2014年房地產政策詳解

2014房地產7月政策

1. 2007——2014中央出臺了哪些房地產*策

2008年，個人自住房貸款利率下限為基準利率的0.7倍，最低首付比例為20%;2009年首付款比例最低30%，二套房首付款比例最低50%，貸款利率最低為基準利率的1.1倍，三套及以上住房，首付款比例和貸款利率應大幅提高；2010年4月12日，北京出臺商品房限購令，對非改善型二套房貸，最低首付比例為40%,6月19日，不得以任何手段變相降低首付款比例；2011年，央行三次加息，6次上調存款準備金率，信貸日益縮緊，限購城市增加到50個，二套房首付款比例最低為60%，貸款利率最低為基準利率的1.1倍；2012年，二套房首付比例為60%，央行連續二次下調人民幣存款基準利率；2013年，新國五條提出進一步提高二套房住房貸款首付比例和貸款利率，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅；“滬七條”“穗六條”“深八條”*策要求二套房首付比例提高到70%;2014年8月，樓市十年數據最差，各地松綁效果有限，46個城市40個已經松綁，但作用非常有限。

首套房貸款利率7折，對于已結清首套房購房貸款家庭，仍執行首套房*策。

2. 2007——2014中央出臺了哪些房地產*策

2008年，個人自住房貸款利率下限為基準利率的0.7倍，最低首付比例為20%;

2009年首付款比例最低30%，二套房首付款比例最低50%，貸款利率最低為基準利率的1.1倍，三套及以上住房，首付款比例和貸款利率應大幅提高；

2010年4月12日，北京出臺商品房限購令，對非改善型二套房貸，最低首付比例為40%,6月19日，不得以任何手段變相降低首付款比例；

2011年，央行三次加息，6次上調存款準備金率，信貸日益縮緊，限購城市增加到50個，二套房首付款比例最低為60%，貸款利率最低為基準利率的1.1倍；

2012年，二套房首付比例為60%，央行連續二次下調人民幣存款基準利率；

2013年，新國五條提出進一步提高二套房住房貸款首付比例和貸款利率，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅；“滬七條”“穗六條”“深八條”*策要求二套房首付比例提高到70%;

2014年8月，樓市十年數據最差，各地松綁效果有限，46個城市40個已經松綁，但作用非常有限。首套房貸款利率7折，對于已結清首套房購房貸款家庭，仍執行首套房*策。

3. 2014年房地產新*策

暫時還沒有新*策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。

雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。

同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。

2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。

4. 2014年9月宏觀調控最新出臺的房市新*策是什么

中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：一、加大對保障性安居工程建設的金融支持鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。

對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用；對地方*府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發性金融支持范圍，提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款*策。

在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合*策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。三、增強金融機構個人住房貸款投放能力鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求銀行業金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。

積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地*府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸*策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。中國人民銀行銀監會2014年9月29日管清友評“首套房認定松綁”：吹響定向穩增長號角央行與銀監會今日正式發布文件松綁首套房認定，央行稱，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款*策。而對于在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

對此，民生證券研究院執行院長管清友做出如下分析：①我們之前提示的“認房不認貸”如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。②重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

③亮點在于MBS和專向金融債。銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。

通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。④當前*策取向是修正此前過緊*策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。

⑤中央房地產調控思路愈發明確：不能工具化（遏制投機需求），但也不能妖魔化（堅定支持合理需求），由市場決定，分類分城施策。其他評論：中信證券：央行救市力度史上第二房價下跌將收窄中信證券地產組評論稱，央行出臺文件放開首套房認定標準，*策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產生極為重大的影響，其程度遠遠超過前幾個月放開限貸，歷史上看此種影響也僅見于09年。

幾點判斷：a、一二線城市10月份銷售量全面反轉b、房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結束c、龍頭公司優勢更加明顯。交通銀行首席經濟學家連平：不會馬上改變供求關系目前出臺這個*策是切合實際的，*策朝著市場化的方向發展，更符合市場實際情況，對市場長期平穩健康運行有好處。

原來這個*策是房地產泡沫明顯、市場熱的時候出臺的嚴厲措。

5. 2014年購房新*策有哪些調整

2014年購房新*策有以下調整，以長春*策文件為例介紹如下：長住金管字〔2014〕7號各區、市、縣人民*府，各開發區管委會，市*府各委辦局、各直屬機構，各有關單位： 根據《住房城鄉建設部、財*部、中國人民銀行關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金[2014]148號）及《吉林省住房和城鄉建設廳關于進一步加強住房公積金管理工作的意見》（吉建金管[2014]12號）的要求，為進一步加大住房公積金對職工解決和改善自住住房的支持力度，現將住房公積金個人住房貸款*策調整有關事項通知如下：一、放寬貸款條件，縮短住房公積金繳存時間。

職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在外地繳存住房公積金、在市公積金中心繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地公積金中心出具的繳存證明合并計算。

二、對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的職工家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款*策。

對購買第3套及以上住房的職工家庭，不予發放住房公積金個人住房貸款。辦理過購房提取業務的職工，在申請貸款時，須提供市房產檔案館出具的家庭住房情況證明，以確定該職工家庭擁有住房套數。

三、提高住房公積金個人住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。新建商品房貸款單筆最高貸款額度為80萬元，二手房貸款單筆最高貸款額度為70萬元。

四、繼續執行省內異地購房貸款*策。在市公積金中心繳存住房公積金的職工，在其它市、州購買自住住房的，可申請住房公積金貸款。

對在市公積金中心繳存住房公積金，在戶籍所在地購買自住住房的職工，市公積金中心為其出具住房公積金繳存證明，職工向戶籍所在地公積金中心申請住房公積金貸款。五、優化貸款辦理流程。

市公積金中心在借款人以所購住房辦理抵押登記后5個工作日內完成住房公積金貸款發放。六、本通知未提及的原有住房公積金個人住房貸款*策繼續執行。

二〇一四年十月二十一日。

2014年房地產政策風險

1. 2014年房地產新*策

暫時還沒有新*策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。

雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。

同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。

2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。

2. 房地產*策風險是什么

*府有關房地產投資的土地供給*策、地價*策、稅費*策、住房*策、價格*策、金融*策、環境保護*策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

我國1993年對房地產投資的宏觀調控*策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效的方法，是選擇*府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優惠*策的項目進行投資。

3. 2015我國房地產*策對房地產有哪些影響

015年中國的全面深化改革進入關鍵階段，宏觀經濟繼續面臨下行壓力，風險有增加與蔓延態勢。

把握調結構與穩增長的動態平衡，實現7%的GDP增長目標，既十分重要又面臨挑戰。房地產是中國宏觀經濟與社會民生的重要構成部分，也處在下行的周期中，同時面臨著去庫存、去泡沫與防風險、防崩盤的任務。

通過及時的戰略調整、相機的制度創新與適宜的*策操作，確保房地產積極調整和健康發展，進而促進中國宏觀經濟目標的順利實現，這是中央決策部門面臨的一個重要課題。 房地產市場基本面仍處亢奮后的疲弱期 開始于2014年初的本次房地產市場調整，是長、中和短三個周期重合的調整。

這使本輪調整的時間更長、程度更深，也導致調整后的房地產市場未來的狀況及預期將發生重要變化。具體情況分析如下。

悲觀預期將對量價產生收縮性影響。隨著住房告別短缺時代、不動產登記條例實施、房產稅征收試點以及反腐力度的加大，2015年的房地產市場將延續謹慎和悲觀的預期，對房地產投資產生負面影響。

貨幣*策對量價的積極影響將打折。在松緊適度的穩健貨幣*策下，金融當局也將對金融機構信貸*策實施寬松的窗口指導，土地開發融資、住房抵押貸款和開發融資將有所改善。

但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續謹慎，住房抵押貸款的優惠有限，開發放貸標準寬松有限。 供給方失去了漲價的主導權。

盡管開發企業掌握著房地產定價權，但在買方市場下難以有所作為。第一，新增住房庫存過多。

商品住房施工面積與銷售面積之比，已從2001年的2。9上升到2014年的4。

2。35個大中城市多數去庫存化周期仍在警戒線的15個月以上，四線及以下城市的去庫存周期時間更長。

第二，存量住房空置嚴重。2013年城鎮人均住房面積超過33平方米，城鎮擁有兩套以上住房的家庭占總家庭之比達到21%，二手房市場供給將激增。

第三，多數房地產企業面臨資金壓力。尤其中小房企不會因貨幣*策調整，而減弱資金鏈條斷裂的風險。

總體上，以價換量仍是多數房企的銷售策略，資金松緊影響著開發商的定價起伏。 需求方失去狂購的潛能與熱情。

買方市場下，需求者決定房地產銷售量，但是，第一，剛性需求有恢復增長的潛力。2015年的城市婚齡人口和農村轉移人口是穩定的需求因素，但經濟下行將使收入增長放緩，保障房供給及棚戶區改造將減少和分流部分需求。

受預期影響，剛性需求存在部分提前或推遲釋放的不確定性，2015年預計在8億—10億平方米之間。第二，投資與投機需求爆發式增長的可能性不大。

首先，即便有積極的金融和稅收*策，中等收入家庭群體前期透支嚴重，加上預期影響，改善性投資需求增長有限。其次，一些國家的經濟與住房市場復蘇，導致部分資本及房地產投資向海外轉移。

再次，金融改革、資本市場的擴容、股市復蘇，將導致游資向股市轉移。在市場分化的背景下，一、二線及部分三線城市仍有一些投資機會，包括周邊區域投資人口及全國投資人口的投資需求釋放。

2015年異地剛性需求預計在2億—3億平方米之間。 房地產市場將呈震蕩性調整和多層次分化 2015年，積極的財**策和松緊適度的貨幣*策，將使中國房地產市場呈現震蕩性調整和多層次分化。

從供給面看，商品房價格總體月度環比微升而同比微降。為加快資金周轉或者減少虧損避免破產，多數開發商將繼續實施以價換量的銷售策略。

與2014年相比較，銷售價格整體將略微下降。 從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長。

剛性需求將同比增加，異地購房的投資需求將部分釋放。全年房地產銷售面積估計在10萬平方米左右，與2014年相比，銷售將略上升3%左右。

從時間上看，商品房量價將呈現降中趨穩的態勢。2015年，隨著間歇性刺激*策出臺，房地產市場將產生陣陣漣漪，每次*策出臺都將有一些短暫和輕微的反彈，但*策作用有限，市場隨后將繼續轉入下行態勢。

總體看，上半年將震蕩回落，下半年將盤整反復。 分城市來看，商品房市場將呈現多層分化的趨勢。

首先，一線城市總體有望復蘇。其前期庫存較少， 2014年調整較大，潛在需求旺盛。

2015年上半年實現環比增長，下半年可以實現同比增長。 其次，二、三線城市總體分化明顯。

2015年，少部分城市呈現回升，大部分城市還需一年以上的調整（預計至2016年下半年）。再次，四線及以下城市總體空置與庫存多，需求潛力小，需要調整的時間長。

2015年將繼續去庫存，量價均處在下降狀態。四線及以下城市具體分為三種情況：（1）小部分人口增量大、產業發展好的城市，將出現量價齊升；（2）大部分中等城市，將至2016年甚至2017年才能調整完成；（3）部分人口規模小且絕對外流的城市，房地產將長期處在疲弱或衰退狀態。

從風險來看，局部地區房地產問題將集中暴露。由于結構性、區域性嚴重供給過剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數中小房企資金短缺加劇。

即便貨幣*策有所寬松，中小房企資金也難改觀。2015年，將有相當數量的房企被兼并重組或破產倒閉，從而導致樓盤停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務違約。

中小房企的資金多來自民間借。

4. 2014年央行有什么利好*策房地產

中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知

為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：

一、加大對保障性安居工程建設的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可

延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用；對地方*府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發性

金融支持范圍，提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求

對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確

定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款*策。在已取消或未實施“限

購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并

具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合*策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

三、增強金融機構個人住房貸款投放能力

鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求

銀行業金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建

項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試

點。

人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地*府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸*策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。

5. 如何避免2014年的中國經濟風險

從實體經濟來看，2014年我們面對的最大風險有兩個： 一是全國住房信息聯網和房地產稅的推出，可能導致住宅市場的需求發生逆轉。

2012年，我國內地城市的住宅人均面積為32.91平方米，超過日本、韓國、新加坡和中國香港這些亞洲發達國家和地區，按照亞洲的人口密度和居住特征，以及普遍生活水準來推算，中國的城市住宅供給已經超過居住的需求，大量居民購置住宅是出于資產保值增值的投資需求。 如果在全國住房信息聯網的前提下推出存量房產征稅*策，投資需求將會因為房屋持有成本的上升而萎縮，城市住宅的供求關系就可能發生逆轉。

從長期趨勢來看，人口老齡化和農村轉移人口的下降將加劇這種供求失衡，房地產將面臨一輪漫長的蕭條周期。因此，房價拐點一旦出現，房地產（尤其是住宅市場）必然面臨收縮，從而引起建材、汽車、家具、家電等相關行業的需求下降。

二是地方*府的債務問題，以及*府職能轉變導致的基建投資下降，也將影響鋼鐵、水泥等相關建筑建材行業的市場需求，加劇這些產能過剩產業的不景氣。 從2013年8月開始，全國固定資產投資的增速逐月下降。

一方面隨著*府職能的轉型、地方*府考核指標的調整，*府投資的動力在下降；另一方面，隨著地方*府財*壓力的增大，地方*府擴大基建投資的財*能力也受到一定制約。 從以上兩方面來看，2014年*府投資的力度將有可能進一步縮減。

從PMI數據來看，最近3個月新訂單連續下降，市場需求減弱，原材料庫存最近兩個月也有所下降，企業預期明顯變差。供求和預期數據也在昭示2014年制造業的市場復蘇形勢不容樂觀。

金融市場的不確定性 從金融市場來看，2014年同樣充滿不確定性： 一是金融機構去杠桿的過程中，利率中樞上移，流動性風險有所加大。 過去5年，中國的信貸規模平均每年增長22%，雖然中國的企業總杠桿率并不算高，但高杠桿企業中有一半多屬于地方債務平臺，現金流很弱，償債率較低，債務風險令人擔憂。

根據國家審計署的數據，到2013年6月底，地方性*府債務中有超過10萬億元的債務來自于銀行貸款，占其全部債務（包括擔保等或然負債）的56%。根據國際貨幣基金組織（IMF）的統計報告，最近50年來，亞洲70%的信貸過度繁榮之后，都導致了金融危機，IMF衡量“信貸過度繁榮”的依據是名義信貸規模增長率超過20%,2009年初，中國的社會融資總額只有6.98萬億元，2013年1~11月社會融資總額的規模就已超過16萬億元，五年時間增長了將近150%，每年的復合增長率接近20%，是全球信貸增長率最高的國家。

既然杠桿在很多情況下是危機之源，為了控制金融機構過度提高杠桿率，降低流動性風險，銀監會于2013年3月出臺了8號文，將銀行理財產品中的非標產品規模限制在總資產的4%之內，而一行三會即將聯合出臺的107號文，進一步強化對影子銀行的監管。這些措施會在不同程度上收緊金融市場的流動性，推高利率中樞，使得一些商業銀行、信托公司的流動性風險進一步加大。

二是產能過剩行業在去產能的過程中，部分低效率企業財務會惡化甚至破產倒閉，可能引爆信用債危機。 2009年是中國信用債市場的擴容高峰，當年發行的5年期債券較多，2014年，市場將迎來第一個長期債券的還本付息高峰，與此同時，隨著信用風險的預期上升，貨幣*策收緊形成的流動性緊張對信用產品的擠壓會進一步加劇。

此外，近年來根據國家審計署和發改委官員披露的數據，雖然從總體上看中國地方*府沒有資不抵債的問題，但從債務結構看，短期還債壓力大，2014年將有1000億元城投債到期兌付，并且87%的債務集中在市、縣級的地方*府，資產負債結構不對稱，地方債平臺的流動性危機隨時可能發生。 還有經濟結構的轉型本質上也是“不破不立”的過程，隨著一些“僵尸”企業的退出，信用債和信托產品出現違約的局部風險將是2014年金融市場必須面對的大概率事件。

2014年或許是中國信用債市場結束“剛性兌付”的開始。 三是美國QE退出推升美元指數和美國的資產回報率，將對中國的金融市場產生不確定的流動性沖擊。

2013年12月18日的美聯儲議息會議正式啟動QE退出計劃，雖只縮減了100億美元的購債計劃，美元指數立馬創出新高，目前美國十年期國債收益率已經攀升至3%以上，長短利率的上升預期也影響了全球資本的流向。新興市場國家的股市應聲而跌。

2014年，美國量化寬松的逐漸退出將是國際金融市場最有影響力的事件。如果美國經濟復蘇帶來就業持續改善，通脹溫和上升，美聯儲將于2014年底之前完全終結QE。

那么，美國加息也只是個時間問題。經濟復蘇、利率上行和資產收益率提高，將吸引大量國際資本流向美國，此外，歐盟和日本的復蘇也會使得部分資本回流，這對中國等新興市場國家來說，將形成資本外流的壓力，尤其在資本項目開放的*策改革背景下，2014年的市場流動資金供給將進一步體現外部市場變化帶來的沖擊。

總之，從整個宏觀經濟的運行邏輯來看，上述各種風險糾纏在一起，局部有可能互為因果，彼此強化。如何在充滿風險的改革過程中去博取制度的紅利，要看新一代領導人的智慧和運。

6. 房地產投資有哪些風險

1. .*策風險。例如，某公司去年因為市場前景看好，準備發展一個大型別墅項目，當國家的*策突然改變（你應該知道國家最近對房地產的*策），該計劃只好中止，這就是*策風險。另外，最近一段時間上海的房產價格下跌，也屬于*策風險。

2. 市場風險。地價的突然飆升，房屋價格暴跌等等，這些都是市場風險。

3. 財務風險。房地產企業為了持續發展，一般都會同時進行若干個項目，實際資產通常比手頭擁有的資產少的多，因此公司的資產基本上都是在建的房屋，公司運作的流動資金一般都是依靠銀行借款來維持。在這種情況下，一旦中間環節出現問題，就容易發生財務風險。例如：房產價格下跌，房屋銷售不暢，這時由于公司手頭資產的貶值，銀行為了避免風險傾向于提前收回前期貸款，后續的貸款發放又會要求更多的抵押擔保，這是公司就很可能出現流動資金匱乏，在建項目停工，無法為銀行提供更多的抵押擔保，貸不來新貸款還要還老貸款，企業陷于破產邊緣。

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