榮觀房產網房地產合理消化周期
1. 如何把握房地產周期
根據風險溢價理論，房地產的長期合理收益應該是介于股票和債券之間，風險也如此。
從 美國1960年~ 1986年將近27年的數據來看，房地產風險收益與債券相當，而低于股票資產的 風險和收益。從2003年以來中國各類資產的風險和收益同樣可以看出，房地產投資風險收益 特征與債券更加接近。
雖然長期來看，房地產并不能帶來很高的收益率，但由于房地產與其他 資產的低相關性甚至負相關性，在組合中加入房地產能有效分散風險。把握房地產周期具有十分重要的作用。
經濟周期的長周期轉換蘊含著資產的長周期轉換， 在K周期（在20世紀20年代，前蘇聯學者康德拉季耶夫提出，在經濟生活中存在著45?60年 的長期波動。 這種長期波動被人們稱為康德拉季耶夫周期，簡稱K周期）的春夏階段，投資房 地產的收益最高。
對短周期來說，經濟的復蘇和過熱階段仍舊是房地產資產表現最好的兩個階 段。而在衰退階段，則能提供一個較好的買點。
房地產周期與經濟周期具有一致性。相比于其他類資產，房地產可能是與經濟關系最為密 切的資產。
與經濟的長中短周期對應，在房地產的周期波動中，可以發現其與經濟周期相契合 的長波、中波、短波M期。同時與經濟周期類似的是，相比于短波周期下房地產價格的波動，長 波周期下總是伴隨更大的繁榮和衰退。
房地產衰退更容易伴隨經濟衰退，同時也通常伴隨股票 的泡沫破滅。 因此，人們更需要關注的是長波周期下的房地產的繁榮和衰退。
通過對比各國經濟和房_產的相關性的時間序列數據，我們可以發現經濟和房地產相關性 呈現周期性波動，而當二者相關性呈現上升趨勢時，應該引起足夠的警惕。雖然很難分清房地 產周期與經濟周期二者孰因孰果，但歷史數據顯示：（1）短波來看，經濟周期領先；（2）長波來 看，房地產領先或者同步。
雖然從長期來看，房地產并不能帶來很高的收益率，但是根據現代組 合投資理論，在組合中加入與其他資產相關程度低的資產，可以在保持期望收益不變的基礎上 降低整個組合的風險，或在保持風險不變的基礎上提升整個組合的期望收益。國外相關研究表明，從中短期情況來看，雖然股票/債券的平均收益與房地產的平均收益間的相關系數波動非常 大，但是在大多數情況下，房地產與股票或債券間的相關系數都是負值，出現正相關的情況非常少見。
利用房地產分散組合風險的重要理由在于其不同于股票和債券周期的特殊的周期。從20 世紀70 ~90年代西方各工業化國家的數據可以看到，雖然房價的高點總是伴隨著股市高點的 出現而出現，但二者存在明顯的時滯，房價頂點滯后于股市頂點出現，從20世紀70年代初的約 4個季度，到20世紀80年代初的5。
5個季度，到20世紀80年代末90年代初的11個季度，都是 如此。對戰略性決策來說，對房地產長周期的把握至關重要。
對于買賣時點的選擇來說，對房地 產較短的周期波動的判斷則十分關鍵。經濟周期的長周期轉換蘊含著資產的長周期轉換。
比較股票、債券、房地產資產在K周期 春夏秋冬階段的收益率情況。 春天，經濟增長和就業回升，是房地產和股票資產表現最佳的季 節；當經濟進入高通脹的夏天，房地產仍舊強勢，而股票則表現不佳（實際上，夏天是房地產、商 品、貴金屬表現最好的季節）；當經濟進人通脹下降、經濟復蘇的秋天時，股票、債券表現優異，而 由于信貸泡沫的累積，雖然房地產價格仍舊在上漲，但動能已明顯減弱。
而當冬天來臨，出現經 濟蕭條時，除債券資產外，其他資產表現都很弱，實際上，這時候最好的投資選擇是黃金、現金與 債券資產。把握資產在長周期不同階段的表現，以及長周期下不同資產之間的轉換，對于長期投資者 決定各類資產的戰略配置比例，具有十分重要的意義。
2. 房地產去庫存周期究竟有多久
每個城市地方的去庫存周期都是不一樣的，shqianyy從一二三線城市來看，受監測的各線城市庫存明顯下降。
截至10月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、17007萬平方米和4088萬平方米，環比增幅分別為-6。 4%、-1。
0%和0。3%，同比增幅分別為-28。
1%、-9。0%和-3。
6%。三類城市總體處于低位。
10月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8。9，這也意味著市場僅需8。
9個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比9月份9。 0個月減少了0。
1個月的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近六年最低點即2011年2月7。
5個月的數值。業內專家表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態勢，且不斷接近歷史低位。
從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。 當然*策管控后，部分城市供應量已有所上升，而成交量有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫存不足的風險。
3. 如何消化庫
1、摸清你的庫存的資本結構； 經銷商、銀行、廠家做三方合作協議。
2、清楚你的銷售團隊風格； 絕大部分經銷商內部都有兩類銷售人員：一類是銷量很厲害但價格賣得不高，成交速度快，另一類是銷量不多，但價格往往賣的很好，成交周期長。 3、優化你的銷售激勵*策； 績效捆綁，將時間（庫存消化周期）和空間（單車銷售毛利）配比制定。
4、合理設計你的庫存周期； 配合采用“橄欖型”的銷量激勵手段來優化庫存。 5、干掉你的庫存“死貨”； 長痛不如短痛，在計算好“保本點”的基礎上，適當虧一些利潤，采用特賣促銷的方式進行消化。
6、關注你的日常數據； 7、抵制廠家的“誘惑”。
房地產消化周期計算公式
1. 房地產的去化周期是什么意思
房地產的去化周期指的是在房地產領域中，在某一設定的時期內銷售出去的樓盤數占總樓盤數的百分比，也就是銷售率。
去化率計算公式：去化率=銷售套數/總套數。
目前的售樓銷售的地方，評價一個樓盤地產的銷售業績，就是需要一個衡量的指標來作參考，這個參考指標就是去化率。
如在2018年第二季度，某商品樓 120平米的戶型的銷售率=（該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數）*100%。
擴展資料：
想要達到較高的去化率，可以考慮以下幾種房地產銷售模式：
1、被動式"坐銷"：這種房地產銷售形式是房地產賣方市場時期的主要銷售形式，銷售人員根據自身的樓盤產品單向與置業者溝通，置業者口頭說需要什么樣的房屋，就尋找與之相似的產品，當置業者說不買時，就認為置業者不可能買，他們從不了解置業者的購買動機，從不主動應對置業者的拒絕。
2、通過產品"功能"提高銷售：通過挖掘房地產的各項"功能"來提高銷售業績，"房地產不等于鋼筋加水泥"就是這一代房地產銷售形式的思想。
3、銷售過程以顧客為，發展顧客需要，并服務顧客。第三代房地產銷售形式也正是這樣，當房地產進入買方市場時，房地產的銷售開始轉向以置業者為導向，銷售過程開始加強買賣雙方的溝通，充分挖掘客戶需求，產品設計越來越人性化，市場細分不斷升級。
4、通過"雙贏"思維提高銷售：幫助客戶解決問題的同時銷售了自己的房子，這種銷售形式集中表現在生活方式、概念地產、文化地產等概念銷售的盛行，房地產銷售技術更注重與客戶的雙向溝通，需求的充分挖掘等方面。"發現需求，滿足它；發現問題，解決它"則是這種房地產銷售形式的高度概括，靈活運用它則可以產生戲劇性的功效。
參考資料：百度百科-去化率
2. 房地產的去化周期是什么意思
房地產的去化周期指的是在房地產范疇中，在某一設定的時代外銷售出去的樓盤數占總樓盤數的百分比，也就是發賣率。
計算公式房地產的去化周期公式：當年待售面積/年均銷售面積去化率=售出房屋數量/供應房屋數量。
去化周期優化途徑：
1、在資金保證的情況下，縮短采購周期，從采購信息和供貨方資源上開始；
2、優化流程的目的是創造價值，要認真進行采購信息的輸入，市場信息的整理分析、審核、實施采購、檢驗、入庫、付款等流程
3、保證庫存結構合理化
結構的合理性直接決定了去化周期的質量，所以必須保證庫存結構合理化才可到達到想要的去化周期。
擴展資料：
想要到達較高的去化率，可以思索以下幾種房地產發賣形式：
1、主動式"坐銷"：這類房地產發賣方式是房地產賣方市場時代的首要發賣方式，發賣人員依據本身的樓盤產品單向與置業者相同，置業者口頭說必須甚么樣的衡宇，就尋覓與之類似的產品，當置業者說不買時，就以為置業者不成能買，他們從不了解置業者的購置念頭，從不主動應對置業者的回絕。
2、經過產品"功用"進步發賣：經過發掘房地產的各項"功用"來進步發賣事跡，"房地產不即是鋼筋加水泥"就是這一代房地產發賣方式的思惟。
3、發賣進程以顧客為，開展顧客必須，并服務顧客。第三代房地產發賣方式也恰是這樣，當房地產進入買方市場時，房地產的發賣Start轉向以置業者為導向，發賣進程Start增強生意單方的相同，充沛發掘客戶需求，產品設計愈來愈獸性化，市場細分不時升級。
參考資料來源：搜狗百科-去化率
參考資料來源：搜狗百科-去化周期
3. 誰知道房地產市場的吸納周期怎么計算
此前有消息說，11月份北京市新開樓盤45個，均價為14966元/m 2，較10月份新開樓盤均價15324元/m 2下降了358元。有人認為這是北京房價持續攀升以來出現的拐點。但業界的專業人士認為，以一個月而且大多在北京五環外開盤的遠郊項目做出北京房價出現降價拐點的結論不足為據。“北京從2000年開始到現在，還未出現房價下降的情況。”中原地產華北區董事總經理李文杰對此表示，房地產行業通常用交易價格來計算樓盤價格變化，新盤價格不代表成交價，其變化很難說明北京整體樓盤的價格變化。拐點的提出給買房人的預期是價格下降，而這根本就不現實。顧云昌也認為，商品房的均價僅是判斷房價的一個方面，不能完全以均價漲跌判斷房價的走勢，“可能這個月郊外樓盤放量多，使整個均價下降，但下個月如果市中心樓盤開盤多，那么整個均價可能又被拉升”。業內分析人士普遍認為，房地產具有很明顯的地域性。比如，北京的投資買家比例約在20%，一套商品房的多次轉手率不高，但深圳由于緊鄰港澳，投資投機買家比例很高，房價在深圳出現拐點，不意味北京也會跟著下降。21世紀不動產認為，由于深圳一套商品房轉手3、4次，甚至10余次的買賣投機行為比較嚴重，房產倒手很快，以致于長期以來，深圳呈現沒有二手房市場指導價的特殊情形，央行關于第二套房貸*策對深圳高比例的投機行為產生很強的抑制，因此其房價出現明顯下降。建設部*策研究中心主任陳淮以及李文杰等多位業界專業人士一致認為，拐點是指增長速度變緩，即使有拐點，也只是價格上漲幅度減緩，不會是價格下降。多動因推高房價房地產界、經濟界的專業人士普遍認為，房價不會下降主要緣于市場房源供不應求。國家發改委的調查顯示，今年前三季度，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，而銷售面積同比卻增長了33.9%，其中，現房銷售面積同比增長14.7%，期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍。李文杰認為，從供給上看，2004年，能夠賣的房子和賣掉的房子比值是74%，而到今年10月份是99%，呈現嚴重的供不應求，目前這個缺口是比較大的。而且，從2004年到現在，供應面積和套數以年30%的比例在減少。另外，二手房市場不發達使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。但需求方面，雖然買家會因房貸門檻增加等新*策的影響呈現一段時間的觀望，但觀望并非減少了需求，需求仍然存在。城市化水平的迅速提高，新增城鎮人口對住房需求急劇增大。建設部原副部長、中房協名譽會長楊慎認為，中國每年1600萬人進城，使城市住房供求矛盾加大。業內人士認為，北京房地產市場的需求中，外埠的需求占到整個需求的35%左右，而北京的土地資源及供給能力有限，這決定了房價越發向高端挺進，這其中包括海外和內地資金流動性過剩造成資產價格上漲的因素。對房價長期跟蹤調查的國家發改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳博士更提出，長期來看，25歲-45歲是住房消費的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現剛性，我國的人口結構決定了未來15年，住房需求都會相當旺盛。中大恒基認為，到2007年底，全國房地產開發商囤地面積約10億平方米，按照容積率3來計算，建成的商品房面積可達30億平米，而2006年全國商品房施工面積為19.41億平米，囤地面積已遠遠超過一年總施工面積，囤地現象已成樓市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降，價格飆升呈現“有價無市”狀況，其中一個重要原因就是開發商采取各種隱蔽手段違規銷售、囤地捂房，有意拉長開發周期，人為減少供應量，進而哄抬房價。明年底漲幅有望減緩目前，大量被稱為“夾心層”的住房需求者期待著2008年能使“中產階級”住房也享有“保障住房”的陽光。房地產業界對此也格外關注。但業內人士大多分析認為，溫總理“獅城”講話更多表明*府加大保障住房投入的*策取向。由于我國高收入階層只占20%，基于目前*府的財力，要想將其余占80%的低收入和中等收入住房消費人群全部納入國家的保障性住房范圍，*府的財*壓力會很沉重。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，溫總理的講話重新劃定了*府和市場的責任邊界，其詳細*策還要看明年兩會的*府工作報告。盡管物業稅不是針對房價而來，但業內人士普遍認為，如果明年*府對住宅征收物業稅，其對全國房地產市場的影響會很大，對持有多套住房收稅使需求受到的抑制，將會使一、二手樓市的價
4. 房地產去庫存周期究竟有多久
每個城市地方的去庫存周期都是不一樣的，shqianyy從一二三線城市來看，受監測的各線城市庫存明顯下降。
截至10月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、17007萬平方米和4088萬平方米，環比增幅分別為-6。 4%、-1。
0%和0。3%，同比增幅分別為-28。
1%、-9。0%和-3。
6%。三類城市總體處于低位。
10月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8。9，這也意味著市場僅需8。
9個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比9月份9。 0個月減少了0。
1個月的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近六年最低點即2011年2月7。
5個月的數值。業內專家表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態勢，且不斷接近歷史低位。
從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。 當然*策管控后，部分城市供應量已有所上升，而成交量有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫存不足的風險。
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