蘇州新澳房地產有限公司

1. 新澳房地產阮和平

新澳房地產阮和平

1. 購買澳洲房產frib是什么費用

IRB全稱是Foreign Investment Review Board，也就是外國投資審批委員會，也就是所謂的外管局，顧名思義了！FIRB申請費也就是外國人士在澳洲買房需要的申請費用。

目前是：

100w澳幣以下，征收5000澳幣

100-200w澳幣，征收1w澳幣

200w以上每100w征收1w澳幣

哪些屬于外國人：

1、身在境外，未持有澳洲12個月以上有效的簽證。其中包括：非澳洲常住居民、由外國人開設外國資本控股的公司、由外國人開設外國公司控制的信托財產受托人；

2. 澳洲購房指南澳洲房產如何做Refinance

“Refinancing” 通常是指終止和現在 Home loan 所在銀行的房屋貸款，把貸款轉移到一家新的銀行去，在轉移的過程中通常會對房屋重新評估，降低貸款的 LVR(Loan to Value Ratio 貸款占房屋價值的比例)或保持不變。

“Refinancing” 也可以不換銀行，要求原有銀行把貸款重做，達到一些目的，通常我們稱作 Internal Refinance（房貸產品或結構發生變化）或是 Top up。如果是更換銀行，就會發生一些額外的費用，比如說 Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees（提前還款罰金）等，另外*府房契和貸款的 Discharge 和 Registration，加上新的銀行貸款申請時的費用（如果有）。

為什么要 Refinance? 1、新的銀行可以提供更優惠的利率，長期因此節省的資金大于轉貸的時候發生的費用。 2、考慮購買投資房，而原有銀行的審批條件較嚴格，Refinance 到新的銀行之后可以審批數額更高的貸款額度。

3、把房屋價值的增長部分套現。把貸款重組的時候銀行可以對房屋價值進行重新評估，如果需要的話，可以要求銀行提高貸款的額度，就可以拿出一部分現金出來做其他用途（也可以作為 Equity 留在 Loan A/C 里面，以備以后隨時使用），通常存放于offset 對沖帳戶，讓資金更加靈活。

4、把其他貸款（個人貸款/信用卡債務/車貸等）打包到房屋貸款中去，降低償還利息，所謂的 Debt Consolidation。包括很多人從房貸中獲取資金購買車子，這樣可以以更低的房貸利息來代替高昂的車貸。

舉例說明：第一年：購得物業價值 $100K 貸款 $90K 自己支付 $10K +其他*府費用。你選擇了IO(Interest Only) Loan，并且只是支付最低還款額。

這時候 LVR=90% 第三年：你的貸款額度仍然是 $90K（因為你沒有多還本金），但是現在的房屋價值增加到了$125K，這時候 LVR=72% 第五年：你的貸款額度降到了 $80K（因為你有開始還一些本金），現在的房屋價值增加到了 $150K，這時候 LVR=53% 這時候，你可能決定： a.買輛新車 b.買投資房 c.結婚你需要額外 $50K 的借款。不管你是更換銀行，還是使用原有銀行 Refinance，你多借 $50K 之后，新的貸款額度增加到了 $130K，房屋評估價值 $150K,LVR=87%。

在 Refinance 的時候，經常也會使用 Slip Loan Accounts，比如把因房屋增值可以多借出來的額度，新立一個賬戶，方便管理。如果轉移到另一個銀行，您可以也可以同樣考慮分立兩個貸款帳戶來管理自己的貸款。

轉貸 Refinance 的操作是怎樣？需要什么材料準備？通常 Refinance 和一個 New Purchase 所需要的材料和程序類似，一些簡單的不同有包括不需要客戶的律師介入，銀行之間律師會協商做好 settlement，因為時間上不需要特定的要求（新購房產需要 42 天 Settle）因此 Refinance 通常在銀行處理中排在 New purchase 后的 priority。要做好充分的時間準備，通常在 4 周左右的時間，一周估價+申請，第二周處理貸款文件（包括提前要將 Discharge 表格遞交給之前的銀行），第三周時間等待貸款文件 certification，新銀行和之前銀行溝通 Discharge 并安排 settle，第四周 Settle。

由于有些時候 Discharge 處理會耽誤時間，許多銀行通過 First Title 等保險公司，通過 Fast Refi 的產品，可以不需要提前做 Discharge，而是在新的銀行 Refinance 申請批準后，在 Settlement 時直接 Pay off 之前的貸款，然后實現 Settlement 可以更加順利的發生。（通常在客戶沒有準備好 Discharge 情況下或原銀行 Retention 情況下使用 Fast Refi）。

材料準備上，包括如果涉及到需要從 Refinance 拿出資金購買新的房產，請和我們的專業貸款經理溝通，確保操作程序上合理有序，保證在新房 Settle 時資金可以就位，不會耽誤新購房產的順利交割。討論是否先做 Refinance 再做 New Purchase，還是同時遞交一個 application，還是考慮兩套房子綁定，將 new purchase 貸款 100% 用于投資負扣稅。

Refinance 常見問題回答 Refinance 銀行一定要估價嗎？我的房子有過隔間，擔心銀行過來估價不接受房產做抵押。答：通常 refinance 新的銀行需要對房產做一個重新評估，以確保在本銀行有一個公正的價值評估。

如果房子有私下過結構的調整，擔心銀行不接受房產抵押，可以考慮選擇一些有系統評估的銀行做一個 Desktop 估價，只要 LVR 控制在 80% 或以下，可以繞過估價系統。我們專業的房貸經理會根據您的情況作出一個合理的判斷和建議。