榮觀房產網房地產評估案例分析題
1. 房地產估價案例
《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解一、問答題（一）估價原則的運用1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。
例1:96年試題例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。
該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。答案：1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。
900*4=3600（萬元）2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。
其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。
故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3:2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。例1:98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4:2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。
3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
（二）收益法1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。
3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業稅及其附加的問題。
5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題A第四題。
（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。
3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。
5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。
如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。
（四）假設開發法1、貼現期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。
（五）基準地價修正法動態方式不存在投資利息。4、假設開發法（1）沒有確定最佳的開發利用方式 最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。
（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。
（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
（2）抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。
（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。
（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。
（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用。
2. 房產估價案例與分析輔導估價程序是什么
一、獲取估價業務：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。
二、受理估價委托及明確估價基本事項。 1、明確估價目的。
估價目的應由委托人提出。實際中往往是估價人員提出問題，委托人認可。
2、明確估價對象。估價對象應包括明確估價對象的實體狀況、權益狀況和區位狀況。
估價對象及其內容和范圍應根據估價目的，依據法律、行*法規并征求委托人認可后綜合確定。 3、明確估價時點。
估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。 4、簽訂書面委托合同。
三、擬定估價作業方案。 主要包括以下內容：⑴擬采用的估價技術路線和估價方法；⑵擬調查搜集的資料及其來源渠道；⑶預計所需的時間、人力、經費；⑷擬定作業步驟和作業進度。
四、搜集估價所需資料。 主要有：⑴對房地產價格有普遍影響的資料；⑵對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；⑶類似房地產的交易、成本、收益實例資料；⑷反映估價對象狀況的資料。
如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運營費用等；如某塊土地擬選用假設開發法進行估價，則需要搜集規劃限定的用途、建筑高度、容積率、規劃設計方案、擬開發費用等。 搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實地查勘；⑶到*府有關部門查閱；⑷詢問有關當事人、咨詢公司等。
五、實地查勘估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。
六、選定估價方法計算。 七、確定估價結果。
檢查估價結果出現差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。 ⑴計算過程是否有誤；⑵基礎數據是否準確；⑶參數選取是否合理；⑷公式選用是否恰當；⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑹是否符合估價原則。
特別強調：估價中的每一個數字都要有來源依據。 八、撰寫估價報告。
估價報告質量的高低，取決于估價結果的準確性、估價方法選用的正確性、參數確定的合理性、估價報告格式、文字表達水平及印刷質量。 對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價報告可采用表格的形式。
如舊城區居民房屋拆遷補償估價、居民預購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。 九、交付估價報告。
十、報告的有效期和責任期 。
3. 房產估價案例與分析輔導房地產估價技術路線該如何確定
一、房地產估價技術路線與房地產價格內涵形成過程 1、以劃撥方式取得的土地使用權抵押價值評估。
① 技術路線：先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。 此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。
②用成本法估價。價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。
2、損害賠償估價。其價格內涵是房地產因損壞所造成的價值損失或修復所需的費用。
二、估價技術路線與估價方法 1、市場比較法。價格形成過程是：房地產的正常市價是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。
所以采用“選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格。”作技術路線。
2、成本法。 是在無法通過市場直接得到估價對象的正常市價的情況下，我們可以通過對估價對象房地產的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加（積算）作為估價對象的正常市價。
其價格形成過程是：房地產的價格是由其各組成部分的價值累加而成。 3、收益法。
是將房地產作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現后累加，所得結果不應小于投資額，用這個結果作為估價對象的房地產價格。它的技術路線是：房地產現時的價格是由房地產未來可獲得的收益決定的。
4、假設開發法。技術路線：未完成的房地產的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利稅。
三、不同估價對象的估價技術路線。 1、估價對象原為在農村宅基地上建設的“集資房”。
在不影響城市總體規劃、能夠形成基礎配套等前提下，經市*府批準，補交土地使用權出讓金后，可以發給房地產證，自發證之日起5年以后可以上市。 2、房地產抵債評估，如果估價時點距離上市之日還有6個月時間，此時的估價路線應該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現價值，再折現到估價時點。
3、直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格內涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價；然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價；最終確定房屋的基準售價。 4、企業聯營技術路線，即聯營企業的利潤分配比例取決于投入聯營企業的房地產價值。
通過確定聯營企業的利潤分配比例確定聯營企業涉及的房地產價值。 。
4. 房地產估價案例有哪些
要列出公式：待開發房地產價值=開發完成后房地產價值-后續開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產稅費。
（一） 開發完成后的價值： 1、用于銷售：（1）采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢； （2） 市場法和長期趨勢法求取。 2、用于出租營業：預測其租賃或經營收入，再用收益法求取。
（二） 后續開發必要支出和應得利潤（7項；同成本法）： 1、后續開發成本； 2、管理費（以前者為基數）； 3、銷售費用（以售價為基數）； 4、投資利息（1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算；以上3者為基數）； 5、銷售稅費（以售價為基數）； 6、開發利潤； 7、取得待開發房地產稅費（買方繳納的契稅、手續費等，以待開發房地產價值為基數）。 （三）開發經營期（特別注意！）： 開發經營期 開發期 用于銷售 前（準備）期 建造期 經營（銷售）期 用于出租營業自用 前（準備）期 建造期 經（運）營期 估價時點 開始建造日 開始銷售日 竣工驗收日 銷售完成日 經營結束日 （四）傳統方法：不考慮預售和延遲銷售，計息期到開發完成時止，根據以上各項計算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發期全計。 資金均勻投入的建造期內、銷售期內的計息期減半計，期外全計。
（五）現金流量法：將開發完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減； 資金均勻投入的建造期內、銷售期內的折現期減半計，期外全計。 折現率中包含資金利率和開發利潤率，不在單獨計算。
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