房地產自建渠道方案

1. 房地產自建

2. 房地產自建渠道

1. 房屋自建需要辦哪幾個證

房地產前期開發建房應該辦理除《商品房預售許可證》以外的4證，開發商五證是指：

(1)國有土地使用證：

國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

(2)建設工程規劃許可證：

建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

(3)建筑工程用地規劃許可證：

建筑工程用地規劃許可證是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序

(4)建設工程施工許可證：

建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

(5)商品房預售許可證：

商品房預售證的主管機關是市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理登記審批和核發證書。

“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

2. 房產證附寄描述“該房系自建所得”是什么意思

房產證附寄描述“該房系自建所得”，表示該房產是可以合法過戶或交易的。

縣鎮里面的自建房的土地性質一般為住宅用地，商業用地和商住用地。房主往往擁有自己的土地使用證和房產證。因此，這些土地或房產是可以合法過戶或交易的。

自建房

自建房（農民房）是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織并通過雇傭他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。另外在我國商品房*策推出前，很多單位也曾通過集資自建房的方式，來解決企業員工的居住需求問題。

自建房交易*策

國有土地范圍內房屋，也就是城鎮自建房，在有關法律文件生效或者事實發生后以買賣、互換、贈與、繼承、遺贈等方式申請房屋所有權轉移登記。

集體土地范圍內房屋所有權轉移登記，則有嚴格規定。《房屋管理辦法》（建設部第168號令）（2008年7月1日起施行）第八十七條：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。”如果土地是屬于集體所有則不能上市交易，也不可以辦理產權過戶手續，只可以在自己本村的集體內部買賣，也就是說房子只能賣給自己村的人。

3. 自建房產什么時間開始房產稅

、房產稅納稅時間：

1、納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2、納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3、納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

1. 想買一塊地自建住宅,有什么合法的渠道,途徑嗎

從法律上來說，除了國家合法出讓拍賣的土地外，其他私下買賣土地都是不合法的。

《中國憲法修正案》中明確規定：“任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”

在農村，可以申請宅基地，自己建造住房。一、自己買地蓋房子，首先就需要找好地，確定目標之后，寫一份申請書，同時要取得本村和所有家庭的同意，就是在你村上要所有的家庭代表簽了字之后才能繼續申請，在簽字的過程當中一旦有人不同意，你就需要重新選擇宅基地，直到所有農戶簽字為止。

簽完字之后交到村里，一般情況下是由村里面的負責人將申請書交給土管所報批，不需要申請人本人交到土管所去。土管所申請之后就會將資料交到村里，村里人查看宅基地是否符合標準，然后土管所也會派人丈量你申請的土地，如果村里和土管所都同意了申請，那么你就可以蓋房了，但是如果土管所不同意，就不能蓋房，是你就需要和村里，土管所的人交流溝通，尋找不能建房的原因，并且解決它。

二、所以在這里可以看出自己買地建房手續其實并不困難，最主要的是要看你與鄰居與村里面的關系如何，如果處理好與其他村民直接相關的利益關系，比如說要和人交換土地，買地等等利益，那這些手續是很快就可以幫你的，借審批的時間也不會太長。當然每一個地方在辦理手續時都會有一定的差別，最好的方法就是去村里咨詢。

三、不過在這里需要注意的是，并不是所有的人都能夠購買宅基地的，也就是說，國家對購買宅基地的人群進行了一定的要求和規定，具體規定如下所示：首先自己本身已經有宅基地的，或者是有住房的不能申請宅基地買賣，要知道，宅基地的主要用途是用來保證農村人民能夠有地方建房，能夠有房可住，根據一戶一房的*策，有基地有房的農民自然就不能再次申請宅基地了。城市屬于城市戶口不能夠購買農村宅基地，宅基地一般是屬于農村集體所有，農民擁有使用權，城市居民不屬于村集體經濟組織成員當然沒有資格參與轉讓流轉的資格。

四、最后法人或者其他組織不能參與購買，如果法人或者是其他組織參與進來，農村宅基地的用途性質必然會發生一定的變化，宅基地只能用作農村建房，性質一旦發生改變就不符合宅基地建房的相關要求。

2. 房地產新客戶拓展渠道和方式

1、對能源、資源類行業客戶的深入挖掘此類人群往往是購房大戶。

2、堅強散售，深入社區宣傳，引導手有余錢的東家。3、找準“帶頭大哥”，滲透進“礦老板”的圈子，擴大在圈子中的影響力，就會吸引大批購房者。

4、長期駐扎山西、內蒙、河北等地，建立“晉察冀”革命根據地，深入挖掘客戶資源。找準客戶，摸清需求，長期維系，精確制導。

深入各大社區、寫字樓進行信息的宣傳滲透大客戶組瞄準的是大客戶單位以及其他可能發展為大客戶單位的普通機構通過信息宣傳和活動組織發動他們到項目現場實現成交物業組則發揮順馳物業管理當時天津30多個小區的資源充分利用物業公司力量形成聯動讓物業公司在所管理小區內展開信息滲透以及組織活動為項目輸送大量客戶聯動組利用順馳不動產大量三級市場連鎖門店的渠道優勢讓三級市場門店銷售人員推薦有效客戶形成二三級市場聯動的局面外賣場組主要是指項目設立的分售樓處。支持保障組則是負責客戶資源部的內勤工作同時挖掘客戶資料庫為業務組提出可行性建議提供精確制導的客戶資源方向。

其中非常著名的案例：從2004年12月份2005年3月份順馳天津“太陽城”項目客戶資源部的《操作手冊》來看順馳整個渠道拓展體系如何運作以保證項目高目標的實現。順馳天津太陽城項目是一個占地2700畝的大盤該項目位于天津河東區的邊緣地帶配套和人氣都相對不足。

順馳在操作這個項目的時候又是一貫的高銷售指標包括去化量指標和價格指標都遠遠突破該片區的價值體系按常規的坐銷手段肯定是不行的順馳的“渠道拓展”綜合行銷、分銷、傳銷的形式發揮了重要的威力。從上面的《操作手冊》可以看出首先每月都要明確的銷售產品目標和客戶目標然后再根據這個去確立工作方向。

每個月賣什么、賣給誰、怎么賣是必須要清晰的。其次每個部門聚焦目標的實現各司其職發揮其各自的渠道威力真正的深入市場細分客戶把工作做深、做透。

順馳如此強大的渠道能力有其先天的資源優勢就拿天津市來說順馳物業管理30多個小區物業公司構成一個強大的渠道網絡順馳不動產在天津擁有200多家二手房連鎖店也是一個極佳的網絡資源。這些資源一般的開發公司并不具備但是如果樓盤突圍的需要完全可以整合外部的資源。

例如上海金地就曾整合中原地產在上海的三級門店渠道實行二三級市場聯動另外很多物業公司也是完全可以洽談合作的。還有銀行、汽車銷售公司、各種客戶俱樂部等渠道資源都可以進行外部整合。

總之只要深入市場很多的渠道都可以拓展利用最終打一場漂亮的攻堅戰。總之面對高目標、高難度的樓盤銷售實行“渠道拓展”是非常有效的。

在國內地產銷售界稍有名氣的香港泰盈地產號稱“刀鋒營銷”其在操盤的時候注重直銷直銷員遍布各個區域派發單張。比起順馳的渠道拓展系統雖然粗糙許多但相對初級階段的單純坐銷來說也賺得了不少加分。

對一個國家*權來說向來有所謂“打江山”和“守江山”之分。如果說“渠道拓展”是打江山“關系營銷”則屬于守江山。

在房地產營銷中二者具有同樣重要的地位。