榮觀房產網中國房地產稅制改革
1. 我國房地產稅法的現狀以及改革措施
完善我國房地產稅費制度的思考 【摘要】房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。
建立和健全房地產稅費制度，對于充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。
本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的一些建議。 【關鍵詞】房地產 稅費 完善 宏觀調控 【正文】 稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。
在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。
科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
一 我國房地產稅費制度的現狀 隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，一是房地產稅收，一是房地產費。
（一）房地產稅制 經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統一方面逐漸完善起來，形成了一套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。
2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：“實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年2月26日，國家稅務總局，財*部，**發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收*策研究報告》進行研討。
該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，并在合適的城市進行模擬運行。*府目前正積極推進以“明租、正稅、清費”為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。 房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財*收入的一種形式。
根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，征用土地補償費，安置補助費；二是房地產行*管理機關或其授權機關，履行行*管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行*性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行*管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。 二 現行房地產稅費體系存在的問題 通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
（一）宏觀稅制的缺陷。 首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。
一是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為準，加之法律又沒有設置針對明顯低于市場公允價的房產交易，*府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，“隱形市場”中逃避稅，國有資產流失大。
以行*劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行*處罰措施還是征土地增值稅，如果征，如何計算增值額，這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。
一是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定，城市規劃區內的集體所有土地經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化，使兩類土地所有權在現實中難以確定，并使派生的土地出讓、轉讓不易劃清，從而影響了納稅主體的確定，具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多“房地產公司”掛靠國土部門，又是法人又得履行行*職責，體現*府意愿，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬于*策性“代理”，哪些屬于“自營”項目，征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。 首先，稅種分布結構不合理，保有環。
2. 我國房地產稅法的現狀以及改革措施
近年來，在房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下，普通老百姓買不起房的問題。
相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。廣大的專家學者都對房地產稅制改革優化給予了自己的看法，但他們往往只是專注于稅制結構和稅收負擔的優化上，很少有人對房地產業稅收征管提出改革的建議。
從新制度經濟學視角來看，稅收征管屬于實施機制的范疇，是制度的重要組成部分。一個國家的制度是否有效，除了具有完善的正式規則和非正式規則以外，更主要的是這個國家的實施機制是否健全。
離開了有效的實施機制，任何制度尤其是正式規則就形同虛設。根據這一觀點，房地產業稅收制度的有效性也必須依靠房地產業稅收征管這個內在實施機制的作用來保證，因而研究房地產業稅收征管優化就顯得尤其重要了。
一、中國房地產業稅收征管中存在的問題 1.一些基層的稅務部門執法行為不規范。由于人員素質等問題而導致稅務機關或稅務工作人員沒有嚴格按照稅法的規定依法征稅，稅收征管被當作隨意的個人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征“人情稅”“關系稅”等現象大量存在，嚴重削弱了稅法應有的嚴肅性。
2.信息交換機制不暢通，稅務機關不能及時、掌握納稅人的涉稅信息。房地產開發是個復雜的系統工程，需要經過多個行*部門的審批、許可與監督，這些行*部門都掌握一定的房地產開發信息，但是根據我國現行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。
因此，僅僅依靠房地產稅收征管部門，對房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業偷逃稅提供了機會。 3.財*體制不完善、地方保護主義盛行。
我國目前實行的是“分稅制”財*體制，根據對稅種的劃分，房地產稅收多屬于地方稅源，其與地方*府的利益相關性較強，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權較小，不能讓地方根據當地的實際情況，進行一些自主的調控管理。一些地方*府為了自身的利益，在房地產稅收征收范圍、時間界定、稅率等進行了適度放寬，這樣就造成中央*府一些稅收調控措施得不到很好的實施，*策力度大大減弱，調控目標也就不能夠完全實現。
4.稅收征管成本偏高。長期以來，我們只強調了稅收收入的增長，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收收入都在以兩位數的高速度增長，但成本也在增長。
分析我國房地產業稅收征管中存在的問題，其深層次的根源在于： 1.稅收征管優化目標嚴重錯位。由于稅收工作的考核是以收入計劃的完成情況為主要內容，沒有把執行稅法和征管質量的情況作為考核稅收工作的重要標準，導致各級征稅機關事實上以計劃為依據進行稅收征管活動，一切稅收工作都以完成稅收任務為核心，這就形成了與依法治稅根本對立的“收入中心論”，從而產生了許多的不規范行為。
2.現行征管模式的定位超前于社會經濟發展的現狀。我國目前仍處于社會主義初級階段，市場經濟體制才剛剛建立，社會經濟秩序還未理順，公民的納稅意識比較薄弱，與西方國家“納稅和死亡是人生不可避免的兩大現實”[2]的觀念深入人心的情況相比，我國公民對稅收認識模糊，對稅法規范的內在價值缺乏足夠的認同，從而引致其稅法的異己感和外在感，認為稅收是種額外“負擔”，能少則少，能偷則偷。
3.稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由于房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。
如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發商看錢賺得差不多了，有等到結算，用賣房款去開發第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。
同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅*策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。
以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要[3]. 4.稅權過度集中于中央，難以滿足房地產業的區域性特點。根據我國分稅制財*體系的規定，房地產稅收絕大多數的立法權都集中在中央，地方只有征管權而無立法權，但房地產業具有區域性的特點，這種高度集權的模式無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。
5.多方面因素導致稅收征管成本偏高。目前我國征收成本較高的原因有稅制設計上的，但從稅收征管方面來看，主要存在以下幾個方面：一是稅務機構設置不規范、不科學，硬件設施貪大求全，盲目追求高檔次，設備使用率不高；二是目前實行的集中征收、重點稽查制度，將本應在日常管理解決的事項轉到了稽查，而稽查又進行選案、審理、檢查和執行，成了相互制約、相互配套的第二稅務局，增大了稽查的成本。
三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協調，重復工作過多；這些問題的存在，增加了稅收征收成本。 二、中國。
3. “十八大”提出的房地產稅制方面的改革都有哪些,越詳細越好
十八大報告中與住房有直接關系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和*府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。
十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，房地產要健康發展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產稅費種類多，有的重復。未來，房地產稅制改革將在不增加企業和消費者總稅負的情況下，精減合并房地產稅費，加強征收環節的監管。對目前社會上高度關注的房產持有稅問題，未來國家可能在總結上海、重慶試點的基礎上，對該稅種征收目的、稅種（是財產稅還是消費稅）以及與70年土地出讓金的關系進一步論證。在此基礎上，再積極穩妥地推進。
4. 房地產調控的最新*策
通知全文： 國辦發 〔2013〕17號各省、自治區、直轄市人民*府，**各部委、各直屬機構：2011年以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，取得了積極成效。
當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。為繼續做好2013年房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經**同意，現就有關問題通知如下： 完善穩定房價工作責任制 認真落實省級人民*府負總責、城市人民*府抓落實的穩定房價工作責任制。
各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。各省級人民*府要更加注重區域差異，加強分類指導。
對行*區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。
**有關部門要加強對省級人民*府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等*策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
堅決抑制投機投資性購房 繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《**辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）基礎上，進一步完善現行住房限購措施。
限購區域應覆蓋城市全部行*區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行*區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民*府應要求其及時采取限購等措施。
各地區住房城鄉建設、公安、民*、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。
繼續嚴格實施差別化住房信貸*策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率*策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸*策。
要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸*策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸*策的日常管理和專項檢查，對違反*策規定的，要及時制止、糾正。
對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民*府新建商品住房價格控制目標和*策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。充分發揮稅收*策的調節作用。
稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。
稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。 增加普通商品住房及用地供應 各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模。
原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。
加大土地市場信息公開力度，市、縣人民*府應于一季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。各地區要繼續采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。
各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同。各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行*審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。 加快保障性安居工程規劃建設 全面。
5. 如何認識現行房地產稅制改革
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾 我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。
隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
（一）重流轉，輕持有房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。
但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。
據國家統計局發布的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
（二）稅制不統一，內外兩套有違公平內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的*務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
（三）稅收立法層次低，征稅依據不32313133353236313431303231363533e58685e5aeb931333330343237太充分按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行*法規。
但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由**制定并以暫行條例的形式頒布實施的行*法規，級次較低。 （四）征稅范圍窄，財*功能不強房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行*機關、人民團體、*隊自用、財*撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。
房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方*府的主體稅種。 （五）稅、費不清，費高于稅目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%.（六）配套制度不健全，稅收征管難度大考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。
房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。 二、房地產稅制改革的總體思路 采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現*府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。
統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。 三、房地產稅制改革的具體設想 （一）合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。
既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：1.擴大征收范圍，確定征免界限。
要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免*策。
這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。
二是取消對事業單位有關免稅的規定。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 中國房地產稅制改革的模擬分析