榮觀房產網房地產項目評價
1.中國房地產評估有什么特點
你想知道的答案是用于官方應對的還是私底下的真實特點？
如果是官方的，那特點就是：
一、房地產投資價值評估結果為“非市場價值”
投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數投資者而言。因此，投資價值可能高于、等于，也可能低于市場價值。
二、房地產投資價值評估條件是基于“特定對象”
特定對象包括特定投資者（雙方或多方）、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產投資價值區別于市場價值額根本原因。
三、房地產投資價值評估更強調合理性原則
房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外，更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產投資價值評估方法突破傳統估價
房地產投資價值評估與傳統市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮，房地產投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的采用假設開發和收益還原等傳統方法外，還要考慮現金流量折現等經濟評價方法。
五、房地產投資價值評估多需比較多方案
由于投資方式的不同，房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標或區間指標，這也是房地產投資價值評估區別于傳統鑒證類評估的重要表現形式之一。
如果是私底下想知道真實的特點，那就是只要你肯花錢，一般你想讓評估公司評出什么價格，評估公司就能給你出什么價格（只要不是明顯太離譜的），而且還都是特有理由的那種。
2.房地產投資項目分析方法
一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域1、房地產開發項目可以用于房地產*策的應用。
比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的*策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的*策問題。商品房房屋建筑到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的*策。
當然去年出臺的物業管理的問題也是這方面。2、可行性研究還可以用于房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目里面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處于法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以后怎么利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。
這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等于說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風格是非常獨特的。
這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標這個地方，光標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。
這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建筑物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域里面，我們用到三個詞匯，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今后在接觸有關的文獻或者是報告里面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對于一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。
從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市*府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、*府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。就住宅來說經濟適用房這里面就是私人投資加上*策優惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對于*府來說它是*府*績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那么大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項目可行性。
3.房地產經營與評估
樓上的那位說的純屬廢話，說了等于沒說
我不知道你是哪的考生，但是這專業一般，就業狀況嘛，看你怎么認為了，人的生活離不開住房，我覺得還是可觀的，出來先做業務員，小資收入還是有的
考試報名條件：
1、房地產估價師執業資格考試
凡屬中華人民共和國公民，遵紀守法并具備下列條件之一的，可申請參加房地產估價師執業資格考試：
（一）取得房地產估價相關學科（包括房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃等，下同）中等專業學歷，具有8年以上相關工作經歷，其中從事房地產估價實務滿5年；
（二）取得房地產估價相關學科大專學歷，具有6年以上相關工作經歷，其中從事房地產估價實務滿4年；
（三）取得房地產估價相關學科學士學位，具有4年以上相關工作經歷，其中從事房地產估價實務滿3年；
（四）取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業，從事房地產估價實務滿2年；
（五）取得房地產估價相關學科博士學位的；
（六）不具備上述規定學歷，但通過國家統一組織的經濟專業初級資格或審計、會計、統計專業助理級資格考試并取得相應資格，具有10年以上相關專業工作經歷、其中從事房地產估價實務滿6年、成績特別突出的。
2、房地產經紀人執業資格考試
按照《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》第九條的規定，凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，并具備下列條件之一者，可以申請參加房地產經紀人執業資格考試：
（一）取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經紀業務工作滿3年。
（二）取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年。
（三）取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年。
（四）取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年。
（五）取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。
考試條件在上面，畢業出來，發展的空間還是很大的，你可以去房地局做，當然也可以做業務員，如果電腦好，可以去做企劃，一般小公司如果需要人的話，很好進去的
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