房地產開發企業土地使用稅

1. 房地產開發企業土地

房地產開發企業土地

1.房地產公司的土地從哪來

在我國土地所有權只能屬于2個主體：即國家所有和農民集體所有。

無論何種方式，房地產開發商取得的土地，只是土地使用權。而且僅指城鎮國有土地，不包括集體所有土地。

取得國有土地使用權目前僅有2種方式：

一，國有土地使用權的出讓。

是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。這是一種特殊的民事法律關系。

二，土地使用權的劃撥。

縣級以上人民*府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置費用后，將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

注意，這是一中具體行*行為。劃撥的土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的，劃撥的土地使用權不可出租，轉讓，抵押。

就記得這么多了，具體的內容lz可以再詳細查下房地產相關法律和法規。：）

2.房地產企業土地使用權入什么科目

1、《財*部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定：

一、關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題

對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

2、《財*部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定：

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定

六、本文自2006年3月2日起執行。

3、根據上述文件的規定，你們以土地使用權投資是否交納土地增值稅，關鍵是投資的企業是否從事房地產開發，如果是從事房地產開發，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規定計算交納土地增值稅，不能適用財稅[1995]48號的優惠規定。

3.最新房地產開發企業土地增值稅*策

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知【2007.01.17 17:28】來源：國家稅務總局網站國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：？為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：？一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。？二、土地增值稅的清算條件？（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：？ 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；？ 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；？ 3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：？ 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；？ 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；？ 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？ 4.省稅務機關規定的其他情況。？三、非直接銷售和自用房地產的收入確定？（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：？ 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？ 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。？四、土地增值稅的扣除項目？（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。

除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

具體核定方法由省稅務機關確定。？（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：？ 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；？ 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。？房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。？五、土地增值稅清算應報送的資料？符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：？（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；？（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；？（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。？納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證？稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。？七、土地增值稅的核定征收？房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機。