榮觀房產網試論房地產法律關系內容
1. 房地產法律關系的內容是什么
房地產法律關系的內容即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。
所謂權利，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，按照白己的意志，為某種行為或實現某種利益的資格。所謂義務，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。
由主體參與不同性質的關系，居于個同的地位，故其權利義務可分為兩大類：一類是房地產管理關系中有關行*主管機關的經濟管理職權，此時權利（權力）、義務（責任）合為一體；另一類是房地產市場運行關系中平等主體之間的經濟權利、經濟義務，此時權利、義務往往是對應的，沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利。 由于房地產法的調整，當事人之間基于土地房產的所有、使用以及并發、交易和管理所形成的權利、義務關系，便具有了法律上的效力。
2. 房地產法律關系的構成要素
房地產法律關系的構成要素：
(1)主體，即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。
(2)客體，即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產。還包括行為。
(3)內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。
3. 房地產法律關系的特征
任何一種法律關系，都是由法律關系主體、客體和內容三大要素所構成，房地產法律關系也不能例外。
1.房地產法律關系主體法律關系的主體，就是在法律關系中享受一定權利、承擔一定義務的人，包括自然人和法人。所謂自然人，基于自然狀態出生的人，包括中國人、外國人和無國籍人；所謂法人，相對于自然人而言，指被法律賦予民事主體資格的一種社會組織，即具有民事權利能力和民事行為能力并享有民事權利和承擔民事義務的各種組織。
按照民法上的分類，法人包括了企業法人、社團法人和機關法人。從國籍上區分，法人分為中國法人和外國法人。
房地產法律關系主體，就是在房地產法律關系中享有權利和承擔義務的人，包括自然人、法人。國家，在一定情況下，可以作為房地產法律關系的主體，并且具有十分重要的地位和作用。
這是因為，在房地產關系中，國家既是國有房產和地產的所有者，又是房地產的管理者。對于國有房地產，國家一方面按照統一領導、分級管理的原則，授權國家機關（各級*府內設的房地產管理局或科）、國營企業和事業單位管理國有房地產；另一方面，由國家授權城市房地產管理機關，在授權范圍內代表國家行使占有、使用和處分國有房地產并取得收益。
在地產法律關系中，中華人民共和國是國家土地所有權惟一和統一的權利主體。但是在大多數情況下，國家并不直接行使對土地的占有、使用、收益和處分的權利，而是將國有土地確定給國有企業、事業單位、集體所有制單位或三資企業單位、機關團體或個人使用，由國家授權的機關代表國家行使土地出讓、轉讓、批租土地使用權，并收取土地使用費。
此外，在房地產法律關系主體中還應包括個體工商戶和個人合伙組織。個體工商戶和個人合伙組織的地位介于自然人和法人之間，民法賦予它們以民事主體資格，當然可以成為房地產法律關系的主體。
2.房地產法律關系客體房地產法律關系客體，是指房地產法律關系主體所享有權利和承擔義務所指向的對象。房地產法律關系客體又可以稱作標的，具體是指：房屋———附著于土地之上的建筑物或構筑物。
房屋，依據不同的標準，可以作不同的分類。（1）按房屋用途，可將房屋分為生活居住用房、生產用房和辦公用房等；（2）按其產權性質，可將房屋分為公有房屋和私有房屋。
從法律上講，這種分類是一種主要的分類，具有十分重要的意義。公有房屋又可以分為全民所有房屋和集體所有兩類。
全民所有亦稱國有，國有又可以分為直管和自管兩種。國有房屋，屬于社會主義全民所有；集體所有房屋，屬于社會主義集體組織所有的房屋，即由集體組織依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
私有房屋，即由公民或自然人（包括外國人、無國籍人、華僑、港澳臺同胞、個體工商戶、個人合伙組織）等所擁有的房產。私有房屋產權受國家法律保護，產權人依法享有占有、使用、收益和處分自己房屋的權利。
土地———地球上的陸地表層和水域，包括耕地、非耕地、荒山、灘涂以及河流、湖泊、港灣、湖汊、近海水域等。土地是由氣候、地貌、巖石、土壤、植被和水文等組成的一個獨立的自然綜合體。
土地是人類各項活動不可缺少的空間，一個國家主權所及的范圍。土地不僅具有自然屬性，還具有一定的經濟屬性和社會屬性。
在法權關系中，土地也系不動產。根據土地權屬的不同，土地可分為國有土地和集體所有的土地。
土地私有制在我國早已消滅，所以不存在私有土地。國有土地，指屬于國家所有的土地；集體土地，指屬于鄉村農民集體所有，由農業生產合作社等集體經濟組織或村民委員會所有，交由農民個人或家庭經營的土地。
土地，作為房地產法律關系的客體，在我國，一般不發生所有權的轉移。在全民所有制單位之間，全民所有制單位與集體所有制單位之間，全民、集體與公民個人之間，只發生土地使用權的轉移，包括土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押等。
但在個別情形下，國家為了公共利益的需要，可依法定程序征用集體所有制單位的土地。這時土地所有權就發生了轉移，被征用的集體土地所有權就轉歸國家所有了。
行為———又稱民事法律行為，指民事主體設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。在房地產法律關系中，屬于客體的行為包括：房屋開發行為、房地產交易行為、房屋贈與行為、土地批租行為、房屋拆遷行為等。
事件，指與民事主體主觀意志無關的又能引起房地產法律關系發生變化的客觀事實。根據法律規定，能作為房地產法律關系客體的事件主要有：自然災害和意外事件。
例如按照《企業財產保險條例》規定，由于火災、爆炸、冰雹、雷電、洪水、海嘯、地震、山崩等自然災害，致使保險財產受損失，甚至滅失，可引起保險賠償責任。人的出生和死亡。
在房屋繼承中，被繼承人死亡，即發生房屋繼承關系。時間的經過。
在房屋侵權關系中，超過一定時限，權利人不主張權利，就會喪失請求侵權人賠償損失的權利。
4. 房地產法的法律體系包括哪些內容
一、基本概念 房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。
房地產法有廣義與狹義之分。廣義的房地產法是指對房地產關系進行調整的所有的法律、法規、條例等的總稱。
它包括憲法、民法、經濟法中有關調整房地產的條款以及土地管理法、城市規劃法、城市房地產管理法等普通法的規定以及房地產行*法規、部門規章等。狹義的房地產法是指國家立法機關即全國人民代表大會制定的對城市房地產關系作統一調整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產管理法》。
我們可以把房地產法理解為調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。其調整對象的具體內容包括以下幾項： （1）土地、房屋財產關系。
土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業務活動的基礎。
（2）土地利用和管理關系。土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于*府行為，有些屬于市場行為與*府行為的結合。
（3）城市房地產開發經營關系。房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
既包括開發，又包括交易。（4）城市房產管理關系。
城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬于*府行為。 （5）城市物業管理關系。
物業管理公司與物業所有人（即業主）、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。 二、基本體系 1、房地產法可以表現為一部系統的法律，即房地產法典；也可由眾多的房地產法律規范組成為一個整體。
中國目前采用后一種立法模式。 2、廣義的房地產法基本內容包括：第一、關于房地產權屬的規定；第二關于房地產開發利用的規定；第三關于房地產交易的規定；第四關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定；第五關于社會化、專業化的物業管理的規定； 3、我國的房地產法律的體系按其內容分布劃分應由三步份立法組成：綜合的法；如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定；專門的法；如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他們的實施條例、細則、辦法之類；相關的法。
如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產管理法》。
三、房地產法律關系的概念 房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。房地產關系是法律調整的對象，而房地產法律關系是法律調整的結果。
構成要素 （1）主體，即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。
（2）客體，即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產。
還包括行為。 （3）內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。
四、基本原則 （1）土地公有原則。社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。
土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。
國家可以依法征用集體土地，——經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。
（2）土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。
有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。
農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。 （3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。
保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。
各級人民*府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。
對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。 （4）房地產綜合開發原則。
房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。
亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。
（5）城鎮住房商品化原則。國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
逐步推。
5. 房地產關系 含義
一、概念 房地產法律關系，是指房地產法律規范在調整房地產經濟關系的過程中發生在房地產主體之間的權利義務或職權職責關系。
考試大&只有那些為房地產法律規范確認和調整的房地產關系才是房地產法律關系。 二、房地產法律關系的構成 房地產法律關系包括三個要素：主體、客體和內容。
三者對房地產法律關系的構成缺一不可，任何一個要素的變更和消滅都會導致房地產法律關系的變更和消滅。來源：考試大 （一）房地產法律關系的主體 房地產法律關系的主體，是指房地產法律關系的參加者，或者是房地產法律關系中經濟權利的享有者和經濟義務的履行者，或者是經濟職權的行使者和經濟職責的承擔著。
按照各類主體在房地產法律關系中的作用可以分為： 1.國家 國家是國家土地的所有者、國有土地使用權出讓及土地征用等法律關系的直接參加者，根據其參與活動身份的不同會形成不同性質的法律關系。 采集者退散 2.*府機構 *府機構包括國家各級房地產管理機關（土地管理部門、建設管理部門、規劃管理部門）、物價管理部門等，是代表國家行使房地產管理職能的主體。
3.房地產開發商 房地產開發商，即進行房地產開發的企業，是對土地、房屋進行全面開發的核心和組織者。房地產開發企業分為專營、兼營和項目公司三類，按照開發商的人員素質、規模等標準分為四個資質等級。
4.建筑商 建筑商，又稱工程的承包商，屬于建筑業，但和房地產業歷來就有密切的聯系。建筑商，是指承接開發商提供的房地產開發項目進行建筑施工的企業，受《城市房地產管理法》、《建筑法》、《合同法》的調整。
5.房地產的賣方 房地產的賣方包括房地產開發商、房地產業主和投機商。房地產開發商是為了獲得開發利潤而出賣房地產；房地產的業主是出于非經營性的生活或者其他需要而出賣房地產；此外，還有一些專門從事房地產買賣的投機商也會成為房地產的買方。
6.房地產的買房 根據購買房地產的用途不同，可分為自用型買方和投機謀利型買方，前者屬于房地產的消費者。 7.房地產輔助商 房地產輔助商，又稱房地產中介服務主體，是指直接從事房地產開發、交易以外的房地產服務的經營者，比如房產經紀人、房產交易行、房產金融保險機構（指銀行、投資公司、保險公司等為房產投資置業提供貸款、融資、保險等服務的業務機構）、房產價格評估機構、房產咨詢顧問人、物業管理公司、房產律師等。
考試大論壇 8.房地產的他項權利人和義務人 房地產的他項權主要由房地產的業主設立，第三人在經過房地產業主許可或在法律允許的條件下也可以設立。房地產的他項權利人和義務人包括房地產業主之外的房地產抵押權人及其他相對人、房地產承租人等。
（二）房地產法律關系的內容 房地產法律關系的內容，是指房地產法律關系主體所享有的權利和承擔的義務，或其所擁有的職權和應履行的職責。 房地產權利，是指房地產法律關系主體為實現某種利益，有權依法做出或不做出一定行為或要求義務主體做出或不做出一定行為的資格。
如房屋的轉讓權、租賃權、抵押權等。 房地產義務，即房地產法律關系主體依法應做出一定行為或不做出一定行為的責任。
如房地產交易價格申報義務。 房地產職權，是指房地產法律關系主體為履行義務，在依法行使領導或監督職能時所擁有的權力。
如審查批準權、監督管理權、調查處理權等。 房地產職責，是指房地產法律關系主體按照法律、法規、規章制度的規定在運用行*管理職權時，必須做出或不做出一定行為的制約。
房地產職權和職責是不可轉讓和放棄的，有關的房地產法律關系主體必須依法行使。 來源：考試大 （三）房地產法律關系的客體 房地產法律關系的客體，是指房地產法律關系主體行使權利和職權以及履行義務和職責所指向的對象。
能夠成為房地產法律關系客體的有物、行為和智力成果。 1.物 這一客體形式在房地產法律關系中具體表現為土地與房屋及其附屬物。
土地依照其權屬的不同，可以分為國有土地和集體土地。依照我國《土地管理法》的規定，屬于國家所有的土地包括：城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原來屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民城建制地集體遷移后不再使用的原來屬于遷移農民集體所有的土地。
集體所有的土地包括：除由法律規定不屬于國家所有以外的農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山。 房屋根據地理位置的不同，可以分為農村房屋和城市房屋。
在我國，農村房屋和城市房屋因為房屋占有土地使用權屬不同、城鄉戶籍的不同等，而使兩種房屋試用的規則也不同，農村的房屋還不能完全實現商品化。 考試大論壇 按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業用房。
城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專指歷史遺留下來的個人擁有所有權的房產，但是現在個人合法建造房屋、購買商品房均屬于私房范疇。
城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋。
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