房地產企業遞延所得稅資產

房地產企業遞延所得稅

1. 房地產開發企業怎么計提遞延所得稅

于房地產開發企業來說，目前對損益影響較大的遞延所得稅項目主要有：

一是預收款收入預交企業所得稅。

依據新會計準則的規定，房地產企業的預收房款收入應當作為可抵扣暫時性差異處理。但這一問題相對比較復雜。對于一般內資房地產開發企業而言，根據國稅發[2006]31號文件規定，“開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計人當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整”。需說明的是，房地產企業預收房款收入在兩個方面影響應納稅所得額：一方面是預收收入乘以預計毛利率調增當期應納稅所得額，對所得稅的影響形成遞延所得稅資產；另一方面是與預收收入相應的流轉稅金及預交的土地增值稅等可在稅前扣除，從而調減當期應納稅所得額，對所得稅的影響形成遞延所得稅負債（或作為遞延所得稅資產的抵減項）。

按照上述規定，應確認的遞延所得稅資產=當期預收賬款*預計毛利率*預計轉回時的所得稅稅率；應確認的遞延所得稅負債（或作為遞延所得稅資產抵減項）=當期預收賬款*流轉稅等稅率（含預交的土地增值稅）*預計轉回時的所得稅稅率；當已售商品房開始確認收入時，當期應轉回的遞延所得稅資產=當期已確認的收入*預計毛利率*當期所得稅稅率；當期應轉回的遞延所得稅負債（或遞延所得稅資產抵減項）=當期確認收入*流轉稅等稅率（含預交的土地增值稅）*當期所得稅稅率

二是應收款項計提壞賬準備。

新所得稅法并沒有規定壞賬準備可稅前列支的比例，因此，在計算當期應納稅所得額時，當期計提的壞賬準備應全額做納稅調增。相應地，應確認的遞延所得稅資產=當期計提的壞賬準備金額*預計轉回時的所得稅稅率。當壞賬確已發生并符合稅法確認壞賬的規定時，應在當期計算應納稅所得額時，將已發生的壞賬全額作為納稅調減項，則當期應轉回的遞延所得稅資產=當期確認的壞賬金額*當期所得稅稅率。

三是預提費用。

雖然新會計準則中已取消了預提費用作為一級會計科目，但企業中具有預提性質的費用依然存在，如每月預提借款利息等，這種費用可以作為應付利息或其他應付款等科目的二級科目進行核算。稅法規定企業的預提費用不可稅前扣除，在費用實際發生時可以扣除；但會計上可作為費用當期扣除。當期應確認的遞延所得稅資產=當期的預提費用*預計轉回時的所得稅稅率；當期應轉回的遞延所得稅資產=當期實際付出的預提費用*當期所得稅稅率。

四是稅前彌補虧損。按新準則規定，企業對于能夠結轉以后年度的可抵扣虧損和稅款抵減，應當以很可能獲得用來抵扣可抵扣虧損和稅款抵減的未來應納稅所得額為限，確認相應的遞延所得稅資產。當期應確認的遞延所得稅資產=當期可抵扣虧損金額*預計轉回時的所得稅稅率；當期應轉回的遞延所得稅資產=前期可抵扣虧損金額*當期所得稅稅率。

2. 房地產的遞延所得稅資產該怎么確認

應遵循以下原則：1.應遵循準則的規定確認遞延所得稅資產在《企業會計準則第18號——所得稅》第十條規定：“企業應當將當期和以前期間應交未交的所得稅確認為負債，將已支付的所得稅超過應支付的部分確認為資產。”

同時規定：“資產負債表日，對于當期和以前期間形成的當期所得稅負債（或資產），應當按照稅法規定計算的預期應交納（或返還）的所得稅金額計量。”因此，會計上對于當期遞延所得稅資產或負債的計量，應是基于稅法規定確定的預期的應繳納或應退還的所得稅額。

在預計可轉回的情況下，才能確認相應的遞延所得稅資產。2、關于預售款的遞延所得稅的確認開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

銷售的未完工產品轉完工產品時，應按實際毛利額結算應交所得稅。原已確認的預計毛利應予以轉回，調整遞延所得稅資產。

3.關于可彌補虧損對遞延所得稅資產的確認根據《中國證監會關于做好上市公司2009年年度報告及相關工作的公告》（證監會公告[2009]34號）等相關規定都要求“充分評估可抵扣暫時性差異的預期實現條e5a48de588b6e799bee5baa631333363393061件，謹慎確認遞延所得稅資產”。能否確認關鍵在于管理層依據資產負債表日可獲得的信息，經過全面、謹慎的分析判斷后，認為其在虧損彌補期限內能否產生足夠的應納稅所得額，即公司未來盈利是否具有可持續性。

如果管理層認為對未來獲取足夠的應納稅所得額具有充分的信心，即應確認相關的彌補虧損導致的遞延所得稅資產，如果管理層認為截至資產負債表日可獲得的信息仍然尚不足以為未來可獲得足夠的應納稅所得額提供充分、適當的證據予以支持，則基于謹慎性原則，不應確認彌補虧損相關的遞延所得稅資產。4.確認應納稅所得額的一些關鍵審核點在確認應納稅所得額時，應結合其他科目的審計，核實應納稅所得額的確認是否合理。

（1）結合收入、成本、存貨科目的審計，重點關注已完工的開發產品是否及時確認收入和結轉成本。是否根據已確認的計稅成本調整其實際毛利額與其對應的毛利額的差額，計入應納稅所得額。

（2）關注收入確認的完整性。重點關注是否存在應作視同銷售的事項，往來款中是否存在應確認收入的款項。

（3）關注成本費用扣除項目的恰當性。關注成本分攤是否合理，以及間接成本的分配是否按照受益原則合理進行分配。

（4）關注成本費用的會稅差異調整情況。如業務招待費、職工薪酬、廣告宣傳費等常規事項的調整，以及利息費用資本化的時點是否合理等等。

3. 房地產企業遞延所得稅資產是什么

1、遞延資產是指不能全部計入當期損益，應當在以后年度內分期攤銷的各項費用。

包括開辦費、租入固定資產的改良支出以及攤銷期限在一年以上的長期待攤費用。遞延資產實質上是一種費用，但由于這些費用的效益要期待于未來，并且這些費用支出的數額較大，是一種資本性支出，其受益期在一年以上，若把它們與支出年度的收入相配比，就不能正確計算當期經營成果，所以應把它們作為遞延處理，在受益期內分期攤銷。

“遞延資產”科目，很早以前就取消了，已經改為“長期待攤費用”科目了。2、遞延所得稅資產，通俗的說，是指企業按照企業所得稅法的規定當期和以前期間已繳納的企業所得稅額，大于按照會計準則規定處理應繳納的企業所得稅額，這一差異在未來期間丁龔弛夾佾蝗崇偉搐連會計處理時，轉回會減少未來期間按照會計準則處理確定的應納稅所得額和應繳所得稅，這對于企業來說是一項遞延資產，稱為遞延所得稅資產。

從會計處理的角度說，遞延所得稅資產是對于可抵扣暫時性差異，以未來期間很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額為限確認的一項資產。企業應當將當期和以前期間已支付的所得稅超過應支付的部分確認為資產。

存在可抵扣暫時性差異的，應當按。

>照所得稅會計準則規定確認遞延所得稅資產。

從稅務處理的角度來看，它是因為稅法與會計準則差異造成的影響，稅法一般不考慮遞延所得稅資產。

4. 房地產的遞延所得稅資產該怎么確認

應遵循以下原則：

1.應遵循準則的規定確認遞延所得稅資產

在《企業會計準則第18號——所得稅》第十條規定：“企業應當將當期和以前期間應交未交的所得稅確認為負債，將已支付的所得稅超過應支付的部分確認為資產。”同時規定：“資產負債表日，對于當期和以前期間形成的當期所得稅負債（或資產），應當按照稅法規定計算的預期應交納（或返還）的所得稅金額計量。”因此，會計上對于當期遞延所得稅資產或負債的計量，應是基于稅法規定確定的預期的應繳納或應退還的所得稅額。在預計可轉回的情況下，才能確認相應的遞延所得稅資產。

2、關于預售款的遞延所得稅的確認

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

銷售的未完工產品轉完工產品時，應按實際毛利額結算應交所得稅。原已確認的預計毛利應予以轉回，調整遞延所得稅資產。

3.關于可彌補虧損對遞延所得稅資產的確認

根據《中國證監會關于做好上市公司2009年年度報告及相關工作的公告》（證監會公告[2009]34號）等相關規定都要求“充分評估可抵扣暫時性差異的預期實現條件，謹慎確認遞延所得稅資產”。能否確認關鍵在于管理層依據資產負債表日可獲得的信息，經過全面、謹慎的分析判斷后，認為其在虧損彌補期限內能否產生足夠的應納稅所得額，即公司未來盈利是否具有可持續性。如果管理層認為對未來獲取足夠的應納稅所得額具有充分的信心，即應確認相關的彌補虧損導致的遞延所得稅資產，如果管理層認為截至資產負債表日可獲得的信息仍然尚不足以為未來可獲得足夠的應納稅所得額提供充分、適當的證據予以支持，則基于謹慎性原則，不應確認彌補虧損相關的遞延所得稅資產。

4.確認應納稅所得額的一些關鍵審核點

在確認應納稅所得額時，應結合其他科目的審計，核實應納稅所得額的確認是否合理。

(1)結合收入、成本、存貨科目的審計，重點關注已完工的開發產品是否及時確認收入和結轉成本。是否根據已確認的計稅成本調整其實際毛利額與其對應的毛利額的差額，計入應納稅所得額。

(2)關注收入確認的完整性。重點關注是否存在應作視同銷售的事項，往來款中是否存在應確認收入的款項。

(3)關注成本費用扣除項目的恰當性。關注成本分攤是否合理，以及間接成本的分配是否按照受益原則合理進行分配。

(4)關注成本費用的會稅差異調整情況。如業務招待費、職工薪酬、廣告宣傳費等常規事項的調整，以及利息費用資本化的時點是否合理等等。