榮觀房產網房地產擠出效應
1.請問房地產價格擠出效應的表現在哪些方面
世界各國的經濟發展進程表明，在經濟總量增長過程中，不同時段的增長速度或增長率總是不一樣的，有的快有的慢，有的高有的低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或波浪式下降的波浪現象。
這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。 與其他產業經濟一樣，房地產業在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期波動現象。
雖然理論界對房地產經濟周期的定義有各種各樣不同表述，但對房地產經濟周期波動的表現形式還是相同的。認為：房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。
在這兩個過程中又可分為四個階段：復蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，后兩個階段構成了房地產收縮過程。
當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷地。 對房地產經濟周期性波動規律的把握，使得人們可以預知房地產市場未來的發展變動趨勢，便于投資者掌握投資時機，并使得*府能夠相機采取適時且適當的反周期調控。
下面我們對房地產經濟周期中四個階段的特點進行簡要分析： 1、復蘇與增長階段 在房地產周期波動過程中，承繼蕭條（波谷）而出現的復蘇與增長階段，一般會經歷較長的時間。這一階段的主要特征為： （1）復蘇階段初期，房地產供給仍大于需求，購房者在滿足自用的前提下進入市場，總體上看交易量不大，價格與租金水平處于較低位置，房價已經明顯止跌企穩并開始緩慢上行。
這一時期房地產投資量不大，房地產投機者也基本不存在。 （2）經過一段時間的恢復，特別是在宏觀經濟復蘇的影響下，房地產的需求開始上升，房地產供求關系開始逐步改善，購房者逐漸增多，并帶動期房的銷售；房地產交易量有所增加，同時由于建筑成本的增加，房價有所上升，房地產開發投資逐漸增多。
隨后由于房地產需求趨旺，進一步刺激房價回升，交易量的增加也推動房地產開發的上升，市場加速復蘇，少數房地產投機者開始入市尋找機會。 （3）在宏觀經濟加速復蘇的刺激下，房地產市場進一步回升，人們對日益好轉的房地產市場形勢充滿樂觀情緒，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業投資機構進入房地產領域。
隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和三級市場開始活躍，物業開發與建設加速開展。伴隨著房地產快速增長，與房地產業具有密切相關的建筑業、建材業等行業也快速發展，帶資開發房地產項目的建筑企業數目明顯增加，由此推動了房地產業的進一步擴張。
2、繁榮階段 繼復蘇與增長階段后，房地產周期波動便進入持續時間相對較短的繁榮階段，并達到周期循環的波峰。這一階段主要特征是： （1）房地產開發企業對土地及物業的開發項目與建設數量進一步增大，其他行業的企業也因市場極度樂觀和高額利潤而進入房地產市場，且投資計劃大多雄心勃勃。
于是大量推出現房和期房，各級、各類市場交易數量激增。 （2）房地產價格越漲越高，舊房（三級）市場價格直逼新房（二級）市場價格，在房價上升過程中起帶頭拉動作用。
（3）房地產投機者與自用者均大量增加，人人歡欣鼓舞，市場一片樂觀情緒，迅速形成并不斷加大房地產泡沫。由于房地產投機者以更快速度增長，逐漸拉近與自用者人數的距離，并呈現出追趕后者的態勢，結果導致房地產市場炒風日熾，炒樓行為越來越為市場所注目。
在此壓力下，社會關于限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高，*府開始出臺一系列限制炒樓的*策措施，如提高銀行利率、壓縮投資規模、實行保值儲蓄以及收緊銀根等*策手段。 （4）隨著房價高漲到市場無力負擔程度，真正自用購房者大多被迫退出市場，而留下炒家的投機資金支撐旺市，形成有價無市的局面，房地產空置率開始增加。
在這一時期，股市上的房地產概念股達到頂峰，房地產市場進入繁榮階段的峰頂，房地產泡沫達到極限。 （5）隨著*府出臺的收縮*策開始發生作用，房地產投資與交易過程中開始出現因利率提高、運營費用增加及財務壓力加大等原因導致的各種違約現象，新增房地產投資數量明顯下降，房地產投資總量也開始出現回落。
同時，以住宅為代表的各類物業銷售市場達到飽和極限，銷售難度明顯加大，銷售價格開始回調，房地產租賃市場交易量與租金水平也有所下降，房地產空置率現象進一步增加。在這一時期，房地產市場的全面樂觀情緒逐漸被悲觀情緒取代，房地產泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險。
3、危機與衰退階段 當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期也由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。這一階段主要特征為： （1）隨著房地產緊縮*策效應的進一步顯現，房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢，房地產泡沫破滅的可能性增大。
在房地產價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房地產價格總體水平已。
2.為什么要警惕高房價對消費的擠出效應呢
除了傳統觀念的影響，國人熱衷買房還與我國住房租賃市場不完善有一定關系。
買房和租房都是解決住房問題的方式，但數據顯示，我國首次置業的年齡比有些發達國家早10歲左右。這是因為，我國住房租賃市場還不完善，相關制度不夠健全，租房總給人以不安定感，不知道什么時候房東就要漲價或要求搬家。
如果租房市場足夠完善，租賃關系足夠穩定，房租和房價不至于上漲太快，相信會有更多的人愿意選擇租房，那些本來拿去購房的錢便可以用于生活消費。很多剛需人群忙忙買房，還有一個重要原因是房價上漲過快，人們對房價長期保持上漲預期，認為房價總是要漲的。
所以，如果有關*策舉措能促進房地產市場平穩健康發展，避免房價大起大落，去除其中的投機投資成分，回歸房子的居住功能，老百姓也會對買房保持理性。眼下，更多的租客是年輕群體，盡管生活成本增加能在一定程度上激發他們拼搏的斗志，但總體而言，房租過快上漲，可能直接導致他們生活減少消費，生活水平下降，甚至因無力購房而陷入消沉。
3.什么是擠出效應
擠出效應 社會財富的總量是一定的，*府這邊占用的資金過多，又會使私人部門可占用資金減少，經濟學將這種情況，稱為財*的“擠出效應”：*府通過向公眾（企業、居民）和商業銀行借款來實行擴張性的財**策，引起利率上升和借貸資金需求上的競爭，導致民間部門（或非*府部門）支出減少，從而使財*支出的擴張部分或全部被抵消。
民間支出的減少主要是民間投資的減少，但也有消費支出和凈出口的減少（F·S·米什金，1998,P544）。對擠出效應的發生機制有兩種解釋。
一種解釋是：財*支出擴張引起利率上升，利率上升抑制民間支出，特別是抑制民間投資。另一種解釋是：*府向公眾借款引起*府和民間部門在借貸資金需求上的競爭，減少了對民間部門的資金供應。
4.擠出效應的表現研究
雖然近幾年積極的財**策取得了一定的效果，特別是在周邊的國家和地區經濟普遍出現蕭條的情況下，我國經濟仍保持了7%以上的經濟增長率。財**策的擠出效應雖不明顯，在一定程度上卻又是存在的，具體表現在以下幾個方面：
第一，1995年以來，我國個體經濟的投資增長率呈現不斷下降的趨勢，說明了*府在實行積極的財**策，努力擴大投資的過程中，引起了私人投資增長率的下降，財**策的擠出效應是明顯的。根據2000年《中國統計年鑒》提供的數據，1995年個體經濟的固定投資增長率為上年的19.2%,1996年下降為11.3%,1997年為5.5%,1998年為8.9%,1999年下降為3.5%.80年代以來，一直到1995年，個體經濟的固定資產投資增長率都高于國有經濟的固定資產投資增長率，但從1995年以后，個體經濟的固定資產投資增長率都低于國有經濟的固定資產投資增長率，這說明了*府的積極財**策確實存在著擠出效應。
第二，關于積極財**策的擠出效應問題，國債，擴大投資的舉措，不會影響利率水平，不會增加私人投資成本，因而沒有擠出效應。同時我國商業銀行具有充分的資金供給能力，增發國債不會導致資金供應緊張，從而也不會存在與民爭奪投資資金的問題。筆者認為僅憑上面幾點就斷定我國積極財**策無擠出效應的論斷是不全面的。從市場利率來看，雖然我國利率仍未市場化，但從90年代以來，隨著我國金融體制改革的不斷深入，利率市場化進程不斷推進，目前在同業拆借市場、債券市場以及其他有價證券市場的利率已經市場化，國債招標發行方法中利率的確定也已市場化。這樣隨著股票、企業債券、金融債券等有價證券發行量的不斷增加，國債發行的規模及國債利率水平的高低肯定會影響到同業拆借市場和其他有價證券市場的利率水平，影響到私人的投資成本，影響個體經濟的投資規模。以上的分析說明，以大量增發國債為主的擴張性財**策，肯定引起了擠出效應。實際上1995年以來個體經濟投資增長率的下降就是例證。
第三，擴張性財**策方向的不一致，即在擴張性財**策中，有些*策屬于擴張性的，但同時有些*策又是緊縮性的；或者存在*府的擴張財**策與民爭利的情況，是目前我國擴張性財**策擠出效應的又一獨特表現。
如1998年，*府在增發1000億國債的同時，當年稅收卻增加了約1000億元。可能從加強稅收征管的角度是合理的，但增發國債的擴張性*策應在很大程度上被緊縮性的增加稅收*策所抵消了。對于非國有企業，緊縮性的*策效應甚至大于擴張性的*策效應。又比如，*府在實行擴張性財**策時，不斷鼓勵居民增加消費需求，但中央和各級地方*府又出臺了許多增加居民負擔的改革措施，或者是降低居民收入的措施，使居民想擴大消費而又不敢消費。特別是城市下崗人員的增加，農民收入增加的減緩，都弱化了*府的擴張性財**策的效應。再比如2001年，*府又在證券市場上，盲目地推出了高價減持國有股以補充社會保障基金的方案，導致深滬股市全面下跌（該方案目前雖已停止執行，但受到重創的深滬股市仍處于低迷狀態），籌集到的社保基金不足百億元，股價市值卻蒸發了好幾千億元，90%多的股民虧本，居民收入下降。在此情況下，居民怎么能擴大消費需求呢？
第四，至于擴張性財**策供給型擠出效應，它的表現是一個長期的過程。出現的原因就是國有投資的低效率，如果國有投資的效率提高了，這種擠出效應就不會出現。在此不再贅述。
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