榮觀房產網房地產市場主
1. 2011年1月**新一輪房地產市場調控*策主耍內容*策要點12011
①此次調控要求各地根據當地實際情況，合理確定住房價格控制目標，堅持了從客觀存在的事物出發，調查研究，實事求是。
（3分）②此次調控從*府監管、交易稅費、房源供應等多方面組合出拳，千方百計增加住房供給，保障合理需求抑制投資、投機性購房需求，堅持了在遵循經濟規律的基礎上發揮主觀能動性，把發揮主觀能動性和尊重客觀規律結合起來。（3分）③此次調控是在新形勢下為控制住房價格過快上漲審時度勢推出的新舉措，堅持了解放思想，與時俱進，以求真務實的精神探求事物的本質與規律，在實踐中檢驗和發展真理。
（3分） 略。
2. 房地產市場的主體及其職能是什么
時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴里出來的是不同的概念。
中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標準問題。平頭老百姓不懂什么是“地產泡沫”；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高于國際標準，還有空置率的國際比較；*府部門更懂得“泡沫”意味著什么，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處于快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。
房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。
大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。
我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。本人：其實現在買房總比以后買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那么商品房會隨之漲價。
關于房地產市場，并沒有出現泡沫破裂的現象。盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經濟學家，謝國忠先生被任命為亞太區首席經濟學家，取得這樣“高大”的頭銜，也可能做出錯誤的預測，但是樓市出現泡沫危險信號和局部泡沫現象是不爭的事實。
針對越來越蔓延的房產“泡沫論”、“崩潰論”，建設部出臺課題報告予以反擊，甚至預言“未來10年，中國房價還將平穩上漲。” 經濟學界，也有一部分經濟學家，說出了和主流意見截然相反的話。
像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。為什么吳敬璉對股市的預言正確而羅奇和謝國忠會出錯？關鍵在于股市是虛擬的，而樓市是具體的。
但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上導致了樓市、股市的價格泡沫。
其實，任何專家都可能出現判斷失誤，只有市場是最徹底、最真實的，市場供求規律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場結構現狀，揭示供求規律發生作用的條件、過程和結果。一、市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎（一）市場供求規律作用機制：無論在房地產市場、股票市場中，還是在其他產品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。
正常市場（產品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競爭，如果市場上只有幾個供應者，將出現不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現只有一個供應者即壟斷情形。在完全競爭的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場范圍越大需求彈性越小，市場范圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。（二）房地產市場的供求分析：房地產（土地）的需求彈性和供給彈性分析。
一個區域的居住和商業辦公對房地產的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由于房地產（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。（三）股票市場供求關系及其特殊性對比各類市場，有的市場屬于快速市場，有的市場屬于粘性市場。
股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。
房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果*府干預后現行價格低于均衡價格則價格趨于向上，價格上升的速度取決于現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由于股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決于市場信心和市場趨勢，信心主要來自制度和市場，比如市場機制是否健全、*府信用是否堅挺、信息披露是否規范真實、投資是否具有財富效應等。
（四）*府與市場的關系如何*府調控*策的利弊分析：國家和地方出臺了不少控制房地產投資過熱的*策，而且產生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。這里借助房地產領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。
首先說農業科技問題，由于農業科技導致農產品產量大大增加，導致價格下降，同時，社會對農產品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味著最終導致農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導致的在不同社會群體之間的利益矛盾。再說歐佩克油價問題，油價變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價格彈性，因為短期內儲藏、產能一定，供給缺乏彈性；因為消費習慣（把石油作為必需品消費）不能馬上應變導致需求缺乏彈性。
但是長期內，產能逐漸增加，替代產品出現，必然導致。
3. 房地產的主體是什么
房地產供給主體
即指房地產交易中的房地產讓渡方，向房地產市場提供交易對象的供給者。按提供的交易對象的差異供給主體又分為兩類：
(1)房地產所有者。這類市場主體，一般來說向市場提供的交易對象是所有權，在某些特定情況下，也向市場提供經營使用權、租賃權、抵押權等。在土地國有制或集體所有制條件下，國家或集體經濟組織作為土地所有者成為土地市場供給主體，在土地私有制條件下，土地私有者成為供給主體。
(2)房地產經營使用者。這類市場主體向市場提供的交易對象是土地的使用權。在某些特
定情況下，這類市場主體向房地產市場也提供土地使用權的租賃權、抵押權等。
2、房地產的需求主體
房地產交易中的受讓方，即指通過交易所得房地產所有權、使用權（及其租賃權、抵押權
等）的受讓者。需求主體按其需求房地產的目的的不同，分為兩類：
(1)房地產使用者。包括各類企業、事業單位和個人。他們從交易中取得房地產所有權、使用權或其租賃權等，是為了滿足生產經營或個人生活的需要，使用者是房地產市場的最主要需求主體。
(2)房地產經營者。包括各類房地產開發經營和個人。經營者在房地產交易中獲得房地產
所有權和經營使用權，不是為自身使用，而是為了投資開發、經營、出租出賣后從中獲利。
3、房地產經營主體
在房地產市場上直接從事房地產商品化經營的經濟組織。如各類房地產開發企業。經營主體開展活動的全過程，包括相互聯系、互為條件的二個環節：一是從市場上獲得房地產作為經營活動的基本條件；二是將開發、建設好的房地產提供給市場出售或出租，以獲得相應的收益。從經營活動的全過程來看，雖然經營主體也是需求主體和供給主體，但由于他們的業務活動主要在經營方面，他們并不是房地產的最終使用者和最初供給者。因而他們有別于單純的供給主體和需求主體。為強調其特殊的經營職能，有必要將其作為房地產市場的獨立主體。
4、房地產交易中介機構（經紀人）
在房地產市場交易中，在房地產供給主體和需求主體之間起媒介和橋梁作用的，是具有法人資格的機構或個人。在房地產市場上，通過房地產供需雙方直接面議而成交是少數的。大量的房地產交易，房地產的供給主體和需求主體并不直接進入房地產市場，而往往是通過專門從事房地產交易的中介機構來完成交易活動。因此，交易中介機構是房地產市場中的一個不可或缺的構成要素。特別是房地產經濟比較發達的國家，中介機構扮演著越來越重要的角色。在活躍的房地產經營、提高房地產交易效率等方面，發揮著越來越重要的作用。
4. 房地產市場主要包括哪些
房地產市場主要包括房地產買賣、租賃市場。
含一級市場、二級市場和三級市場： 一級市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。 二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。
三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。
5. 房地產市場營銷的主體及流程有哪些
（一）房地產市場營銷機構 房地產營銷機構是指從事與房地產營銷活動相關的機構的總稱。
一般來說，房地產營銷機構大致包括以下幾類：①投資咨詢機構；②市場調研機構；③項目策劃機構；④規劃設計機構；⑤房地產經紀機構；⑥物業管理機構。因此，它是一個多領域專家共同謀劃的大工程。
這些專家共同組成了房地產營銷的智力結構系統。 （二）存量房和新建商品房市場營銷對比 存量房，也稱二手房，本書對這兩個名詞不加以區分。
房地產市場可以劃分為存量房市場和新建商品房市場，其市場營銷具有不同的特點。
6. 房地產市場的需求主體是什么
房地產市場的需求主體即指通過交易所得房地產所有權、使用權（及其租賃權、抵押權 等）的受讓者。也就是房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者）。
需求主體按其需求房地產的目的的不同，分為兩類：
(1)房地產使用者。包括各類企業、事業單位和個人。他們從交易中取得房地產所有權、使用權或其租賃權等，是為了滿足生產經營或個人生活的需要，使用者是房地產市場的最主要需求主體。
(2)房地產經營者。包括各類房地產開發經營和個人。經營者在房地產交易中獲得房地產 所有權和經營使用權，不是為自身使用，而是為了投資開發、經營、出租出賣后從中獲利。
房地產市場的需求客體是指作為交易對象的房地產資產。
房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。
從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。
由于房地產商品是與土地密切聯系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產需求具有顯著的特點，主要是：
(1)房地產需求的整體性。
這是由地產和房產需求的不可分割性所決定的。由于房地產是地產和房產的結合體和統一物，土地是房屋的物質載體，而房屋是地基的上層建筑，二者不可分割，因而房地產需求既包含了對房產的需求，也包含了對地產的需求，是對房地產統一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。這就決定了房地產商品空間的固定性、效用的長期性和價值量的巨額性，由此引發房地產需求的特殊性和對房地產市場需求分析的復雜性。
(2)房地產需求的區域性。
由于房地產空間的固定性、具有不動產的特性，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性別強。
主要表現在兩方面：
一方面，一定地域或一個城市房地產市場需求絕大部分來自本地區或本區域內的工商企業和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區才能形成實際需求。不象彩電、冰箱等一般商品可以運輸到凡是有需求的全國各地甚至海外銷售。
另一方面，在同一城市的不同地段房地產市場需求也可以有很大差異，如在市中心地區、次中心地區和城市郊區，人口密集度、地區級差和房價等不同，都會形成不同的房地產需求。房地產需求的這種明顯的區域性，要求房地產企業在投資決策時，要認真分析本區域的房地產市場需求，使供給與地區需求相適應；同時，也要求地區*府在處理供求關系時，必須根據地區市場需求，組織本區域內房地產供給和需求的總量平衡。
(3)房地產需求的層次性。
這里所說的需求的層次性主要是針對住宅房地產而言的，包括兩層含義：
第一層，是指住宅的功能性需求層次。住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發展性需求，隨社會經濟增長和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎上，享受性需求和發展性需求會越來越上升到主要地位，因此，適應這種需求的變化趨勢，住宅的設計、房型、設施、科技含量、環境與品位也要不斷提高。
第二層，是指住房消費需求的結構性層次。由于居民的收入結構和購房承受能力是區分為不同層次的，因而相應的住宅消費需求結構也劃分為不同層次，從檔次結構看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結構看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。住房消費需求結構的這種層次性，要求供給結構與之相適應，從而達到二者之間的結構平衡。如果高檔房、高價位房建設過多，超過高收入家庭的比例，可能因賣不出去而造成空置積壓；而如果中低檔次、中低價位房建設不足，則又有可能形成供不應求，導致中低收入家庭的住房需求得不到滿足。現實經濟生活中這兩種情況都會階段性存在。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產市場主體包括