石化項目競爭力分析試卷

房地產項目競爭力分析

1. 房地產開發企業核心競爭力要素分析

房地產開發企業核心競爭力要素分析企業的核心競爭力是指一種基于戰略性資源的、由企業長期積累而形成的知識和技能的動態組織管理體系，通過適應于環境變動的不斷創新和有效整合活動，進而延伸至企業產品和服務領域，使企業不斷獲取持續競爭優勢的能力。

這一能力體系是由相互聯系、相互作用的許多要素結合而成的具有特定功能的統一體。能力體系組成要素與關系的集合最終決定了這一能力的結構與功能。

外部環境影響因素與企業內部要素特征的特殊性決定核心能力體系結構差異性。房地產開發企業在其生產過程、產品和市場特征上，有其不同于其他行業的特殊之處。

從產品特征看，表現為位置的固定性、耐用性、異質性、高價值性、供給有限性、投資與消費的雙重性、實體構成的二元性等；從市場特征看，房地產市場具有區域性、供給與調節的滯后性、壟斷競爭性、投機性、交易形式多樣性、交易復雜性、受金融市場的強烈影響性、*府干預性等特點。由此，就房地產開發企業而言，其核心競爭力的要素構成除了具備其他行業企業所具有的共性之外，還具有不同于其他企業的特殊性要求。

基于核心競爭力的房地產開發企業特征（一）房地產開發企業具有虛擬企業性質從房地產開發企業的價值鏈出發，我們習慣上將房地產開發活動細分為：設想的提出；可行性研究；細節設計；合同與建筑施工；市場營銷；市場化管理六個環節。在整個業務流程之中，房地產企業幾乎將“提出設想”之外的全部環節都外包給專業化的公司進行生產和經營，將可行性研究外包給專業的咨詢公司完成，將細節設計外包給專業的設計公司完成，將建筑施工外包給專業建筑公司完成，將銷售外包給專業銷售公司，最后將物業交由專業物業管理公司，而開發企業自身只是在各個環節之中起到協調與資源整合運用的作用。

在這一過程中，房地產開發企業將各專業資源“虛擬”進自身內部，共同完成開發任務。從這一意義上看，房地產企業具有較為典型的虛擬經營性。

可見，房地產開發企業的關鍵業務環節是項目產品策劃、資本運作和不同專業知識的“對接”。在這一過程之中，資源整合能力尤為重要。

（二）房地產開發企業規模經濟的特殊性房地產開發企業的虛擬經營特性，使其成為一個資源整合者，其固定成本的投入相對很少，使得生產規模擴大所帶來的成本分攤效應變下載地址：。

2. 房地產行業的核心競爭力是什么

人們對居住的需求不是一成不變而是不斷地變化著，這意味著市場也會變，早期走俏的產品，例如早期流行的戶型構造與配套服務等，到了現在也可能不再俏銷。

因此，不能簡略盲目地去“偷學”模擬別人的產品、別人的配套服務甚至營銷伎倆。更不能因過于“追崇”別人的優勢而置本身樓盤本身的優勢于不顧。

有可能本身樓盤獨具的優勢，才是別人無法擁有也無法“偷學”無法仿造的，這些優勢只要擅長整合應用，增強與市場的溝通，便有可能受到市場的追捧并取得宏大勝利。正因此，房地產開發千萬不要苛求在某點上像別人一樣，而應當認認真真地做好產品、配套，搞好管理、服務，增添產品的均好性，進步產品的性價比，這才是最為主要的。

在某種意義上甚至可以說，高性價比是房地產企業最核心的競爭力，這是一個最籠統也是最直觀的結論。

3. 房地產項目定位分析模型設計

房地產項目定位分析模型設計內容摘要：本文從定位的三個層次出發，研究了房地產項目的定位原則、分析體系和方法。

關鍵詞：定位房地產項目分析模型對定位的研究，自1972年，美國廣告權威雜志《Advertising Age》刊登出里斯和特勞特《定位時代》文章，標志著“定位”的誕生。在往后的幾十年里，人們對定位進行了不同層面的研究。

“定位”這個概念來自于傳播，但是實際上在戰略、營銷和傳播三個層次上都有所延伸（見圖1）。三個層次的“定位”協調統一能夠聚合強大的競爭優勢。

房地產項目的定位房地產項目的前期研究，實際上關聯了企業的發展戰略和項目的市場判斷選擇兩個問題。企業的核心能力和對項目的戰略要求是項目定位的前提條件，一個企業無法實現的項目定位，無疑將把企業置于風險的邊緣。

反過來，一個基于企業發展戰略而成功開發的項目，必將成為推動企業出品牌、出效益、出機制、出人才、出網絡的重要推手，企業與項目之間是相互關聯、相互促進的。房地產項目的前期定位研究是企業戰略層面和項目營銷層面的綜合考慮，而非后期傳播推廣層面上的概念。

房地產項目定位的原則（一）核心原則1.適應性原則。即項目定位必須迎合市場與行業發展的趨勢與機遇。

具體包含以下兩層含義：一是與區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應；二是與區域房地產市場需求相匹配，一方面要根植于消費者生活中的根本需求和成長性需求。另一方面要高度重視市場及行業走勢，特別注重那些已經被人們認同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。

2.與企業發展戰略和項目資源優勢相一致原則。在企業發展戰略的框架下進行項目定位，符合企業的核心能力，體現企業的競爭優勢，實現企業的發展目標。

同時，將項目獨特的資源優勢發揮出來，如果項目定位不以自身優勢迎合市場，即使定位概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆，而且有可能比我們做得還好。

（二）必要原則1.差異化原則。包括市場差異化、產品差異化和形象差異化等，“差異化是房地產企業的第三利潤源泉”，是項目避開正面競爭和建立新規則的重要手段。

這里所說的差異化是“有效差異化”，在細分市場中能找到自己的市場容量。2.經濟性原則。

首先是指產品定位應具有較高的性價比，具有較高價格競爭力和抗價格變化風險的彈性；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和收益測算、效益評估基礎上計算的各項經濟評價指標達到企業既定目標的要求或行業水平。3.可行性原則。

包括項目實施的技術可行性和經濟可行性兩方面。房地產項目定位的分析體系和方法（一）需求分析需求分析是對項目所匹配的競爭市場供應和目標消費群體需求對比所形成的市場空間的判斷，是項目定位過程中最直接、最理性的依據。

需求分析的核心是對市場機會點的判斷和選擇。區域經濟分析。

區域經濟格局與特點分析；城市在區域經濟發展中的角色分析；區域經濟對城市房地產業發展的影響分析。城市宏觀經濟分析。

城市經濟發展對消費需求的影響分析，如人均GDP與居住水平的關系、與居住郊區化的關系等；城市個性、城市文化、城市經濟與消費階層的關系；城市產業結構對房地產需求的影響分析；城市人口變遷與房地產需求的影響關系。城市發展規劃分析。

城市發展的空間格局分析，包括城市結構的歷史變遷與未來的發展方向，以及城市規劃對房地產市場的影響作用；城市重點建設項目對城市結構的影響，特別是對項目所在區域的影響分析；城市分區與居住分異的特點分析；城市改造對房地產業發展的影響分析。房地產市場分析。

供應變化分析，包括供應規模、供應結構、空置情況、供應的主要影響因素等；潛在供應和競爭狀況的評估；需求變化分析，包括需求規模、需求結構、需求特點、消費需求的主要影響因素、需求的變化趨勢等；有效需求和有效供給的對比分析；價格變化分析，包括價格走勢、價格變化彈性、價格的主要影響因素分析等；三級市場和二級市場的互動關系。消費人群分析。

城市文化與消費文化的特征；細分目標市場分析，包括收入與文化特征分析、年齡和家庭特征分析等；消費需求的敏感性分析—從對區位地段、住宅類型、環境特征、配套設施、企業品牌、小區成熟度和管理水平的敏感程度，判斷消費者文化和需求特征。相關產業*策分析，產業*策對消費需求和供給狀況的影響等。

（二）競爭分析競爭分析是對競爭區域和競爭性項目的核心競爭力和弱勢缺點進行比較分析，以做到“知己知彼，百戰不殆”，并依此選擇和制定相應超越和規避策略。競爭分析的核心是尋求超越行業競爭的突破口和競爭的差異化。

1.行業發展階段和發展水平分析。行業的發展歷程和主要的關鍵節點，推動行業發展的影響因素分析；行業的發展水平和行業開發標準，與其他先進城市和區域進行對比分析，發現差距和提升超越的突破口；行業的競爭狀況、競爭結構，對同構競爭狀況的判斷；外埠開發商的進入對區域市場的影響分析。

2.競爭區域關系。競爭區域的資源分析，包括對環境、交通、教育、商。