榮觀房產網房地產業營改增
1. 房地產行業營改增后綜合稅率是多少
一、房地產行業的涉稅稅種多，計稅的基數不一致，采用征收方式不同，難于一個綜合稅率而概括。
1、土地增值稅按照項目的增值率，并且實行預交，最后清算；
2、所得稅按照銷售額預交；
3、增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但又分兩種：
4、簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%;
5、一般計稅法增值稅稅率11%，但應交增值稅=銷項稅-進項稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；
二、2016房地產營改增稅率“此次營改增擴圍，整體稅負只減不增，讓更多企業享受到減輕稅收負擔的*策紅利。”市國稅局相關負責人分析，以房地產為例，
一般納稅人在房地產銷售上，營改增之前，房地產適用的營業稅率為5%，而營改增之后，增值稅稅率為11%。兩者之間看似增加了稅率，其實不然，增值稅是指價外稅，也就對產品增值部分進行征稅。
一般來說，對于房地產銷售而言，土地出讓金、建安成本等大約占據了其銷售的70%份額，這意味著增值部分大概僅為銷售的30%，增值稅是按這部分征收的，也就是30%*11%=3.3%，比原來5%的營業稅率有了較明顯的減稅效果。
擴展資料：
根據財*部財*部和國家稅務總局《關于應稅服務適用增值稅零稅率和免稅*策的通知》（財稅[2011]131號），總結并加以解釋如下：
（一）提供有形動產租賃服務，稅率為16%。
注：本條是對提供有形動產租賃服務適用增值稅稅率的規定。
①有形動產租賃，包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。
②遠洋運輸的光租業務和航空運輸的干租業務屬于有形動產經營性租賃，適用稅率為增值稅基本稅率17%。
（二）提供交通運輸業服務，稅率為11%。
注：本條是對交通運輸業服務的適用增值稅稅率的規定。
對遠洋運輸企業從事程租、期租業務，以及航空運輸企業從事濕租業務取得的收入，按照交通運輸業服務征稅，適用稅率為10%。
（三）提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外），稅率為6%。
注：本條是對提供部分現代服務業服務（有形動產租賃服務除外）適用增值稅稅率的規定。
適用6%稅率的部分現代服務業服務包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、鑒證咨詢服務。
（四）財*部和國家稅務總局規定的應稅服務，稅率為零。
注：本條是對應稅服務零稅率的規定。
①對應稅服務適用零稅率，意味著應稅服務能夠以不含稅的價格進入國際市場，從而提高了本市出口服務企業的國際競爭力，為現代服務業的深入發展和走向世界創造了條件。對于調整完善我國出口貿易結構，特別是促進服務貿易出口具有重要意義。
②對于適用零稅率的應稅服務的具體范圍，包括試點地區的單位和個人提供的國際運輸服務、向境外單位提供的研發服務和設計服務適用增值稅零稅率。
其中：國際運輸服務是指：
a、在境內載運旅客或者貨物出境；
b、在境外載運旅客或者貨物入境；
c、在境外載運旅客或者貨物。
同時，向境外單位提供的設計服務，不包括對境內不動產提供的設計服務。
參考資料來源：搜狗百科-增值稅稅率
2. 營改增新*策營改增對房地產業有哪些影響
營改增新*策財*部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的征收率計算應納稅額。
如果出租2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。
兩部門在這份名為《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等*策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等“補丁”*策，并指出這些*策自2016年5月1日起執行。再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免征增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅*策。
兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免征增值稅*策時，該再保險合同適用免征增值稅*策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。
所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。
營改增對房地產業有哪些影響1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：1、開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征。2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 。
3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的首先稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。
3. 營改增后,房地產業該怎么做
房地產業：精裝修住房供給或增加由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
“營改增對房地產企業是機遇與挑戰并存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。”
通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利于刺激低端制造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利于增加企業投資。此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。
據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之后，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。
在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。
4. 營改增對房地產企業有什么影響
營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。
首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。
依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。
一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。
3. 企業融資與現金流的影響 由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。
營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。
5. 如何應對即將實施的房地產行業營改增
房地產企業實施“營改增”的時間已定為5月1日，但在此之前，房地產企業不能坐以待斃，應積極做好準備工作，盡早制定策略，應對“營改增”帶來的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險，以贏得先機。
如何準備，何以應對？對此，筆者提出以下建議。房地產企業如何應對來勢洶洶的“營改增”一、加強財務人員培訓，做好財務核算準備工作“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和財務核算的轉變等難題。
為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業的財務人員應充分學習相關的稅收*策，例如，增值稅原理及計算、納稅環節、增值稅納稅申報等，確保在稅制改革后能夠立即進行熟練操作和運用。此外，財務人員還應學習繳納增值稅情況下，會計科目設置與賬務處理，做好“營改增”財務核算的準備工作，以便從容應對“營改增”后房地產企業稅務的會計處理核算的調整。
二、重視增值稅專用發票的管理營業稅改增值稅后，依據現行稅法規定，一般納稅人當期應納增值稅依據“銷項稅額-進項稅額”計算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行*法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，在銷項稅額既定的情況下，企業增值稅稅負取決于進項稅額的大小。
企業所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低。然而企業能否能夠取得足夠的符合規范的可抵扣進項稅發票，與企業自身的管理水平、行業運營的規范程度相關。
因此房地產企業應該切實重視進項稅發票憑證的管理，及時取得可以抵扣的專用發票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，此外，房地產企業還應加強專用發票的認證管理，在稅法規定期限內進行認證抵扣，以免無法抵扣增值稅進項稅額。三、建立和完善企業財稅控制制度“營改增”后，賬務核算變的復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，房地產企業應該注意建立和完善財稅控制制度，控制企業稅務風險。
1.采購環節企業采購貨物或服務，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣，因此企業應盡可能取得進項發票后支付款項。2.開發環節房地產開發過程是成本產生的過程，企業應加強各項成本發生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業賬務處理的依據，還是企業所得稅、土地增值稅成本扣除的基本依據。
3.銷售環節房地產企業在銷售開發產品中，常常會使用各種促銷手段，是否需要在銷售合同中予以明確，財稅處理是否會有差異，不同的付款方式對納稅義務的影響等問題都需要企業著重考慮。因此，房地產企業在銷售開發產品時，最好先咨詢專業人員。
4.納稅環節“營改增”后，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生變化，企業應按照國家法律、*策要求按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。
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