榮觀房產網房地產行業內部控制
1.房地產企業內部控制有什么特點
摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀*策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對于擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。
因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題房地產行業財務內部控制作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。
本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領*：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務（如固定資產投資管理）上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責權限，建立最基本的財務控制標準，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。
本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。
房地產業在國民經濟分類中屬于第三產業（見表1） 中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）表一代碼 行業分類 定義 7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動 7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動 7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動 7290 其他房地產活動 一、房地產開發流程及業務特點 房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。
同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。土地費：包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中（以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例），土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及“三通一平”等土地開發費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過30%。建筑安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，一般在20%左右（各地區比例不同，可能差異較大）。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。
公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。
根據房產。
2.大型房地產企業的相關人內部控制
高利潤、高負債、樹品牌的邏輯下，內部控制成為創意與品質追求的犧牲品。比如圈里人熟知，某位學歷史的開發商，迷戀“品質”，愛講“人文”，談“理想主義”，使得對成本的控制以及負債率的控制，變得可有可無，這便給下面做事的人留下很多假公肥私的行為。
比如：LVCITY的產品完全是成本支撐起來的，土地、建安、營銷成本在國內開發商中都是非常高的。”，僅建安費用一項就可看出這家公司內部控制的能力和部分高管的TL，高管與施工商（非總承包）成立公司，聯合串通，建安費用能不高。（此類施工商主要指外保溫、涂料、地下車庫等）。LVCITY應該好好徹查一下，好好審計一下以前項目相關的成本。
目前，大型房地產企業內部控制相對薄弱。
3.房地產公司內部管理制度
一、總經理
二、常務副總經理
三、總工程師
四、總會計師
五、辦公室
（一） 辦公室主任：
（二） 總經理秘書：
（三） 辦公室總務：
（四） 辦公室秘書：
（五） 司機：
（六） 保安：
（七） 臨時工：
六、財務部
（一） 經理：
（二） 會計：
（三） 出納：
七、工程部
（一） 經理：
（二） 各專業工程師：
1、土建：
2、暖通：
3、電氣：
八、開發部
（一） 經理：
（二） 專業人員：
九、材料設備部
（一） 經理
（二） 專業工程師
十、銷售部
（一） 銷售總監：
（二） 銷售經理：
（三） 銷售代表：
各 部 門 崗 位 職 責
第一章 辦公室崗位職責
一、辦公室工作內容
（一） 公司人事管理工作
1、協助公司領導制定、控制、調整公司及各部門的編制、定員；
2、協同各部門辦理員工的招聘工作，為各部門提供符合條件的員工；
3、協助公司領導和各部門做好員工的考核、轉正、任免、調配等工作；
4、協同各部門對員工進行培訓，提高員工的整體素質及工作能力；
5、負責員工工資的管理工作；
6、負責正式員工勞動合同的簽訂；
7、負責保存員工相關個人檔案資料；
8、負責為符合條件的員工辦理養老保險和大病統籌等相關福利；
9、根據工作需要，負責招聘臨時工及對其的管理工作；
10、負責為員工辦理人事方面的手續和證明。
（二） 公司行*管理工作
1、制定公司行*管理制度、匯編公司各項制度、監督檢查各部門執行的情況；
2、負責對員工進行遵守勞動紀律的教育及考勤工作的管理；
3、根據董事會批準的行*費用總額度，每月制定公司行*費用預算，并嚴格控制行*費用的支出；
4、負責公司資產的管理，建立固定資產、低值易耗品等物品的購買、驗收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；
5、負責公司印章和介紹信的管理，嚴格執行印章和介紹信的使用規定；
6、負責公司文件的管理工作；
7、根據公司行*管理制度，做好電話、傳真和復印機等設備的使用和管理；
8、負責公司車輛的管理和調度工作；建立車輛檔案，做好車輛的維修、保養工作，定期檢查車輛使用情況，加強對司機、非司機的安全教育工作；
9、負責公司外圍環境衛生的管理；
10、負責公司辦公地點安全、保衛、消防工作的管理；
4.企業內部控制的定義是什么
企業內部控制是指一個單位為了實現其經營目標，保護資產的安全完整.保證會計信息資料的正確可靠，確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性而在單位內部采取的自我調整、約束、規劃、評價和控制的一系列方法、手續與措施的總稱。
從上述定義可知，內部控制是指經濟單位和各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務組織形式和職責分工制度。內部控制的目的在于改善經營管理、提高經濟效益。
它是因加強經濟管理的需要而產生的，是隨著經濟的發展而發展完善的。最早的控制主要著眼于保護財產的安全完整，會計信息資料的正確可靠，側重于從錢物分管、嚴格手續、加強復核方面進行控制。
隨著商品經濟的發展和生產規模的擴大，經濟活動日趨復雜化，才逐步發展成近代的內部控制系統。 內部控制包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個相互聯系的要素。
5.房地產企業內部管理有哪些專項檢查
一、加強領導，健全機構，落實責任；為進一步提升公司環境衛生管理水平，為廣大員工創造；二、強化宣傳，統一思想，提高認識；在環境衛生綠化工作自查前，公司將此次專項檢查列入；三、衛生綠化專項檢查工作取得較好成效；從衛生綠化工作自查情況看，各項工作基本達到了預期；房地產公司衛生綠化工作自查報告一、加強領導，健全機構，落實責任為進一步提升公司環境衛生管理水平，為廣大員工創造一個更優良的工作環境，公司領導班子高度重視，成立了以王成玉經理為組長，任守玉副經理為副組長的綜合整治活動領導小組和衛生綠化工作領導小組。
上半年，結合公司實際，制定印發了《辦公區域管理規定》、《辦公樓衛生管理規定》，并修訂了金港物業公司《綠化工作手冊》，制定了衛生檢查計劃，做到了組織機構健全，制度完善，計劃周密，為公司環境衛生綠化工作的正常開展奠定了良好基礎。二、強化宣傳，統一思想，提高認識在環境衛生綠化工作自查前，公司將此次專項檢查列入重要議事日程，專門下發通知，加強組織領導，嚴格落實“一把手”負責制，層層落實責任制，確保主要工作措施得到全面落實，順利完成各項工作任務；各部門負責人就各部門人員進行思想調動，加強《辦公區域管理規定》、《辦公樓衛生管理規定》等規章制度的學習，并將責任層層分解，落實到人，為衛生綠化工作的開展做好了思想基礎。
三、衛生綠化專項檢查工作取得較好成效從衛生綠化工作自查情況看，各項工作基本達到了預期目標，主要表現在兩個方面：一是辦公環境衛生方面，各部門發動員工并對辦公場所進行了徹底清洗，消滅了平時不方便清潔而形成的衛生死角。各部門辦公室內，合理擺放辦公桌椅和辦公用品，并按照5S管理標準，對廢舊物品進行了集中清理，使辦公環境更加整潔有序。
在辦公樓門廳、樓道、辦公區域擺放綠色植物，進一步綠化和美化了辦公環境。特別是為迎接十一國慶節，公司專門購置了盆花擺放在單位門口，既烘托了節日氣氛又美化了公司環境，樹立了良好的企業形象。
二是小區在小區衛生綠化工作方面，金港物業公司高度重視小區環境衛生管理工作，此次檢查之初就將文件精神傳達到各物業管理處，各物業管理處積極行動起來。公司組織保潔人員對四個小區的公共走道、宣傳欄、地下車庫、樓內樓梯走到及公共衛生間的衛生進行了集中清理。
安排人員對各小區綠化地苗木進行了澆水、施肥和養護、整形修剪、枯死樹木更換，同時進行了對花壇內垃圾、枯枝敗葉的清理。安排各小區工作人員對公共衛生間、垃圾箱、下水道、污水溝集中噴灑消毒、消殺藥物，并在小區滅鼠器內投放滅鼠藥物。
通過集中治理，各小區衛生死角得到了清理，得到了住戶的一致好評。四、檢查中存在的普遍問題1、辦公室內櫥柜物品、資料較多，沒有分類整理，工程圖紙存在隨處堆放問題。
2、室內花盆內存在枯枝、爛葉，葉面灰塵較多。3、招標材料樣板間內材料堆放攪亂，室內衛生未按期清理，部分倉庫內物品擺放無序。
4、小區內樹木未標識名目，個別地方草坪未做整體修剪。五、整改措施公司專門召開會議，對檢查中存在的問題進行了點評，對責任部門和人員進行了分工，要求利用周末時間進行全面整改。
六、整改成果通過整改落實，9月26日上午，公司又對各部門、單位衛生綠化整改落實情況進行了復查，基本達到了公司要求。總之，通過本次衛生綠化自查工作，房地產公司圓滿完成了既定任務，但環境衛生治理工作是一項長期而任重道遠的長期性工作，房地產公司將在此次衛生治理工作成果的基礎上，進一步健全工作機制，將衛生綠化工作納入常態化管理，努力推進辦公場所、物業小區環境衛生工作再上新臺階。
6.房地產會計制度及相應的內部控制制度我現在要去一家房地產公司當主
呵呵，你這個問題可是比較大了 。
正好我對稅務很在行，就先回答的稅務方面的問題吧，房地產公司大致要繳納以下幾種稅：土地增值稅、城鎮土地使用稅 、耕地占用稅（征地時已包括在內）、房產稅、城市房地產稅（暫未開征，聽說要開征了）、契稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加，成都市還要征地方教育附加、副食品調控基金，以上諸多稅種要弄得完全清楚不是能簡單回答得了的，你最好找一本稅務專業書籍查一查資料 ，有不清楚的地方我們再討論了 。 關于內部控制制度，我也正在為我公司草擬，主要是管理好項目的采購流程、付款流程，和收款流程，另外房產公司資金運營量大，信貸資金的管理也是非常重要的 。
關于房地產會計制度，你到書店買本書一看就懂了，不麻煩的 。 歡迎多多聯系。
我的郵箱shenanlin@ .。
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