榮觀房產網房地產社區拓展
1. 房地產 拓展
一、接待前的準備工作 1、資料的準備： 1）店內推薦房源一覽表 2）主推優質房源的戶型圖、照片、涉及稅費等 3）周邊社區樓盤圖及詳情（物業公司、物業費、供暖方式等） 4）周邊規劃 5）名片應放在前臺 6）客戶登記簿 7）計算器 8）委托協議 9）買房須知或者賣房須知 2、個人的準備 1）個人形象：男士不允許留長發、蓄胡須、染發以及一些另類的裝束；女士不允許化濃妝、佩戴夸張的首飾以及一些另類的裝束 2）制式服飾：統一要求值班人員必須著制式服飾，包括西裝、白襯衣、領帶、徽章和微笑牌；穿西褲、皮鞋！ 二、接待 第一步： 1、起立并微笑著打招呼：您好！歡迎光臨XX公司 2、讓座、倒水：目的是確定客戶是否有時間陪你聊下去。
有時間聊下去，我們就進行以下的環節，如果客戶沒什么時間的話，那么切記不要太羅嗦。只需簡單了解客戶需求，并索要電話號碼、傳真或者郵箱，以便我們可以把資料傳給客戶，讓客戶在閑暇時間可以第一時間看到我們推薦的比較直觀的信息 3、雙手遞出名片： “您好，我叫XXX，這是我的名片，請問我怎么稱呼您？” 這時拿出已準備好的客戶記錄簿，準備記錄客戶姓名及聯系方式 “X先生/女士，我的電話是XXXXXXXXXXXXX，這個電話您可以隨時聯系到我” 第二步： 了解客戶意圖 “X先生/女士，您是打算買房、賣房還是有其他需求呢？” 買房 1、“您是打算買哪一片的房子？” 1）如買區域內的房子，則直接進入第2個問題 2）如買區域外的房子，可直接說我們的作業區域及作業定位，并把客戶所需區域附近的21世紀不動產公司推薦給對方，并真誠的希望客戶或者其如果有附近需求的話可以隨時致電我們 2、“您對這塊了解嗎？” 1）如了解，則直接進入第3個問題 2）如不了解，則先簡單的把附近的情況簡單的告訴對方，并且拿出之前準備的周邊樓盤及詳情資料。
3、“您看過附近的房子嗎？” 1）如看過，直接進入第4個問題 2）如沒看過，拿出周邊樓盤及詳情的資料，簡單介紹現有的戶型或者可供購買的戶型；之后就直接詢問客戶理想中的房子大概應該是什么狀況？結合周邊情況嘗試推薦某個樓盤的某套房子，了解客戶的支付情況（首付款或者全款的支付時間），買房目地，預居住人員，是否了解現在貸款行情或*策等 4、“有您覺得比較滿意的房子嗎？” 1）如有，套出那套房子的簡單情況，之后直接進入第5個問題 2）如沒有，問不滿意的地方在哪？避免重復推薦客戶不滿意的房子 5、“聽您這么一說啊，我覺得這一套或者這幾套房子比較適合您” 6、“您打算什么時候入住？” 7、“您看了后還需要帶家里人再看一遍嗎？” 8、找到客戶比較滿意的房子后，然后再接著聊。務必聊出以下幾點： 1）客戶買房目的：上班方便、小換大、改善居住環境、給老人買、買房結婚等 2）付款方式：全款或者貸款，這筆錢一般在看好房子后的多長時間內能到位 3）是否了解最近的貸款*策：關于第2套的規定等 大忌：為了看房而看房是最不可取的！切忌一次帶很多房，不能給客戶造成一種現在房子很好找，隨便都能看到房子的錯覺，一旦造成就會很可怕，因為這些房子有可能是你的全部。
2. 如何做好房地產土地拓展
做好房地產土地拓展的五個方法：
1.規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發沁園的最初設計方案中，小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！經過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
2. 規劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。
3. 規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。
現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃方案是上海一家著名設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調整了規劃方案，把一個湖變為兩個湖，內湖是別墅區獨享，外湖是小區業主共享。這樣，別墅單獨成區，物業管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。
4. 規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。
營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相。現在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
5. 規劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌。
一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。
3. 房地產外拓是什么意思
主要是指主動出擊外出尋找客戶，房產經紀人是做房產中介的，要盡可能地向外做市場拓展。
工作內容：
1、去人流集中區域發放單頁并力圖拿到意向客戶電話號碼以便后期聯系；
2、到人多的地方擺攤設點，吸引準客戶前來詢問，并留下號碼；
3、去一些比較老的社區發放單頁，一般他們要改善房源的相對比較多。
外拓技巧
1）派單。
在人流量大的地方進行派單，派單的方式多種多樣，沒有什么技巧性，苦干就好，最重要的是當遇到意向客戶，不能拓到售樓處就留號碼，以便以后跟蹤。
派單需要狼性+苦干，每天抱著必拓到意向客戶就一定會有收獲。網上流傳著派單十六式，有興趣可以去研究研究哦。
2）駐點。
通過商場、大型綜合體，社區及人流量多的地方，駐點比派單好點，在點位上就好，但是光在點位上干等客戶，我是不支持的，我還是傾向派單+駐點的方式，駐點的方式也多種多樣，可以在點位上做小活動等等。
4. 房產經紀人如何提高社區影響力
如何做1個出色的房產經紀人.ppt
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文檔介紹：
；客戶
網絡營銷
接聽客戶話術
議價的辦法
面訪房東
待看過程中面對
約看前中后內容以及促銷
誘導對方出價
封殺客戶第一次出價
商圈精耕
如何推廣你的網絡店鋪，如何增加店鋪的流量
如何利用名片去銷售；客戶； 經紀人在日常接觸的客戶中，成交的客戶畢竟是少數，有很大一部分客戶都不能馬上做出買房的決定。對于一個經紀人來說，這部分客戶絕不能放棄，還要保持聯絡，使之成為潛在客戶。這也是經紀人業務拓展重要的資源。 試問：作為一個資深經紀人你主要業績靠那些來支撐，還需指望店面接待和掃樓嗎？不是，是靠你的客戶維護帶來的源源不斷的資源。好的客戶跟蹤和服務你會建立起強大的客戶網絡，獲得更多的推薦業務，使業績得以質的飛躍。但是，如果我們只是膚淺的應付跟蹤或者不跟蹤，客戶資源白白流失，業績也停滯不前。做好客戶跟蹤，獲得優質的客戶推薦，對于經紀人創造好的業績來說尤為重要。售后服務可以為經紀人培養“終身顧客”，進一步創造“終身價值”。 請記住，唯有超越顧客的期待，方能達到全方位的“顧客滿意服務”，進而成就你自己的事業。；a、搭建你堅實的業務基礎： 必須從房源、客源一點一滴做起，積少成多，由量變最終轉為質變。有些經紀人認為，房地產作為一個大宗商品，普通老百姓大多只能消費一次，不會重復購買，為此對那些已經購買了房子的客戶就不再加以重視。其實，很多客戶雖然沒有能力購買第二套、第三套房子，但他們卻能通過另外一種方式為你增加客戶來源——他們可以幫你介紹客戶，使你獲得更多的準意向客戶。此外，也不能否認有些客戶確實有二次置業或多次置業的能力，要知道，現在以房子作為投資的客戶還是大有人在的。；b、建立一個完善而詳盡的客戶檔案，編織起你強大的客戶網絡
1、整理客戶的所有相關資料
電話、住址、工作、收入、家庭情況、客戶等（越詳盡越好）
5. 地產行業業務拓展工作計劃怎么
引用 地產咨詢商業計劃書 2008-02-27 09:22:28| 分類： 探索發現 |舉報|字號 訂閱 引用 朱施維 的 地產咨詢商業計劃書 目 錄 摘 要 3 一、主要業務 3 二、贏利模式 4 三、對投資者的價值 4 四、對投資者的基本要求 4 第一章 公司/項目介紹 6 第一節 項目宗旨和發起方介紹 6 一、項目宗旨（任務） 6 二、公司發起方—南京東方智業管理顧問有限公司簡介 6 三、新公司的基本業務 7 第二節 地產市場的區域研究 7 一、對客戶的意義 7 二、研究內容 8 （一） 區位特征： 8 （二） 行業特征 8 三、研究步驟與方法 9 （一） 研究步驟 9 （二） 研究方法 9 四、研究成果 9 第三節 地產項目評估與策劃 10 一、地產項目評估與選擇 11 （一） 對客戶的意義 11 （二） 咨詢內容 11 （三） 咨詢方法 13 （四） 咨詢成果 14 二、項目定位和概念設計 15 （一） 對客戶的意義 15 （二） 咨詢內容： 15 （三） 咨詢成果 16 三、營銷策劃： 16 （一） 對客戶的意義 16 （二） 營銷策劃內容： 17 （三） 咨詢成果 18 第四節 房地產公司內部管理咨詢 18 一、對客戶的價值 18 二、咨詢內容 19 三、咨詢方式 20 四、咨詢成果 20 第五節 地產銷售與流通 21 一、對客戶的意義 21 二、基本內容 21 三、業務成果與目標 22 第六節 房地產行業專業培訓及其它 22 一、培訓 22 （一） 業務的意義與價值 22 （二） 培訓內容 22 （三） 成果 22 二、常年管理顧問服務 23 第二章 市場分析與發展戰略 24 一、市場分析 24 （一） 市場需求分析 24 （二） 市場介入的時機分析 24 （三） 市場切入點 24 二、市場定位 25 （一） 產品定位：綜合性服務 25 （二） 目標客戶：中小型房地產公司 25 三、地產咨詢公司的戰略規劃 25 （一） 戰略目標 25 （二） 戰略規劃 26 第三章 競爭性分析 30 一、競爭者分析 30 二、我們的優勢 30 第四章 初步的合作設想 32 一、投資規模 32 二、股權安排 32 三、經營者激勵 32 四、對投資者的基本要求 32 摘 要 感謝您百忙中抽空閱讀本計劃書，為便于您迅速了解本計劃書的內容，我們將本計劃書的主要內容摘錄如下： 一、主要業務 *******地產咨詢有限公司（以下簡稱地產咨詢公司）針對中小型房地產公司提供如下的服務： 1。
區域市場研究： 為客戶進*異地市場進行前期調研，搜集該地的各種社會、*治、法律環境信息，并對市場需求、供應和競爭情況等進行分析，對客戶進入該市場的價值、方式、時機和相應資源要求提供建議。 2。
項目評估與選擇： 以區域市場研究為背景和依托，在某地域市場中對候選項目進行自然、社會環境的全面調查，并選擇可比的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發和經營提供初步建議。 3。
項目定位與營銷策劃： 在對項目進行價值評估的基礎上，就項目的目標客戶、競爭地位和產品特性等進行調查研究，提供定位建議，并根據定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創造服務。 4。
地產銷售與流通： 作為營銷實踐的一個環節，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環節以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產銷售也就水到渠成了。 5。
房地產專業培訓： 鑒于房地產企業對人才的極大需求，房地產的專業培訓有極大的市場，而且這種培訓除了經濟利益以外，對建立與合作伙伴的穩固關系具有極大的作用。 二、贏利模式 我們希望通過與客戶的長期穩定合作，我們希望將地產咨詢公司最終建設成為地產經營平臺、流通平臺和人才平臺，并通過三者之間的相互支撐與促進，與客戶形成穩定的、強有力的合作關系，合作關系的加強將為地產咨詢公司的業務拓展和能力提升提供基礎與舞臺。
地產咨詢公司的主要收入來自以下幾個方面： l 為客戶提供項目型咨詢服務，包括區域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業務，獲取項目咨詢費用； l 提供常年管理顧問服務，定期就客戶關系的市場、內部管理、行業發展趨勢等提供信息與建議，收取相應費用； 提供銷售代理服務，收取代理費用；l l 地產專業培訓服務，收取相應的培訓費用。 三、對投資者的價值 1。
經濟價值 本項目的經濟價值表現在兩個方面，一是咨詢企業本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風險相對比較低；二是地產咨詢公司的業務將對投資者本身的房地產業務將產生極大的促進作用。 2。
社會價值 地產咨詢公司除了直接的經濟利益以外，對投資者的更大價值體現在對投資者自身的能力與運作效率上。 地產咨詢公司的最新研究成果、獲取的信息與經驗將為投資者的發展提供極大的推動力，除此之外，地產咨詢公司作為強大的人員培訓基地，也將為投資者帶來不可多得的價值。
四、對投資者的基本要求 除了*******管理顧問有限公司以外，我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是： l 必須是房地產企業； 能夠與地產咨詢公司共享經驗與信息（雙方各自承擔保密義務）；l 愿意在地產咨詢公司的發展初期提供咨詢項目；l l 投資金額要求在30萬元之間。 第一章 公司/項目介紹 第一節 項目宗旨和發起方介紹 一、項目宗旨（任務） 我們組建******地產。
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