨聲載道，希望房價下降，但房價真從1萬跌到5千的時候，那些9千、8千、7千、6千買房的人則更會怨聲載道，而希望房價上漲而使財產升值。
換句話說，房價再低，除了投資者想再買幾套房的人也很少，房價再高，也有要買房的人。房價從某種意義上來說更關系到銀行、國家經濟、統治階級的利益，再說土地資源是有限的，只會越來越少，而城市人口越來越多，居住需求有增無減，所以房價是不會跌的，不信的人請拭目以待。
土地資源是不可再生資源，因此，趕上合適的，就馬上出手。等有些等著用錢的賣家賣了房子，就不會有低價房了。
所以，看準了，就下手。二手房的特點之一是唯一性，即相同的房子只會有一套，而相似的并不多。
而且現在二手房價處于探底階段，買房有很大的選擇性，可以有充分的時間去選擇自己滿意的房子，當房價開始上漲時，往往會像股市一樣，報復性反彈，這時大家會發現，賣方惜售，買方著急買，而房價會在短時間內很快爬升到一個相對的高位。 說實在話，老百姓總是想等著房價跌到最低谷再出手，撿一大便宜，這是人性缺失的體現，總說要最低谷，但知道什么叫最低谷么，最低谷的標準又是什么，這根本沒有底線，因為人類的貪欲是無止境的，想撿便宜的總會想著明天的價格比今天低，那永遠也沒個底，而且目前金融危機席卷全球，很多行業受到沖擊而不景氣，導致大量的失業人員，這種情況下*府出手救市是必然的，而且*府對外總是宣稱要幫助老百姓幫助廣大人民，但實際情況大家都看到了，*府救的是能上繳國稅百分之六七十的房地產商，而不是老百姓，因為*府是靠這些人養活，他不可能打壓自己的衣食父母，所以我說現在看好就出手吧，房價現在開始短期回暖了，過這村可就沒這店了！ 不知道大家有沒有看過《奮斗》，上面男主角說的一句話經典：“開發商不會賠本，現在讓他們破產，欠的債都要銀行來背，他們自己早就賺夠了”*府不會讓銀行倒閉，為了保護城市經濟，保護銀行，*府只能出手救市。
然后一部分笨蛋上當，把房地產救活了，老百姓，都犧牲了。
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