房地產代理商和中介的區別

房地產代理商是什么

1. 什么是房地產代理公司

1、房地產代理公司是指專業為房地產公司（開發商）提供房地產專業的樓盤策劃和銷售代理的服務機構。

2、業務：主要集中在產品定位、到案場包裝、物料設計、媒體計劃、廣告推廣、房地產銷售代理、回攏資金等。

擴展資料：

1、代理銷售：策劃代理公司主要以為房地產開發企業提供組織銷售團隊，進行房地產銷售工作。

2、策劃代理：策劃代理公司為房地產企業提供前期調研、樓盤定位、整合營銷、媒體推廣等一系列工作。

3、營銷策劃中介代理公司綜合以上兩種公司的職能，負責為房地產企業提供整合營銷，有專門的營銷團隊，也有品牌定位、策劃推廣的團隊。

4、中介代理：中介代理公司主要負責銷售二手房。

5、服務內容：整體宏觀市場調研（相關*策、經濟形勢、供求比例等）；競爭研判，找到競爭的基準對象；土地的價值研判，為產品提煉最大的附加值；消費群和產品的雙向調研。

參考資料：房地產代理公司——百度百科

2. 房地產代理是什么意思啊

房地產代理是指房地產經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經紀行為。

房地產經紀人受委托人的委托，以委托人的名義從事房地產買賣、租賃、納稅、權屬登記、抵押貸款等經濟活動。它是的主要業務之一，其特點是：從事代理業務時，經紀人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為后果也歸屬于被代理人。房屋的買賣代理和租賃代理是房地產代理業務中常見的兩種基本形式。

擴展資料：

房地產代理業務集中在產品定位、到案場包裝、物料設計、媒體計劃、廣告推廣、房地產銷售代理、回攏資金等。隨著房地產市場的分工的日益細化，房地產代理公司越來越多的參與到房地產行業中，專業的代理公司更受到房地產開發商的青睞和合作。

房地產代理公司分為以下四類：

1、代理銷售：策劃代理公司主要以為房地產開發企業提供組織銷售團隊，進行房地產銷售工作；

2、策劃代理：策劃代理公司為房地產企業提供前期調研、樓盤定位、整合營銷、媒體推廣等一系列工作

3、營銷策劃：中介代理公司綜合以上兩種公司的職能，負責為房地產企業提供整合營銷，有專門的營銷團隊，也有品牌定位、策劃推廣的團隊。

4、中介代理：中介代理公司主要負責銷售二手房

參考資料來源：百度百科-房地產代理

3. 什么是房地產銷售代理

房地產經紀人指在房地產交易中從事居間、代理等經紀活動的人員。

房地產經紀人應具有一定的房地產經濟理論、相關經濟理論水平和房地產專業知識；能熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關法律、法規和行業管理的各項規定；熟悉房地產市場的流通環節，熟練實務操作技能；熟悉市場行情變化，有較強的開拓能力，能創立和提高企業的品牌；以及一定的外語水平。 房地產經紀人有權依法發起設立或加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位的工作，指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務，經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要業務文書，執行房地產經紀業務，并獲得合理傭金。

在執行房地產經紀業務時，有權要求委托人提供與交易有關的資料、支付因開展房地產經紀活動而發生的成本費用，并有權拒絕執行委托人發出的違法指令。此外，在經紀活動中，還必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業道德。

凡從事房地產經紀業務（包括居間介紹、代理銷售、代辦手續、信息、咨詢、策劃等服務行為）的人員，必須取得全國房地產經紀人執業資格或省房地產經紀人協理從業資格并經注冊生效方可從事房地產經紀業務，否則一律不得從事房地產經紀活動。 報考有條件 國家對房地產經紀人員實行的職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規則。

國家人事部和建設部共同負責全國房地產經紀人員職業資格制度的*策制定、組織協調、資格考試、注冊登記和監督管理工作。 房地產經紀人執業資格報名條件：取得大專學歷，工作滿6年，其中從事全國房地產經紀業務工作滿3年；取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年；取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年；取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年；取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。

凡具有高中（含高中）以上學歷，有完全民事行為能力的公民，愿意從事房地產經紀活動的人員，均可申請參加安徽省房地產經紀人協理從業資格考試。考點原則上設在合肥市，考前1周，各市人事局到省人事考試中心辦理準考證，考生按屬地原則在各市人事考試中心規定的地點領取準考證。

在肥省直、中直駐皖單位考生到合肥市人事考試中心領取準考證。 其中，房地產經紀人執業資格考試科目為《房地產基本制度與*策》、《房地產經紀相關知識》、《房地產經紀概論》和《房地產經紀實務》4個科目。

房地產經紀人協理從業資格考試科目安排為《房地產基本制度與*策》《房地產經紀相關知識》《房地產經紀概論》《房地產經紀實務》。在2003年1月1日前，取得省建設廳頒發的房地產經紀人崗位證書者，參加房地產經紀人協理考試，可免試《房地產基本制度與*策》。

房地產經紀人協理從業資格考試實行兩年滾動管理模式，考生必須在連續兩個考試年度內通過全部科目考試，方可取得從業資格。其中檔案號是滾動考試管理的唯一識別標識，考生要妥善保管，以備下一年度考試報名時使用。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會（英文全稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文縮寫為CIREA；中文簡稱為中房學）的前身是成立于1994年8月中國房地產估價師學會。2004年，經建設部同意，民*部批準更為現名。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會是由從事房地產估價或房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位自愿組成的全國性行業組織，也是在房地產估價、房地產經紀領域惟一的全國性行業組織，依法接受中華人民共和國建設部的業務指導，中華人民共和國民*部的監督管理。 學會宗旨 團結和組織從事房地產估價與房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位，開展房地產估價與房地產經紀方面的研究、教育和宣傳；擬訂并推行房地產估價與房地產經紀執業標準、規則；加強自律管理及國際間的交流與合作；提高房地產估價與房地產經紀專業人員和機構的服務水平，并維護其合法權益；促進房地產估價、經紀行業規范、健康、持續發展。

學會主要業務范圍 組織房地產估價與房地產經紀的理論、方法及其應用的研究和交流；擬訂并推行房地產估價與房地產經紀執業標準、規則；協助行*主管部門組織實施全國房地產估價師、房地產經紀人執業資格考試；辦理房地產經紀人執業資格注冊；開展房地產估價與房地產經紀業務培訓，對房地產估價師、房地產經紀人進行繼續教育；建立房地產估價師和房地產估價機構、房地產經紀人和房地產經紀機構信用檔案，開展房地產估價機構、房地產經紀機構資信評價；提供有關房地產估價與房地產經紀咨詢和技術支持服務；編輯出版房地產估價與房地產經紀方面的刊物和著作，建立有關網站，開展行業宣傳；代表中國房地產估價、經紀行業開展國際交往活動；反映會員的意見、建議和要求，支持會員依法執業，維護會員合法權益；辦理法律、法規規定和行*主管部門委托或授權的其他有關工作。

4. 什么是房地產銷售代理

房地產經紀人指在房地產交易中從事居間、代理等經紀活動的人員。

房地產經紀人應具有一定的房地產經濟理論、相關經濟理論水平和房地產專業知識；能熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關法律、法規和行業管理的各項規定；熟悉房地產市場的流通環節，熟練實務操作技能；熟悉市場行情變化，有較強的開拓能力，能創立和提高企業的品牌；以及一定的外語水平。 房地產經紀人有權依法發起設立或加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位的工作，指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務，經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要業務文書，執行房地產經紀業務，并獲得合理傭金。

在執行房地產經紀業務時，有權要求委托人提供與交易有關的資料、支付因開展房地產經紀活動而發生的成本費用，并有權拒絕執行委托人發出的違法指令。此外，在經紀活動中，還必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業道德。

凡從事房地產經紀業務（包括居間介紹、代理銷售、代辦手續、信息、咨詢、策劃等服務行為）的人員，必須取得全國房地產經紀人執業資格或省房地產經紀人協理從業資格并經注冊生效方可從事房地產經紀業務，否則一律不得從事房地產經紀活動。 報考有條件 國家對房地產經紀人員實行的職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規則。

國家人事部和建設部共同負責全國房地產經紀人員職業資格制度的*策制定、組織協調、資格考試、注冊登記和監督管理工作。 房地產經紀人執業資格報名條件：取得大專學歷，工作滿6年，其中從事全國房地產經紀業務工作滿3年；取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年；取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年；取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年；取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。

凡具有高中（含高中）以上學歷，有完全民事行為能力的公民，愿意從事房地產經紀活動的人員，均可申請參加安徽省房地產經紀人協理從業資格考試。考點原則上設在合肥市，考前1周，各市人事局到省人事考試中心辦理準考證，考生按屬地原則在各市人事考試中心規定的地點領取準考證。

在肥省直、中直駐皖單位考生到合肥市人事考試中心領取準考證。 其中，房地產經紀人執業資格考試科目為《房地產基本制度與*策》、《房地產經紀相關知識》、《房地產經紀概論》和《房地產經紀實務》4個科目。

房地產經紀人協理從業資格考試科目安排為《房地產基本制度與*策》《房地產經紀相關知識》《房地產經紀概論》《房地產經紀實務》。在2003年1月1日前，取得省建設廳頒發的房地產經紀人崗位證書者，參加房地產經紀人協理考試，可免試《房地產基本制度與*策》。

房地產經紀人協理從業資格考試實行兩年滾動管理模式，考生必須在連續兩個考試年度內通過全部科目考試，方可取得從業資格。其中檔案號是滾動考試管理的唯一識別標識，考生要妥善保管，以備下一年度考試報名時使用。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會（英文全稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文縮寫為CIREA；中文簡稱為中房學）的前身是成立于1994年8月中國房地產估價師學會。2004年，經建設部同意，民*部批準更為現名。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會是由從事房地產估價或房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位自愿組成的全國性行業組織，也是在房地產估價、房地產經紀領域惟一的全國性行業組織，依法接受中華人民共和國建設部的業務指導，中華人民共和國民*部的監督管理。 學會宗旨 團結和組織從事房地產估價與房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位，開展房地產估價與房地產經紀方面的研究、教育和宣傳；擬訂并推行房地產估價與房地產經紀執業標準、規則；加強自律管理及國際間的交流與合作；提高房地產估價與房地產經紀專業人員和機構的服務水平，并維護其合法權益；促進房地產估價、經紀行業規范、健康、持續發展。

學會主要業務范圍 組織房地產估價與房地產經紀的理論、方法及其應用的研究和交流；擬訂并推行房地產估價與房地產經紀執業標準、規則；協助行*主管部門組織實施全國房地產估價師、房地產經紀人執業資格考試；辦理房地產經紀人執業資格注冊；開展房地產估價與房地產經紀業務培訓，對房地產估價師、房地產經紀人進行繼續教育；建立房地產估價師和房地產估價機構、房地產經紀人和房地產經紀機構信用檔案，開展房地產估價機構、房地產經紀機構資信評價；提供有關房地產估價與房地產經紀咨詢和技術支持服務；編輯出版房地產估價與房地產經紀方面的刊物和著作，建立有關網站，開展行業宣傳；代表中國房地產估價、經紀行業開展國際交往活動；反映會員的意見、建議和要求，支持會員依法執業，維護會員合法權益；辦理法律、法規規定和行*主管部門委托或授權的其他有關工作。

5. 房地產全程代理是什么意思

個人理解在實際操作過程中主要是以下三個方面的工作：

1、項目開發機會分析

2、項目定位分析

3、項目營銷策劃

意義：

1、從開始拿地涉入項目，對項目的了解比較全面，能更好地為項目服務；

2、相對于只做最后一個環節的代理公司來說，對項目的把控更好，更容易在符合開發公司現階段實際情況的前提下，做到項目利潤最大化。

也有問題：如果你是開發公司，最好高薪請個營銷總監來做這事，而不是找代理公司，畢竟代理公司為你做事的目的是為了自己的盈利。而如果開發公司找個營銷總監，并將公司和其私人利益掛鉤，在其能力過硬的情況下，對公司的盈利會更好。

房地產代理商發展歷史

1. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

擴展資料：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%）？存貨均值同比增加50.34%？增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點？平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元？創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示？據測算？2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元？而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降？則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢？房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012？則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析？2012年1-2月份？全國房地產開發投資5431億元？同比增長27.8%？其中住宅投資3713億元？增長23.2%？全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米？同比增長35.5%？其中住宅施工面積297605萬平方米？增長32.8%。

參考資料來源：搜狗百科-房產·

2. 我國房地產經紀行業的發展歷程是什么

1。

復蘇與形成階段（ 1978-1992年） 90年代中期，房地產行業中一個相對獨立的產業，也就是今天的房地產經紀行業，就正式登上歷史舞臺。 從歷史上來看，它的產生比較早。

從近代史來看，在我國進入近現代社會以后，才產生的。 在中華人民共和國建國以前，特別是在十九世紀中葉，隨著五口通商，隨著資本主義經濟迅速地成長，在我國很多地區，特別是沿海，經濟貿易活動很活躍的地區，房地產經紀活動，不僅逐漸產生，而且比較活躍。

房地產經紀行業已經有了初步的規模。 今天探討的房地產經紀行業是改革開放以后的產物，是中國房地產業作為現代產業，登上歷史舞臺的產物。

也是90年代以后房地產業迅速發展，形成相當規模，并且產銷分離之后的產物。 1978年十一屆三中全會以后，我國進行改革開放。

關于房地產（包括住房）是不是商品，曾進行過比較大范圍的討論。上世紀八十年代討論其中一個重要的成果就是到1988年我國第一塊土地批租，土地批租制度的實行，意味著我國房地產業真正登上歷史舞臺。

建國以后我國房地產開始形成第一次發展高潮；90年代，92年到95年是我國第二次房地產業高潮。 2。

起步、成長階段（ 1992-1999年） 1992年以后，上海等城市逐漸開放房地產市場，開始取消對房地產經紀活動的限制，在1992年以上海為例，房地產經紀企業開始出現，上海有數家房地產經紀企業批準成立。到1994年9月，上海市人民*府批準發布了《上海市房地產經紀人管理暫定規定》，實行了市場準入制度，對房地產經紀人開始實行資格認定。

1993年上海的房地產經紀企業擴展到138家，95年擴展到758家。 90年代中期，對房地產行業影響很大的是：在*府的主導下，各區縣房地產交易市場，交易所紛紛成立。

90年代中期以后，房地產業的兩岸三地市場聯動，對于房地產業發展，具有重大的意義的事件。 90年代中后期，房地產經紀行業成長起來。

3。快速發展階段（ 2000-2004年 ） 在我國的第四個五年計劃中，第一次明確把大力發展以住宅為主的房地產業寫入我國的五年計劃。

房地產業進入了快速發展階段。 從上海的情況來看，經紀企業從1993年的百余家發展到2004年的4000家，下屬分支結構6000多家，房地產經紀機構的總數超過一萬家。

從交易量上看，房地產的經紀行業整個市場的交易量達到了2000多萬。

3. 中國房地產市場發展的歷史是什么

中國房地產市場發展的歷史階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。

1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國wu院在四個城市進行售房試點。

1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。

1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

1991年開始，國wu院先后批復了24個省市的房改總體方案。

4. 房地產代理營銷企業的發展策略

房地產代理營銷企業的發展策略 -------------------------------------------------------------------------------- 一、前言 上海房地產市場代理營銷行業的發展目前還在剛剛起步階段，從理論到實踐都有很多不成熟的地方。

特別是由于房地產策劃代理行業壁壘較低，很多不具備營銷策劃能力的機構也紛紛進場，導致無序競爭、畸形競爭。這些都在很大程度上制約了代理企業的進一步發展。

因此，有必要對房地產代理營銷在發展過程中出現的問題，進行詳細的調研分析并提出對策。使行業在上海房地產業新一輪的大發展中，進一步發揮代理營銷企業促進流通的積極作用，同時促進代理營銷企業向更高的層次發展。

二、上海房地產代理營銷企業存在的問題 1.行業進入壁壘低，過度競爭激烈 行業進入壁壘是指限制或妨礙行業外部的潛在進入者進入行業內的因素，它主要反映產業內部的現存企業與產業外部的潛在進入者之間的競爭關系。行業進入壁壘的存在與否和高低程度，是直接影響行業競爭程度的重要因素。

房地產代理營銷行業進入壁壘低，使該行業在短短的幾年中由最初的幾家發展到現如今的近千家。隨著房地產開發微利時代的到來，可以開發的空間越來越小，每年新開發的項目也不過上百個。

這樣一來，市場上就形成了上千家代理營銷企業競爭幾百個樓盤的策劃代理權（當然還應該排除一些房地產自行開發銷售的項目），勢必會出現一些不規范的競爭行為，特別是同業壓價現象。 當樓盤代理招投標時，一同競標的代理商互相角力的不是策劃技術和營銷理念、手段，而是盲目地比誰的代理費用低、誰作出的承諾多。

但等到實際操作策劃時，卻往往因為這些原因而使營銷計劃“捉襟見肘”，使代理企業處于非常被動的局面，甚至因此造成整個樓盤營銷計劃的失敗。而且，作為代理營銷企業主要的收入來源，如果代理費用過低，會使營銷人員的培訓、人才的引進及代理營銷企業的宣傳包裝等資金匱乏，嚴重制約代理營銷企業的進一步發展。

2.發展商要求苛刻，代理企業知識產權屢遭侵犯 房地產開發商處于市場競爭的有利地位，經常對代理營銷企業提出苛刻的要求。根據物價局有關規定，原來中介代理費最高可以收取標的3%，但在營銷代理個案中能拿到1.5%已經相當不錯了，低的僅有1%，還不足以支付代理的成本開銷。

更有甚者，發展商還要求代理機構交繳高額抵押金，墊付或承擔廣告費用。如果樓盤賣不出去，還要求營銷代理公司統包承諾。

對于代理公司的結算也是能拖則拖，即使樓盤銷售業績很好，代理公司也很少能拿到樓盤銷售的溢價。在營銷過程中，開發商往往還不切實際地提出代理公司階段性銷售目標，從而阻礙了整個營銷企劃的進程，影響樓盤的順利銷售。

營銷代理企業的知識產權屢遭侵犯。在樓盤招標會上，發展商僅僅支付少量勞務補償費，就占有了幾家公司的策劃思路以形成自己的方案。

有些發展商還通過“挖”代理公司的策劃主創人員達到其減少成本的目的。面對這些侵犯代理公司知識產權的行為，目前急需法律規章來制約。

3.代理營銷企業缺乏競爭力 上海房地產代理營銷企業實際上是在1995~1996年正式進入市場的，發展歷史短，成員素質、專業水準普遍較低，主要表現在以下幾個方面： 一是房地產代理營銷企業絕大多數是資金小、資產少的公司。行業內人力資源短缺，不少無專業知識、無專業工作經歷的人在做代理營銷，使得行業成員的整體素質不高。

因此，行業發展需要大量資金的投入，培養專業人才以及市場精英的加盟，擴大企業的規模，創出品牌。 二是缺乏全程營銷觀念。

專業代理營銷企業要求掌握市場最新信息，了解消費者的心理需求和物質需求。從物業的房型、戶室比、層面到主體、組團、環境；從立面、風格、色彩到材料、設備、綠化；從單價的設定到總價的配比乃至物業管理等方面，皆能進行可行性的研究分析，提供符合市場要求且有價值的合理化建議，供發展商和設計單位參考、借鑒，為最大限度地減少投資風險，實施房地產項目開發打下堅實的基礎。

但目前能夠做到上述各要求的營銷代理企業可謂鳳毛麟角。 三、推動上海房地產代理營銷企業發展的對策 1.確立先進的房地產營銷理念 目前房地產大眾時代已經到來，傳統的企業與顧客關系發生了根本變化，賣方市場逐步向買方市場轉變。

在這樣的大背景下，顧客強化了自身的主體意識和地位，對商品和服務有了更為廣闊的自主選擇權。因此，營銷必須全面體現“顧客滿意”服務——CS服務（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地滿足消費者的各種需求。

CS戰略的出現可以說是市場經濟發展的必然過程，它是一種全新的營銷戰略，要求站在顧客而不是廠商的立場上研究、設計、開發和改進產品，盡可能地預先把顧客的“不滿意”因素在產品的研制和生產階段去除，順應顧客的需求趨勢；完善產品的服務系統，加強產品的售前、售中、售后服務，最大限度地方便顧客；同時高度重視顧客意見，讓客戶參與決策。 對房地產商品的效用而言，顧客滿意的構成要素包括三個方面：一是實質的效用。

購買其本來應具有的品質或功能等基本屬性，如面積、建筑質量、配套設施等；二。

5. 房地產代理營銷企業的發展策略

房地產代理營銷企業的發展策略 -------------------------------------------------------------------------------- 一、前言 上海房地產市場代理營銷行業的發展目前還在剛剛起步階段，從理論到實踐都有很多不成熟的地方。

特別是由于房地產策劃代理行業壁壘較低，很多不具備營銷策劃能力的機構也紛紛進場，導致無序競爭、畸形競爭。這些都在很大程度上制約了代理企業的進一步發展。

因此，有必要對房地產代理營銷在發展過程中出現的問題，進行詳細的調研分析并提出對策。使行業在上海房地產業新一輪的大發展中，進一步發揮代理營銷企業促進流通的積極作用，同時促進代理營銷企業向更高的層次發展。

二、上海房地產代理營銷企業存在的問題 1.行業進入壁壘低，過度競爭激烈 行業進入壁壘是指限制或妨礙行業外部的潛在進入者進入行業內的因素，它主要反映產業內部的現存企業與產業外部的潛在進入者之間的競爭關系。行業進入壁壘的存在與否和高低程度，是直接影響行業競爭程度的重要因素。

房地產代理營銷行業進入壁壘低，使該行業在短短的幾年中由最初的幾家發展到現如今的近千家。隨著房地產開發微利時代的到來，可以開發的空間越來越小，每年新開發的項目也不過上百個。

這樣一來，市場上就形成了上千家代理營銷企業競爭幾百個樓盤的策劃代理權（當然還應該排除一些房地產自行開發銷售的項目），勢必會出現一些不規范的競爭行為，特別是同業壓價現象。 當樓盤代理招投標時，一同競標的代理商互相角力的不是策劃技術和營銷理念、手段，而是盲目地比誰的代理費用低、誰作出的承諾多。

但等到實際操作策劃時，卻往往因為這些原因而使營銷計劃“捉襟見肘”，使代理企業處于非常被動的局面，甚至因此造成整個樓盤營銷計劃的失敗。而且，作為代理營銷企業主要的收入來源，如果代理費用過低，會使營銷人員的培訓、人才的引進及代理營銷企業的宣傳包裝等資金匱乏，嚴重制約代理營銷企業的進一步發展。

2.發展商要求苛刻，代理企業知識產權屢遭侵犯 房地產開發商處于市場競爭的有利地位，經常對代理營銷企業提出苛刻的要求。根據物價局有關規定，原來中介代理費最高可以收取標的3%，但在營銷代理個案中能拿到1.5%已經相當不錯了，低的僅有1%，還不足以支付代理的成本開銷。

更有甚者，發展商還要求代理機構交繳高額抵押金，墊付或承擔廣告費用。如果樓盤賣不出去，還要求營銷代理公司統包承諾。

對于代理公司的結算也是能拖則拖，即使樓盤銷售業績很好，代理公司也很少能拿到樓盤銷售的溢價。在營銷過程中，開發商往往還不切實際地提出代理公司階段性銷售目標，從而阻礙了整個營銷企劃的進程，影響樓盤的順利銷售。

營銷代理企業的知識產權屢遭侵犯。在樓盤招標會上，發展商僅僅支付少量勞務補償費，就占有了幾家公司的策劃思路以形成自己的方案。

有些發展商還通過“挖”代理公司的策劃主創人員達到其減少成本的目的。面對這些侵犯代理公司知識產權的行為，目前急需法律規章來制約。

3.代理營銷企業缺乏競爭力 上海房地產代理營銷企業實際上是在1995~1996年正式進入市場的，發展歷史短，成員素質、專業水準普遍較低，主要表現在以下幾個方面： 一是房地產代理營銷企業絕大多數是資金小、資產少的公司。行業內人力資源短缺，不少無專業知識、無專業工作經歷的人在做代理營銷，使得行業成員的整體素質不高。

因此，行業發展需要大量資金的投入，培養專業人才以及市場精英的加盟，擴大企業的規模，創出品牌。 二是缺乏全程營銷觀念。

專業代理營銷企業要求掌握市場最新信息，了解消費者的心理需求和物質需求。從物業的房型、戶室比、層面到主體、組團、環境；從立面、風格、色彩到材料、設備、綠化；從單價的設定到總價的配比乃至物業管理等方面，皆能進行可行性的研究分析，提供符合市場要求且有價值的合理化建議，供發展商和設計單位參考、借鑒，為最大限度地減少投資風險，實施房地產項目開發打下堅實的基礎。

但目前能夠做到上述各要求的營銷代理企業可謂鳳毛麟角。 三、推動上海房地產代理營銷企業發展的對策 1.確立先進的房地產營銷理念 目前房地產大眾時代已經到來，傳統的企業與顧客關系發生了根本變化，賣方市場逐步向買方市場轉變。

在這樣的大背景下，顧客強化了自身的主體意識和地位，對商品和服務有了更為廣闊的自主選擇權。因此，營銷必須全面體現“顧客滿意”服務——CS服務（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地滿足消費者的各種需求。

CS戰略的出現可以說是市場經濟發展的必然過程，它是一種全新的營銷戰略，要求站在顧客而不是廠商的立場上研究、設計、開發和改進產品，盡可能地預先把顧客的“不滿意”因素在產品的研制和生產階段去除，順應顧客的需求趨勢；完善產品的服務系統，加強產品的售前、售中、售后服務，最大限度地方便顧客；同時高度重視顧客意見，讓客戶參與決策。 對房地產商品的效用而言，顧客滿意的構成要素包括三個方面：一是實質的效用。

購買其本來應具有的品質或功能等基本屬性，如面積、建筑質量、配套設施等；二。

6. 房地產的發展史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。

2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。

從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。

2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。

7. 世聯地產的發展歷程

1992年――1993年1992年6月，世聯置業有限公司正式在香港注冊成立。

1993年4月13日，世聯在深圳注冊成立世聯深圳公司。 1994年――1996年1994年7月，世聯公司取得深圳市規劃國土局的批文，核準公司開展房地產信息咨詢、交易代理、價格評估、投資策劃等咨詢業務。

這是深圳市*府為房地產咨詢企業頒發的第一張正式批文。1994年，世聯開始探索新的業務方向――代理。

1996年，以景樺花園為標志，世聯地產代理業務樹立了另一桿旗幟——策劃領先和前期介入；該樓盤同時成為快速營銷和大戶型豪宅萌芽的代表。1994年的7月4至24日，世聯成功舉辦“深圳小套型住宅展銷會”。

南山華聯花園獨占鰲頭，快速成交50余套。 1997年--2000年1997年 ，以豐潤、居雅、柏景軒、萬達豐、柏麗等一批物業為代表，世聯開始對各種物業類型代理銷售的全面探索。

1997年5月，世聯最早嘗試店鋪式經營，設立世聯地產上步分行。1997年12月，世聯與中房指數系統（CREIS）辦公室簽訂協議，承辦中房深圳指數的數據收集、整理、發布和產品銷售工作，并于1998年第一季度開始正式發布中房深圳指數。

中房深圳指數是深圳的首個房地產行業指數。1998年，世聯物業估價部洞察和響應市場需要，推出新業務品種——“項目按揭分析”，獲得良好社會效益。

1999年，世聯顧問業務高端起步，受深圳市鹽田區*府和鹽田區規劃國土局委托，世聯就鹽田區發展戰略進行了研究。這是深圳市首例*府委托地產咨詢企業就區域發展戰略進行專題研究。

2001年——2008年“咨詢+實施”獨特業務模式形成2003年4月2日，按照國家建設部及廣東省建設廳的有關規定和要求，根據深圳市規劃國土局關于同意世聯公司脫鉤改制的批文，成立了“深圳市世聯房地產評估有限公司”，為世聯地產顧問（深圳）有限公司的全資子公司，經營范圍為房地產評估。2003年6月9日，世聯地產三級市場工商部正式成立，主要從事寫字樓、商業及廠房類物業的租售業務，三級市場工商部的成立是公司全面發展三級市場業務的有益嘗試。

2004年6月2日，深圳市世聯行房地產經紀有限公司正式成立，致力于房地產三級市場物業買賣、租賃委托代理，同時代辦各項房地產產權相關手續、代辦銀行按揭服務，并提供房地產信息、法律法規、物業轉讓稅費及手續等咨詢。2004年7月27日，深圳盛澤按揭代理有限公司成立，正式開展房地產按揭代理業務。

2007年，世聯地產整體改制，深圳世聯地產顧問股份有限公司成立，形成顧問策劃、代理銷售、經紀業務3大主營業務。2008年，世聯地產上市申請獲中國證監會審核通過，將成為首家擬通過IPO登陸A股市場的房地產服務企業。

2009年，成功上市，再上新臺階。2009年8月28日，世聯地產在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產綜合服務提供商。

本次A股發行并上市，是世聯地產發展歷程中的一個重要里程碑。世聯地產將實現顧問代理業務的全國戰略布局、集成服務管理平臺、人力發展與培訓中心建設和品牌推廣，為主營業務的規模擴張提供有力支持。

2012年1月1日至12月9日，公司累計實現代理銷售金額2,002億元。 2001年2月20日，北京世聯房地產顧問有限公司正式注冊并取得北京市經紀資質。

同年4月，北京世聯公司代理的第一個樓盤項目亮馬名居開盤，并運作成功。2002年4月30日，廣州市世聯房地產咨詢有限公司獲*府批準成立。

2002年11月22日，世聯公司首度以“世聯中國”新形象亮相第四屆中國房地產交易會。2004年1月，世聯董事長陳勁松代表董事會宣布，世聯進入后十年時代，將重視長遠發展，重視戰略安排，進一步強調布局和差異化。

2004年1月上海世聯房地產顧問有限公司正式成立。2004年6月18日，經過一個月的試營業，世聯東莞公司正式進駐位于東莞新城市中心的南城區勝和路華凱大廈1205室，宣告世聯東莞公司正式成立。

2005年3月1日，上海世聯行的第一間分店——古北分行開業，標志著世聯經紀業務走出深圳的第一步。2005年5月12日，世聯房地產咨詢（惠州）有限公司正式揭牌成立。

2005年7月11日，天津世聯行房地產銷售代理有限公司正式成立，經營范圍包括房地產信息咨詢、商品房銷售代理。2005年9月30日，深圳市世聯房地產評估有限公司上海分公司正式成立，同年10月28日，深圳市世聯房地產評估有限公司北京分公司正式成立，為世聯評估業務的全國性戰略邁出了重要的一步。

2006年，廣州市世聯房地產咨詢有限公司佛山分公司成立。2007年，珠海世聯房地產咨詢（珠海）有限公司 / 廈門世聯興業房地產顧問有限公司 / 杭州世聯房地產咨詢有限公司 / 長沙世聯興業房地產顧問有限公司 / 沈陽世聯興業房地產顧問有限公司 / 大連世聯興業房地產顧問有限公司成立。

8. 誰知道北京房地產經紀公司的發展歷程

1、北京房地產代理公司的前世今生 金庸小說《倚天屠龍記》中，少年張無忌為玄冥二老的“玄冥神掌”所傷，此后每隔一段時間，體內寒毒就要發作一次。

為了活命，張無忌必須不斷學習武功，以抵御寒毒。直至最后，他學到了至剛至陽的“九陽神功”，才徹底化解了這一貫穿他少年時期始終的“頑癥”。

在中國，房地產代理行業十幾年的成長歷程中，也同樣存在著這樣的“成長陣痛”。 “這個行業一直在變，變得很快，剛剛安穩，又得變……這種壓力很大，其實誰都想穩定一點，盡快地形成一個特別成熟的模式。”

這就是代理行業自身發展的“要害”，而這恰恰也是最容易被諸多代理商所忽視、甚至從來不愿意去想的問題——從過去十幾年的經驗看，房地產代理行業一直在不停地應對自身商業模式（或者說服務模式、業務模式）上的變革：從最初的類似批發零售性質的“包銷”模式、類似于百貨公司的“展銷”模式，到按銷售業績獲取點數的“聯合銷售”模式，或者只負責廣告、策劃的營銷推廣模式，再到目前流行全案策劃、全程代理的“綜合運營”模式，以及時下初見端倪的“網絡化”銷售模式，代理行的模式變更貫穿其整個發展歷程。 那么，這十多年間，究竟是什么原因，在推動著房地產代理行業的商業模式作周期性變化？ 回顧中國房地產代理行業十幾年發展歷程，答案似乎已經很明朗。

啟蒙階段 從1992年~1994年這一時間段，房地產尚未形成完全市場化運作，外銷房一統天下。當時一些中國香港、*地區的銷售代理機構如利達行、九鼎軒開始進入北京市場，憑借其獨有的境外銷售渠道和源自香港、*的市場營銷經驗，這些機構牢牢把控了京城房地產的外銷市場。

“它們做了那么多漂亮的模型、樓書，還去媒體打廣告，讓大家都覺得很新鮮……而且由于樓房主要都是外銷，境外的機構有外銷渠道，所以天下都是他們的。”就如金網絡副總經理楊強宏所說，境外代理機構在一定程度上發揮了“啟蒙作用”，“讓人們逐漸認識到代理機構作為一個行業存在的價值。”

1994年以后，人們漸漸發現，大部分所謂的“外銷房”，其實都是本地人在購買，境外人士購買的比例并不高。寫字樓、別墅及外銷公寓，基本都是靠境內消費者去消化，雖然成熟度不高，但房地產內銷市場已初具形態。

市場由外銷逐步過渡為內銷，境外代理機構的外銷渠道優勢漸趨淡化，這就給本土代理行一個起步的機會。繼利達行、九鼎軒之后，京城開始陸續出現本土代理行。

當時北京流行兩種模式，一種是學習香港的包裝和推廣模式，作項目的個案代理；另一種是做市場，即對房地產產品集中展示、推廣交易。 后者以有*府和銀行背景的北京市建亞房地產展示交易中心為代表。

“找地方，做長期的招展位，去招商進來，集中賣房子，集中做市場的宣傳、推廣，再給在這里買房者、賣房者提供一條龍的服務支持，包括金融、手續等，同時和開發商合作，做銷售代理。”楊強宏回顧這段經歷時說，那一時期，其實是本土代理行“模式上的嘗試”，但由于這種模式是建立在當時“官辦企業”不規范的體制基礎之上的，因而注定難以長久。

成長階段 從1995年~1997年前后，也就是房改*策落實前后，來自制度變化、市場狀況等方面的合力，使京城代理行業面臨一次嚴峻考驗。對于像建亞這樣擁有官方背景的代理行業，它們對未來的憂思，不僅僅是“*府這棵大樹還能靠多久”的問題，而是現實更為嚴峻的市場考驗。

楊強宏回憶說，由于當時正處在調整期，市場黯淡，人們忽然發現，以往的任何一種“賺錢的”商業模式，都統統不靈了。 “境外代理商或者撤了、倒了，或者轉行干別的，因為市場已經做不動了。

盡管代理行嘗試著用各種手段，但那時候沒有市場，你再怎么折騰也是沒用。”悲觀的情緒蔓延在整個行業當中，一部分人甚至已經對銷售代理這一行當失去了信心。

當時偉業顧問總經理林潔首先站出來說：“代理行業是夕陽行業。”他認為，單純的代理銷售已經有價無市、難以為繼。

正是看到了傳統運做模式的種種局限與弊端，偉業顧問提出了傳統代理業務與投資開發、投資顧問、資產管理等相關業務共同開拓的企業發展思路。 而此時來自開發商方面的困惑絲毫不少于代理行。

1997年，有人估計北京商品住宅的銷售量大概是270萬平方米，而其中有80%~90%都是單位買房，個人買房比例很低。 “所以，對于開發商，他們最擔憂的問題是房改基本到位，單位不再買房后，誰會買我的房？個人購房的消費力量能不能快速成長起來？”楊強宏說，當時每個開發商都要問他同樣的問題。

因此在1997年，由建亞原來團隊中剝離出的一班人馬，共同組建了北京金網絡房地產經紀有限公司。楊強宏說，當時金網絡主要做三件事：一是不斷地看國外的地產發展趨勢，以獲得啟示；二是大量的市場、客戶調研，探求個人買房計劃；三是培育市場，通過各種活動，有意識引導消費者盡快地消費。

“其實那時候不止我們，整個代理商都在一起做市場調研、市場培育的工作。” 這段時期在整個代理行業發展歷程中起到了至關重要的作用，它不但引導了房地產消費市場，更重要的是，對于行業。

9. 中國房地產中介歷史

與房地產中介 相關的歷史事件 2003~2006 至2006年，房地產中介市場全面放開，有更多的國際品牌進入， 將對內地不動產經營理念和操作模式帶來更大的沖擊。

至2006年，房地產中介市場全面放開，有更多國際品牌進入， 將對內地不動產經營理念和操作模式帶來更多的沖擊。 據了解，2006年，有關部門將繼續配合，加強土地管理工作； 規范住房銷售、房地產中介與物業服務收費行為； 規范經濟適用房價格；努力穩定住房價格。

如果按照2006年新增200家門店的計劃， 將至少需要4000萬元的現金投入， 對于任何一家房地產中介企業而言， 4000萬元現金都不是一個小數目。 2005年，在房地產中介市場，經過市場競爭成長起來的中原、世聯、星彥、置業國際、德思勤、同致等， 將瓜分深圳中介代理的絕大部分市場。

2005年新春伊始，寶山區房地局房地產市場、權籍管理科、房地產執法監察隊以及各房地辦事處聯合， 對全區房地產銷售公司和房地產中介公司進行了“地毯式” 的執法專項檢查。 雖然室外陰冷潮濕，但就職于溫州某房地產中介公司的周宇征（ 化名）近日的心情卻格外燦爛：進入2005年， 其幾個月前在上海以8000元每平方米購買的一套公寓， 竟飆升到每平方米1.35萬元，升幅達69% 在這種情況下，2005年1月18日， 東莞市成立了房地產中介協會。

據不完全統計，到2005年6月， 我市注冊登記的各類中介機構134家，從業人員有1072人， 其中，有8家房地產中介機構已到有關部門（即工商、房管部門） 登記備案。 此外， 2005年北京房地產中介行業協會針對北京市操作存量房業務的房 產經紀公司實施了等級評定之后， 一些中小中介公司必然會加強彼此之間的資源整合， 提升各自的競爭力；而一些大型經紀公司， 在受到更多市場機會青睞的過程中，也會加速自身資源的整合， 提高核心競爭力。

2005年7月13日， 南昌市房地產中介行業持續發展研討會在南昌市房管局會議室召開， 全市近百家房地產中介公司齊聚一堂， 就6月份南昌二手房市場受新*影響、交易量呈下降趨勢、二手房中介公司步人*策考驗期問題進行討論。 2005年南京房地產中介企業已經開始了重組， 2006年的競爭將會更加激烈。

尤其是2005年3月29日，建屋集團與Coldwell Banker信義房產（ 世界500強企業CENDANT麾下第一房地產中介品牌） 合作成立蘇州建屋信義房地產經紀有限公司， 更被認為是蘇州建屋開始進入房地產三級市場的標志。 2005年宏觀調控無疑對上海房地產中介行業進行了一次大洗牌。

2005年， 福州市共查出19個房地產項目存在未取得預售許可收取定金問題， 共退款3187萬元； 廈門市共查處16家房地產中介公司違法代理和22個商品房項目違 法銷售行為，并在媒體上對違規中介機構進行公開曝光。 2005年出臺的一系列宏觀調控*策， 曾使得京城房地產中介市場經歷了一場陣痛。

2005年， 建設部的一項重要工作是加強房地產開發建設行為的監管， 切實落實項目手冊備案制度、項目資本金制度、住宅小區交付使用制度，加快完善房地產中介市場規則， 進一步搞活住房二級市場。 2005年浙江省房地產協會中介專業委員會工作思路總的指導思想 ：以貫徹《省百家房地產中介誠信聯合宣言》為主線， 廣泛深入開展爭做“誠信”中介的活動。

有人說，2005年是房地產中介代理行業的轉型年， 這是因為隨著市場競爭的日趨激烈， 加上中央一系列宏觀調控*策的出臺，四五月份以來，在密集 的*策影響下，房屋交易量大幅度下降， 大部分開發公司又都自己設立銷售部門，據悉，在北京， 由代理公司運作的房地產項目不及總項目的10%，代理公司尋找 代理的項目難，日子越來越難過。 2005年建設部的一項重要工作 是加強房地產開發建設行為的監管，切實落實項目手冊備案制度、項目 資本金制度、住宅小區交付使用制 度加快完善房地產中介市場規則，進一步搞活住房二級市場。

動態2005年杭州市房地產中介企業未通過年檢年審公告樓市綜合 消息杭州市房產管理局對本市房地產經紀（中介） 機構進行了2004年度年檢年審。 據統計，到2005年8月底， 北京市的房地產中介備案機構已達2650多家， 從業人員5萬多人。

2004年6月，王先生向法院起訴某房地產中介公司， 稱自己兩月前與該公司簽訂了《房地產租賃經紀合同》 約定由該公司提供房屋信息，事成之后以一個月的租金作為中介費。 左輝認為，2004年銀行與房地產中介公司的合作將全面擴大， 銀行將會更多地介入到二手房市場交易中。

2004年，外來公司以其雄厚的資本、成熟的經營理念將逐漸成為北京房地產中介公司的主要競爭對手， 中介公司的競爭將日益激烈。 在日前召開的2004年天津房地產中介發展峰會上， 記者就天津中介行業現狀專訪了21世紀不動產中國地區總裁Bil l Hunt先生和其天津公司總經理崔晶雪。

2004年11月1日，由北京房地產中介行業協會發起的《 北京房地產中介行業自律規則》將正式實施，根據該規則， 因房地產中介機構提供的廣告房 源信息失實，造成委托人經濟損失的，中介機構應承擔補償責任， 據悉，這是北京房地產中介行業首個自律規則， 也開了我國房屋。

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