榮觀房產網房地產融資方案
1. 房地產開發商的融資方式有哪些
原發布者：唐麗君
房地產項目主要融資方式房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。
但從現狀觀察，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象，由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的，這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。
十二種創新途徑
根據經驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產金融創新的途徑（有別于傳統的向銀行貸款）。每種創新融資工具特征各異，包括*策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是*府部門、房地產企業還是消費者，都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
（一）上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
2. 房地產融資的十種方案是什么
房地產融資的十種方案一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，愿意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。
合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所占股權，以補償投入的成本。 合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。
可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13%2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。
備齊以上資料后交我方審閱后，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走“進帳單”（一年活期）或“證實書”（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12。
5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。
期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。
以背書轉讓的形式轉讓給出資方，并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。 期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以后每續票一次貼息都是3。
6%。七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款]；八、協議存款；九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；十、備用信用證。
3. 房地產項目融資的方式和作用還有方案的選擇
房地產項目融資是房地產開發的基礎， 而房地產項目融資方案的設計與選擇是房地產項目開發成功的關鍵環節， 房地產項目融資方案是涉及各種融資方式的組合以及各種組合的安全性、經濟性和可行性的評判，本文試對房地產項目融資方案的綜合評價作一淺析。
一、房地產項目融資組合的設計房地產項目自身的特性決定了其融資上要進行融資組合才能滿足資金的需求。根據房地產項目面臨的資本市場，結合該項目建設資金運行， 房地產項目法人可進行各種資金來源方式及資金成本的選擇， 一般而言，房地產項目法人面臨下列資金來源方式選擇。
（一）負債融資尋求金融機構對房地產項目進行貸款。（二）項目產權融資將房地產項目進行分解，對有營運能力和充足凈現金流量的項目的產權進行交易與配置，通過該部分房權嫁接進行融資。
（三）租賃融資對房地產項目的設備與裝置，對國內和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取并盡早投入營運。（四）項目融資對于房地產項目中有充足凈現金流量的資產，構成一個資產池（Assets pool）采用資產證券化（Asset-backed securitization） 進行融資。
我們設定某房地產項目融資方式的比重及其組合方案如下（表1）：表1 融資方式比重及方案組合表二、房地產項目融資方案綜合評價 房地產項目融資方案綜合評價涉及諸關因素， 我們擬從方案的安全性、經濟性和可行性等三方面進行評價。 （一）.安全性。
安全性按風險程度大小分為A、B、C、D四級。A級：表示風險很小，即整個籌資過程發生較大事故而導致項目產生損失的可能性很小。
其標志是籌資的主要風險如利率風險、匯率風險已作了調整，甚至基本消除；提供資金的財*機構或金融機構資信等級很高；承擔籌資代理的金融機構有很好的資信，并已承擔了部分風險。B級：表示風險較小，即整個籌資因發生意外事故而發生損失的可能性較小。
標志是籌資的主要風險在一定程度上已減少，但未完全消除；提供資金者資信等級較高，但代理機構的資信較差。C級：表示風險較大，即整個籌資過程可能發生意外事故而導致損失。
其標志是籌資的主要風險雖已作調整，但未消除的風險仍然很大；提供資金的機構資信不足；沒有委托金融代理籌資。D級：表示風險極大，整個籌資過程因意外事故而發生損失的概率很大，即籌資的主要風險沒有有效防范措施；提供資金的機構資信很差；沒有任何金融機構愿意承擔代理籌資業務。
分析：（1）對籌資方案的安全性加以量化，即用權數來代表A、B、C、D四級；A級85%以上（含85%）,B級75%~85%,C級60%~75%,D級60%以下。（2）分別計算四個方案的綜合安全性系數。
在這里，假定低息貸款的安全性系數100%，項目融資的安全性系數（權數）為90%，租賃融資與股權融資的安全性系數（權數）分別為80%和70%。KⅠ=15%*100%+30%*70%+25%*80%+30%*90%=83%KⅡ=20%*100%+30%*70%+30%*80%+20%*90%=83%KⅢ=30%*100%+20%*70%+30%*80%+20%*90%=86%KⅣ=30%*100%+15%*70%+25%*80%+30%*90%=87.5%(3)由上分析，將方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性確定為A級，將方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性確定為B級。
（二）.經濟性。籌資方案的經濟性按綜合資金成本率標準來劃分，共分為A、B、C、D四級。
綜合資金成本率計算如下：CⅠ=15%*5%+30%*12%+25%*8%+30%*6%=8.15%CⅡ=20%*5%+30%*12%+30%*8%+30%*6%=8.80%CⅢ=30%*5%+20%*12%+30%*8%+20%*6%=7.50%CⅣ=30%*5%+15%*12%+25%*8%+30%*6%=7.10%現以R為籌資同期的銀行貸款利率，取R=7.2%，則70%R=5.04%,130%R=9.36%。則A、B、C、D四級的分類為：A級：籌資成本最低，即C 評論0 0 0。
4. 房地產融資的方式有哪些
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：亮scofield 房地產融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋、土地抵押、在建工程抵押一、房地產融資之土地抵押貸款Q&AQ：什么是土地抵押貸款？A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。
土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。
Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。
Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A:1.首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率（放款額/抵押物評估值）倒推出抵押物應達到的評估總價值. 2.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然后再根據第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數. 3.根據以上第二步算出的抵押物的面積數，先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域. 4.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖. 5.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 6.與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件（營業執照等）到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會（或董事會決議）等資料. 7.填好最高額抵押。
5. 現在房地產開發商還有哪種融資方式
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。
2、通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
二、債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
三、商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
6. 房地產企業融資計劃書（模板）
房地產企業融資計劃書（供你參考） 融資計劃書目錄 一、公司介紹 二、項目分析 三、市場分析 四、管理團隊 五、財務計劃 六、融資方案的設計 七、摘要 一、公司介紹 1、公司簡介 主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀 在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。
如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。 3、股東實力 股東的背景也會對投資者產生重要的影響。
如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績 對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。 5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。
最好有證明的人員。 6、董事會決議 對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。
這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。 二、項目分析 1、項目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷 項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 3、證件狀況文件 項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。
需要復印件。 4、資金投入 自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位 指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等 6、建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析 1、地方宏觀經濟分析 房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。 而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析 房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。
復雜 些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來 代替。 3、競爭對手和可比較案例 分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素 未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測 四、管理團隊 1、人員構成 公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。 如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構 企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。 3、管理規范性 管理制度，管理結構等的評價。
可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。 4、重大事項 對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、財務計劃 一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。
資金的來源和運用等內容。 其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計 1、融資方式 （1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。
） 方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風險投資協議書 A、對融資方的債務債權進行核查確認 B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續 （2）債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。 （3）債轉股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比。
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