房地產立法的成因

房地產立法

1. 我國房地產法律的立法體系

目前，中國房地產的法律法規體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行*法規、地方性法規、部門規章、地方性*府規章、規范性文件和技術規范等構成。

其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實施。以下簡稱《城市房地產管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》（1998年修訂，1999年1月1日起實施。

以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市規劃法》（1989年頒布，1990年4月1日起實施。以下簡稱城市規劃法）》。

特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產業的發展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。

房地產的行*法規是以**令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《（物業管理條例）等。房地產的部門規章是以**房地產行*主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、（城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》。

《城市異產毗連房屋管理規定》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等此外，還有《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》等多項規范性文件，以及國家標準《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術法規。目前，房地產管理的主要環節均有法可依，房地產法律法規體系基本建立，為住宅建設和房地產業的健康發展創造丁良好的上層建筑環境。

2. 試述建國以后我國房地產立法的發展

從廣義的角度對建國后我國房地產法的立法狀況進行列舉。

按照歷史發展的順序，大體可以分為以下三個階段：一、第一階段：1949年-1978年的房地產法的立法狀況 1、1949年10月1日新中國成立后至1956年國民經濟恢復時期建國初根據《中國人民*治協商會議共同綱領》，國家對屬于地主、官僚資本家、反革命、戰犯、漢奸及國民**府的房地產分別采取了接管、沒收、征收、征用的*策，中央人民*府1949年頒布了《公房公產統一管理的決定》；1950年的《中華人民共和國土地改革法》、《土地改革中對華僑土地財產的處理辦法》、《城市郊區土地改革條例》、《關于填發土地房產所有證的指導》、《內務部土地*策司對目前城市房產問題的意見》；1951年*務院公布的《城市房地產稅暫行條例》、《關于沒收戰犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產的指示》；1953年*務院公布的《國家建設征用土地辦法》和1955年《農業合作化示范章程》等。 2、上世紀五十年代后半期到**前 1956年《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，通過付給房主租金對私房改造，通過對私營企業所占用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產的社會主義公有制。

1961年對私房改造的*策性文件《關于加速城市私人出租房屋社會主義改造工作的聯合通知》、1963年《關于對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告》；1964年《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》、《關于對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》及1965年《關于私房改造中處理典當房屋問題的意見》等。這些意見、報告、通知等無疑對私房的社會主義改造起了*策性的指導作用。

3、1966年——1976年十年**時期 **期間，由于極左思潮的影響，整個國家的法制建設遭到極大破壞，城市房地產管理也處于極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強占、破壞。在相當長的一段時間理，房地產立法陷于停頓狀態，不僅沒有建立新的房地產管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴重阻礙了我國房地產市場的形成與發展。

**中由于極“左”思想的影響及*策的混亂，造成了許多房產糾紛，特別是非法擠占沒收私人房產情況嚴重。這一階段的房地產法的立法特點主要有： 1、這時期房地產立法主要是以部門規章、*的*策的形式出現。

2、確立了城市土地為國家所有，農村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。土地供給由行*劃撥；土地的經濟價值不被承認。

城市住房實行非商品化。 3、立法數量過少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學性，規范性。

二、第二階段：1979——1994年的立法這一階段又可分為復興時期（1979年——1988年）與大發展時期（1988年——1994年）。 1、復興時期（1979年——1988年）。

*的十一屆三中全會以后，經歷了幾十載沉寂的房地產業開始了復蘇，房地產“熱”起來了。為使房地產業在生產、流通和消費等各個環節有法可依，國家加強了對房地產領域的法制建設，主要表現在： 1982年**頒布《國家建設征用土地條例》、《村鎮建房用地管理條例》；1983年城市私有房屋管理條例》、《建筑稅征收暫行辦法》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》；1984年《城市規劃條例》、《關于外國人私有房屋管理的若干規定》；1985年《村鎮建設管理暫行規定》；1986年《中華人民共和國土地管理法》、《房產稅暫行條例》、《城市維護建設稅暫行條例》；1987年《關于加強城市建設綜合開發公司資質管理工作的通知》。