房地產評估市場比較法中

1. 房地產評估市場比較法

房地產評估市場比較法

1. 房地產評估采用市場比較法有哪些必要條件

第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。

也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。

有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區間就很寬。

假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。

如果房地產市場比較穩定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。

在出現房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

2. 房地產估價中的市場比較法指的是什么

房地產估價中的市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法（見《房地產估價規范》（GB/T50291-1999））。

市場比較法又稱市價法，它是一種最簡單、有效的方法，是因為估價過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發生的資產進行估價。因此，在《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）第5.14條指出：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。

可見，市場比較法在房地產估價方法中的重要性，同時，也是運用最多的估價方法之一。

3. 房地產市場比較法的一些問題

市場比較法，是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。選用市場比較法，必須的前提條件是： 1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。

房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得； 2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。

與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產參照物進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。市場比較法估價步驟為： 1、收集交易實例； 2、選取可比實例； 3、建立價格可比基礎； 4、進行交易情況修正； 5、進行交易日期修正； 6、進行區域因素修正； 7、進行個別因素修正； 8、進行容積率和土地使用年期修正； 9、求出比準價格； 10、對若干個比較實例的比準價格，用統計學方法求待估房地產的評估價格。

市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。

按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。

購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。

采用市場比較法有三個必要條件：第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。

如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。

如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。

第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。

在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。

如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。

在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。收益還原法。

按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。

首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。

收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。

對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。

當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。第二個困難是如何計算純收益。

在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。

在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。

成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。

可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。假設開發法。

房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估。

4. 跪求房地產估價中比較法收益法成本法的公式

沒有具體公式1、市場比較法在實際應用中的一點體會市場比較法是比照在近期發生交易的類似房地產的已知價格，修正得出估價對象房地產的價格的一種估價方法。

其理論依據是資產的市場價格反映資產的價值，價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某項房地產存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同或類似房地產同一時點的交易價格會調整到相同或相當的價位上。

市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，在《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）第5.14條指出：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。可見，市場比較法在房地產估價方法中的重要性，同時，也是運用最多的估價方法之一。

而在實際工作中，我們也發現市場比較法受其評估過程的限制，由其求出的評估價格（比準價格）在某些市場條件下具有其局限性。因房地產價格不僅受其內在價值的影響，還受其他因素如供需狀況、國家有關房地產調控*策、稅收*策以及人們的心理預期等的影響。

房地產價格的大幅波動會影響市場法評估結果的可靠性和穩定性。例如，自2005年以來，國家有關部門雖頻頻出臺房地產宏觀調控*策，但廣州市房地產市場價格走勢并未受到有效的控制，區域內很多二手住宅價格兩年內上漲幅度高達30%，該類房地產交易活躍，買賣雙方信息對稱，市場透明度高，交易效率也較高，完全符合運用市場比較法的條件，我們首選市場法，而我們在運用市場法評估時，是對其在某一個估價時點的價值進行評估，并且一般選定報告有效期為一年。

而在廣州這兩年的市場環境中，在一年的有效期內，該評估價格顯然會逐漸背離市場價格。因為我們對于該類房地產的評估大多以抵押貸款為目的，若報告有效期內房地產價格快速攀升，則銀行等金融機構的風險逐漸降低，反之，若報告有效期內房地產價格快速下跌，則會導致金融機構的風險大幅上升，以上兩種情況都會影響評估報告的使用效果，故本人認為，在房地產市場大幅波動階段，我們在運用市場比較法計算時，最好同時對同類房地產在過去兩年內的發展趨勢及影響因素作較全面地了解，并據此分析其內在關聯，對該類房地產在報告有效期內價格走勢作一個定向預測，或在規范允許的范圍內減短報告有效期。

這就要求我們平時注意觀察、學習，互相交流，增強職業敏感性，積累足夠的信息。但如果在市場因素復雜、難以預測的情況下，也可在報告中做出重要提示。

由以上一點分析可以看出，市場比較法內涵豐富，在運用中，除應嚴格按照《房地產估價規范》執行，還要結合市場情況和估價人員經驗，靈活運用，不斷完善，嚴格估價過程，把關估價結果，提高估算精度。2、收益法在實際應用中的一點體會收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點的現值，求其之和得出的估價對象房地產價格的一種估價方法。

它是基于預期原理，即未來收益權力的現實價值。收益法考慮的是未來收益（現金流量），與房地產的過去、現在無關。

而房地產之所以有價值，歸根結底是由于房地產能給持有者帶來未來收益，因此未來收益是房地產價值的源泉。在評估實務中，我們首選市場比較法，在不具備市場比較法運用條件的情況下，即考慮該房地產未來收益能否可靠預測和計量，若能，則選擇收益法，故收益法也是我們評估工作中最常用的方法之一。

對于能夠可靠測定未來收益的房地產項目如酒店、商場、寫字樓等商業房產，采用收益法比較適當。以廣州市區內估價對象為例，我們較容易獲得它的收益年限和帶租約期間收益，而難以把握的是資本化率、租約期之后的收益、收益率的變化等參數。

目前我們通常是采用直接選取法來確定資本化率，其實質也就是理論中的行業基準收益率加物價指數調整法的簡化，以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待，對于目前廣州地區的房地產投資市場，因其歷經二十年的發展已漸趨成熟，該種方法具備良好的可操作性。關于行業基準收益率的確定會遇到以下問題，是取該區域房地產投資行業的平均投資報酬率還是取特定投資者的投資報酬率？本人認為對于一般估價對象而言，我們無疑應取區域房地產投資者的平均投資報酬率，而對于擁有成熟經驗的大房地產投資商，因其本身具備豐富的投資經驗，并已形成一套成功的經營模式，從而可在一定的水平上保證較穩定的投資收益，故在評估這類公司擁有的房地產項目時可使用其自身在該區域的房地產投資平均報酬率作為基準收益率，這種確定方法在成本法及假設開法法的計算過程中也同樣適用。

另外，不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現率，采用收益法評估房地產價值時，首先應注意依據評估目的確定未來收益口徑，再根據未來收益口徑及其風險確定折現率。比如酒店企業改制評估房地產價值時，如果從投資者（股東）的角度計算未來現金流量即用營業現金收入減去營業現金支出（包括利息與稅費），則折現率取酒店行業的投資者要求的平均投資報酬率或平均權益資本成本率較為妥當。

對于未來非。