榮觀房產網房地產去庫存失敗了嗎
1. 管理層大喊要去庫存,去庫存為什么這么難
里的去庫存，著重指的是應該是房地產的庫存。
今后中國的房價，也會由三個部分組成：一是北上深；二是強二線城市和部分經濟較好的省城；三是其他。北京的房價會跌嗎？呵呵，即使全國房價崩盤，它也會最后一個下跌。
什么是去庫存？大白話就是把多余賣不掉的房子抓緊賣掉。怎么會有這么多多余的房子？又要回到2008年的那個四萬億。
現在回頭看，一輪大規模的財*刺激覆蓋全國，比較睿智的*府（比如當年的合肥）成功地抓住了這個機會，錢沒有亂花，成功承接了先進制造業的轉移，實現了產業的升級；但還有很多*府，由于種種原因，將錢投入到簡單地造城基建和土地財*之中。這樣的后果在若干年后就顯現出來。
有良好產業支撐的*府能持續吸引人口涌入；苦的是當年一批無產業支撐的三四線大建設城市。房子蓋好了，新城建好了，產業卻進不來，也就沒有了人口。
房地產的庫存也就出現了，而且情形非常嚴重，尤以三四線城市最為突出。于是有了住建部陳*高部長在今年兩會上的話：“當前房地產市場呈現三個顯著特點：一是去年以來房地產銷售實現企穩回升；二是城市間的分化嚴重；三是待售面積規模大、房地產庫存高，庫存增速也很快。”
2. 去庫存是什么 為何要去庫存
以樓市為例：
去庫存的意思就是消化現在固有住房，目前市場上凡是在售的樓盤都屬于庫存。
核心經濟工作會議提出，明年主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，去庫存主要是指解決樓市庫存。那么，去庫存到底是什么意思？
如果一個企業生產的商品需要去庫存，說明它的產品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價格過高、質量低劣，或者企業資金周轉出現了問題，急于將庫存出清換取現金。去庫存需要拉動需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。
當前的中國房地產供大于求、價格過高以及地產企業面臨負債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規律，房地產去庫存的第1個選擇就是降價提質，讓更多的“剛需”釋放。然而，伴隨著中國的房地產的去庫存出現的卻是房價飛上了天！
不僅是在一線城市，事實上二、三線城市房價也在上漲。
此前過于依賴房地產的經濟發展模式，已經導致全國多地城市發展不均衡，珠三角、長三角、環渤海等地區人口密集，資源緊張，房源緊銷，房價高企，許多在城市務工、從商的居民都只能望房興嘆，沒有幸福感、安全感、歸屬感，要么背負沉重的房貸，活得沒有尊嚴，沒有質量，沒有歡樂；要么蝸居在出租屋里，活得不踏實，不安全，不滿意。
他們很可能不堪重負居高不下的房價，從而對社會怨聲載道，但也無可奈何，這就使得中國這群原本應該比較具有創造力、開拓力、發展力的中青年群體，變得畏手畏腳，過于求穩，失去工作的沖勁、干勁和心勁，一味只想著 “腳踏實地“，以保住目前的鐵飯碗為根本，不敢越雷池半步，以避免創業失敗、工作過于激進或跳槽不順所可能引起的在經濟上的不穩定，從而導致房貸（房租）斷供。
其他三四五線城市，則忍受著人口外流、產業萎縮、經濟落后的痛苦，過去僅僅依靠出讓大量土地獲得財*收入的模式，不但造就了大量的空城、鬼城，耗費大量人力、物力、財力等社會資源，更使得地方*府變得慵懶，缺乏創造力，因為僅靠土地出讓，*府就能過上好日子，那么城市規劃、社會創新、制度改革等，都會變得微不足道。
3. 樓市去庫存的新狀況是怎樣的呢
8月3日，國家發改委官網刊登的一篇題為《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》的文章，引起廣泛關注。
源自國家發改委研究室的這篇文章，在展望“下一步工作”時，對房地產調控提出了具體建議：“因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與*府共有產權等方式促進居民購房。
” 其實，這種說法并不新穎。事實上，早在2014年下半年各地調整樓市調控*策時，不少地方便出臺了鼓勵購房的措施，其中就包括直接發放購房補貼或者財*減免、補貼契稅等。
三四線城市促進住房消費、消化庫存的措施，從近兩年的實際效果來看不甚理想。 如果說，一二線城市地價和房價上漲，更多的是貨幣和資產荒的疊加，那么，三四線城市主要是受供求關系左右。
說到底，還是供應量遠遠超過當地有效需求導致的。此外，還與產業結構和人口結構有關。
經濟下行，傳統產業轉型艱難，新興產業尚在尋找和培育，經濟活躍度不高，必然影響居民收入的增長。 雖然我們一再痛陳房地產的各種弊病，但客觀地說，經濟的穩定、發展仍離不開房地產的貢獻。
然而，如同經濟轉型需要較為漫長的過程一樣，樓市去庫存也需要時間和耐心。這個時期不能過于急躁，必須一步一個腳印推進，防止出臺動作變形的*策。
譬如，可以鼓勵農民到城里購房、入戶，但同時需做好教育、醫療和社會保障等方面的配套措施，不能為了短期目標而埋下長期隱患。
4. 房地產去庫存*策有什么
1. 降低貸款利息：2015年共進行五次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%，銀行利率已經降至歷史最低。
2. 降低首付比例：商業貸款首套房貸款比例調整為25%，二套房最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%，二套房在還清公積金的情況下首付比例也為20%。 3. 公積金貸款額度提升：國管公積金貸款不再考慮近1年內是否提取過公積金，而且計算貸款額度時，最低額度也從原來的5萬元上調為7萬元。
而各地公積金貸款額度也都根據各省特色做了相應的額度調整。 4. 鼓勵公積金異地貸款*策。
5. 鼓勵農民工進城買房。
5. 三四線樓市去庫存有多難呢
“當前住宅市場步入結構性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發與去庫存的*策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。”
中原地產首席分析師張大偉說。 國家統計局數據顯示，1至2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3%。
雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。
從區域來看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。最新數據顯示，今年一季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現負增長。
房地產去庫存政策
1.房地產去庫存*策是怎樣的
第一，運用信貸*策，降低購房門檻。
美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。
如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2~3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。
二套房首付比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調的。
第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。
因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。
要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。
一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍*策，促進安居購房。
農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方*府已經把購房與落戶、契稅減免、財*補貼等*策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業產生了積極影響，也有利于城鎮化的落實。
相信會有更多地方*府會出臺相應*策，中央*府也會支持此類*策。 第四，減少商業配建，增加住房供應。
目前地方*府規劃的商業配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業營業用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮人均5。7平方米，商業營業用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業投資回報率明顯下降，普通商業用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業用房新開工率直線走低。
第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業用房二手房市場，就要把稅收降下來。
只要對比一下商業用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。
商業用房銷售增長率已經連續下滑，未來也會進入負增長區間。商業用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。
激活商業二手房市場，就需要降低商業用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區改造*策。
保障房貨幣化安置*策是聰明的，*府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房*策。 “物以類聚、人以群分”是自然規律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。
最好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區，甚至棚戶區也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央*府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方*府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶*庸*將被提上議事日程，去庫存將成為各級*府的共識和行動，房地產業必將迎來更加成熟的市場環境和*策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩健康，雖然有些房企可能等不到那一天。
2.房地產去庫存*策有什么
1. 降低貸款利息：2015年共進行五次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%，銀行利率已經降至歷史最低。
2. 降低首付比例：商業貸款首套房貸款比例調整為25%，二套房最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%，二套房在還清公積金的情況下首付比例也為20%。 3. 公積金貸款額度提升：國管公積金貸款不再考慮近1年內是否提取過公積金，而且計算貸款額度時，最低額度也從原來的5萬元上調為7萬元。
而各地公積金貸款額度也都根據各省特色做了相應的額度調整。 4. 鼓勵公積金異地貸款*策。
5. 鼓勵農民工進城買房。
3.房地產去庫存的*策手段還有哪些
您好，住房保障貨幣化 ??定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途??我們認為，相比其他*策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。
??住房保障本是*府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是*府實現住房保障目標的手段。
興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。
??一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方*府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也并不形成大規模現金流出。我們認為，這一*策不會帶來太多負面效應，因此出臺可能性較大。
不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該*策不可能單獨發揮立竿見影的效果。??差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸*策核心內容。
二套房買家，必須承擔較高利率，并支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什么不對。
之所以*策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。
2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標準。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。
絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購*策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。
??我們認為，二套房的“首套化”社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之后，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。
我們相信，二套房的“首套化”，心理影響會大于實質影響。??住房信貸*策（最低首付比例要求調整）??除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸*策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。
隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，并不是因為*策不允許，而是因為銀行不會去放。
差別化住房信貸*策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息并不是住房信貸*策）。??最低首付比例還有下調空間。
目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高于我國歷史上的最低水平，也高于很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。
在“930*策”已經下調了首付比例之后，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過“930*策”。??而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。
2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園云貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。
因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻并不應被過分夸大。??下調交易稅費或對購房給予財*補貼??歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由*府直接給予財*補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。
2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免征或部分免征營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。
??一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方*府的重要性遠勝于二手房。
而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方*府可以擴大契稅的減免范圍。
??我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對于絕大多數二手房市場并不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用并不會十分明顯。
一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。
??控制土地供給??控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高于房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。
控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。??*策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸??我們相信，地產*策的初衷，并不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。
如果要調整*策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。??從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況并沒有發生改變。
到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2。
4.樓市去庫存*策有什么類型
降低稅費、減輕負擔2月22日起執行的契稅、營業稅新*，即購買首套住房，房屋建筑面積在90平及以下的，契稅為1%,90平以上契稅為1.5%；購買二套住房，90平及以下契稅為1%，二套房90平以上契稅為2%；目前，各個城市已經紛紛按照新的契稅*策來執行。
注意，北上廣深不形式契稅*策中的二套房契稅優惠*策。 鼓勵農民工進城買房加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房也是重要措施。
目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺*策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等*策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。
5.房產怎么去庫存
房產“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果。
當“去庫存”成為當務之急的“基本國策”，*府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。 以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務在于“抑新增”，否則將徒勞無動。
房產“去庫存”具體包括： 1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價； 2.對帶頭落實國家*策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.*府和開發商補貼購房。 4.開發商的各種促銷活動。
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