房地產開發的土地獲取方式

房地產土地獲取通路

1。

土地使用權出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，從03年8月1日起施行的《協議出讓國有土地使用權規定》。

07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。按照這些規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協議方式出讓。

各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設用地使用權。②拍賣出讓國有建設用地使用權。

③掛牌出讓國有建設用地使用權。④協議出讓國有建設用地使用權。

該方式僅當依法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓”，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

2。土地使用權劃撥。）

以劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過劃撥方式供地。

以劃撥方式供應經濟適用房和廉租房建設用地時，逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。 3。

原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權。原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理出讓手續。

在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價入股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。 4。

與當前土地使用權擁有者合作。是獲得土地使用權的一種重要的方式。

土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。

在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種：（1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。

（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買*府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

開發成本開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：（1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。

（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。（3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。

（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。（5）開發建設過程中的稅費。

管理費用管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。

投資利息此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。銷售費用銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。

銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。銷售稅費銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商（作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類：（1）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）等。

（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

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