榮觀房產網1991日本房地產
1. 1991年日本房地產
日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以后的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代后，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
2. 1991年日本房地產市場崩盤后影響哪些行業
中國樓市的崩盤，我認為具有偉大的戰略意義。
第一、縮小了貧富差距
工薪階層往往只有一套房，有錢人往往有幾套、十幾套、甚至幾十套房。樓市崩盤、房價暴跌，對于自住房來說沒有任何影響，但是對于投資房來說卻意味著資產的大幅度縮水。無形中，貧富懸殊的差距就被縮小了。
這就是中國民眾普遍期望房價暴跌潛意識中的理由。
有人說這是仇富心理，怎樣定義我認為無所謂。但是執*者需要清楚，這樣的群眾心理就是執*者面對的基本民意，想改變之是以后的事情、長期的事情、逐步的事情，目前的*策應當順應這樣的心理，否則就會影響穩定。
如果任由少數富人階層憑借擁有的財富優勢，在*策、信貸的扶持下無限制的吞噬國民共有的土地資源，不僅在道義上受譴責，在實際運作也是行不通的。
第二、促進百花齊放的產業發展格局
郎咸平教授早就明確的指出，房地產行業的畸形發展壓制了其他產業的發展。
首先、擠占了大量的資金。
最近說江浙地區、廣東地區的企業生存困難，產業升級、轉型異常艱難。難道說這些地區缺錢嗎？我看不缺，炒房團的主力就是這些地區的資金；同時，也的確是缺錢，大批資金用于各種投機炒作，那里有錢搞實業？
山西的煤老板，財富數量驚人，但是他們寧可到北京拉高房價，也不愿意改善家鄉的貧窮面貌，所以沒人說他們的好！
在這里我們不說投機客、投資客的人品問題，從客觀上說，一個暴利行業必然會吸納大批資金。
其次、消耗了民眾的消費能力。
當大批白領成為房奴、很多人為了買房省吃儉用時，內需將被極大的遏止。
北京的三口之家年收入20萬多不多？按照現在北京的房價，年收入20萬的三口之家買一套房，起碼十年內不會有存款！
因此、房地產行業的炮沫就是扼殺中國其他產業發展的兇手！正所謂慶夫不死、魯難不已！
第三、有助于促使各級*府真正樹立科學的發展觀
房價的泡沫，和各級*府的推波助瀾有直接的關系，在房地產行業的利益鏈條中，只有*府是穩賺不賠的。
通過賣地、抬高房價做高GDP，是最直接有效的制造*績的途徑。因此，房價翻番上漲不見有效措施，房價稍微松動就有人出來防止“大起大落”。
這樣的做法，和無限制的采煤、無限制的毀林、無限制的制造污染一樣，本質上都是對資源（土地資源）的過度開發，是不可能長久的。
第四、有助于防范金融風險
房地產行業的發展，對銀行來說就是左手換右手的游戲、是現在透支未來的騙人把戲。
資金從銀行貸給開發商，通過預售很短時間內就可以實現翻倍的銷售收入，這翻倍的銷售收入又通過銀行按揭來給開發商兌現。實際就是銀行透支未來給開發商兌現眼前的實際收益。
如果這個把戲無休止的玩下去，銀行的未來有多少資金可以透支？
所以，無論從理論推導和實際案例，房地產的泡沫發展必然要引發金融危機，這是鐵的規律！
讓樓市早點崩盤，金融危機的危害就小一點，絕不能養癰為患！
目前，管理層萬不可有絲毫動搖，對制造業、農牧業的扶持要堅定，對房地產的打壓絕不能手軟。
千萬不能被開發商目前的可憐相所迷惑，況且，開發商遠沒有那么可憐。易憲榮先生說：“任何一個市場沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的住房之價格”。管理層只要理解這句話的含義，就知道開發商的實際處境了。
今天，收一短信，曰：購買XX樓盤，送小轎車一輛，云云。
你說開發商缺錢嗎？我看不缺，那個行業促銷能送小轎車呀？
你說開發商的利潤有多大？一套房起碼兩輛小轎車！
所以，你可憐他們干嗎？
一定要往死里整！
3. 1989年日本房地產泡沫始末
泡沫形成僅用了五六年時間 20世紀80年代后期，日本經濟擺脫了石油危機的影響后，開始快速回升，生產和需求十分旺盛，出現了歷史上少有的繁榮期。
在這個時期，日本出現了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融*策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場。
致使房地產價格暴漲。當初，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時地對房地產市場現狀做出一個正確的評估，紛紛爭先恐后地給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。
據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1(1980年為100)，但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近2倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。
日本經濟從此埋下了10多年還未能了結的禍根。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。
然而，吹出來的泡沫總是要破的。1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，并一直持續到現在。
不動產泡沫破滅給日本經濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟10多年來一蹶不振。 泡沫破滅一結苦果十幾年 泡沫經濟期間，除房地產和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，房地產價格的暴跌以及經濟的長期低迷，導致日本一些涉足房地產業較深的大企業也紛紛倒閉。
據統計，在日本的破產企業中，房地產商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年全體破產企業的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產公司，均創戰后上市企業倒閉的最高記錄。
房地產價格的暴跌還重創了日本金融業，演變成了日本經濟衰退的罪魁禍首。房地產價格持續暴跌致使許多房地產商和建筑公司在房地產領域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產。
房地產公司以及個人在向銀行貸款時雖然都有房地產等資產作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構不良債權不斷增長，資本充足率大幅下降。 日本房產泡沫的三大成因 不少經濟學界人士認為，日本經濟在泡沫破滅之后一蹶不振的重要原因之一是金融體系受到重創，不良債權層出不窮。
而不良債權層出不窮的最主要重要原因是作為貸款抵押物品的不動產價格不斷下跌。 那么，是什么原因導致日本出現如此嚴重的不動產泡沫？許多專家學者認為：首先是日本的金融*策失誤。
1985年10月，西方國家財長及央行行長會議簽署了廣場協議之后，日元開始大幅升值。為了降低日元的升值壓力以及刺激內需，日本一再放松銀根，使基準利率創下了歷史新低，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場，吹起了巨大泡沫。
當日本金融管理部門察覺到這個問題，利用利率杠桿實施宏觀調控已經為時過晚。當時的日本大藏大臣宮澤喜一后來也承認，金融監管當局的*策失誤是導致日本泡沫經濟的重要原因之一。
其次，各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本的12家大型銀行向房地產業發放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的四分之一。
第三，投資投機過度，房地產業虛假繁榮。房地產價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資和投機房地產。
人們從銀行貸款購買房地產，然后再用房地產做抵押再去購買房地產，造成了大量的重復抵押和貸款，并加劇了房地產價格的暴漲。
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