西昌房地產市場報告

西昌房地產市場

1.西昌房產價格如何

西昌房產目前可以用火熱來形容。就西昌房產價格未來的走向，某中介業內人士表示，支撐西昌房價的有利因素一是涼山17個縣資金流入西昌，水電礦產等開發，二是西昌天氣、環境好，三是攀鋼二基地建設，而看似有利的2011年西攀高速通車其實屬于不利因素，有可能成為西昌房價的分水嶺。高速公路的開通會加速資金與成都的往來與流動，這點從四川其他二級城市的歷史房價走勢可以看出。畢竟西昌的房價已經接近成都，省城的的商業機會，生活設施、醫院、學校是遠遠好于西昌的。同時業內人士對三套房限購令至少要在四個方面進行解讀：

第一：出臺限購令的背景是否與9.29新國五條中的問責制有關？

在《所有的靴子都將落地》一文中，我有個很鮮明的觀點：問責制是9.29新國五條中最核心的內容，官員的*治生命直接和房地產地方調控結果有關。我始終相信，在很少一部分*府官員的眼中，頂戴花翎和小集團利益相比，官員的烏紗帽比財*收入更為重要。如果不能以其他手段讓房地產市場降溫，那么限購令是最直接最有效的辦法。

第二：限購令會不會在全國范圍成為普遍現象？

最近的新聞大家可以注意到，限購令已出的城市（北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門）是前段房價漲幅最快的幾個，而更多的省會城市并沒有加入到限購令的陣營之中。幾乎不用猜想，限購令肯定不會再全國范圍內成為普遍現象。類似于鄭州這樣的二線靠后三線靠前的城市，同樣不會加入限購令陣營之中。

第三：限購令的限制期限能延續多久？

在前文中，我的觀點已經很明確了，限購令僅僅是地方*府應對問責制的權宜之計。中國經濟向來都是“一放就亂，一亂就收，一收就死，一死就放”。房價過快增幅城市的限購令或許能對樓市產生暫時的影響，一旦樓市*策松動，限購令會隨之死亡。

9.29新國五條中有一個東西可能被大家疏忽了，限購令僅僅是五條中某一條的一句話，新國五條中更多強調了利率杠桿、稅收杠桿的作用，從4月份的新華社六篇時評、李副總理三談房價，到此次9.29新國五條中的強調，這個聲音是一直加強的。也就是說，房地產調控并不是以限購令作為終點的，最終的調控幾乎可以肯定是以“利率杠桿”、“稅收杠桿”收尾。

第四：限購令能否有效阻止游資在房地產市場更大范圍內的活動？

既然限購令不可能在全國范圍內，在一個較長時間內作為調控的主要手段，那就為房地產市場上天量的游資留下了出路——如果我不能在一線城市買房，二線城市沒有限購令，那我就去二三線城市買房。

限購令只限制住了當地居民的購買套數，但限制不住游資在全國房地產市場上的游蕩。即使有“一年以上當地納稅證明或者社會保險證明”的限制，但在這個神奇的土地上，一切皆有李寧。對于房地產市場危害最大的，不是當地居民的限制購房，而是像蝗蟲一般的游資。大蒜被炒了，棉花被炒了，下一個誰知道會不會是鄭州的樓價？鄭州沒有限購令！

限購令不是終點，不是此次調控的唯一手段，不是9.29新國五條的目標，它僅僅是一個開始，更大更深層次的調控或許在兩年之后席卷樓市

2.西昌目前房產有啥新*策嗎,有誰知道嗎

一、取消商品住房銷售價格備案制房地產開發企業在辦理商品房預售許可證或現售備案時，相關部門不再進行價格備案，允許開發企業根據市場行情自行調整價格。

二、優化住房供應結構1、從2015年4月1日起，取消商品住房套型比例限制，不再執行“商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的規定。房地產開發企業可以根據市場需求情況，自主確定開發的商品住房套型結構比例，滿足多層次住房消費需求。

2、促進房地產用地結構調整。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大時，國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于危舊房棚戶區改造、公共租賃住房以及國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款。3、對于在建商品住房項目，國土資源、規建部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，經建設業主申請并經市規委會研究同意后，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房套型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

4、原已規劃設計現未動工修建或未全部建成的商品房項目，在未出售前，經規劃建設主管部門同意，可以調整住房套型結構。5、不再將配建的套數、面積、套型結構、建設標準等作為土地出讓和規劃批復的前置條件。

三、調整土地參拍條件，促進房地產用地結構調整1、切實優化住房和土地供應結構，由市*府組織的土地交易招標、拍賣、掛牌活動，在同時公告，同時申請，同時舉行的招拍掛活動時，參加購買多宗地拍賣的競買人，可以在交納最高一宗地的競買保證金后，參加多宗地競買。在初始登記后，申請土地使用權人加名的，經由工商部門和稅務部門核定，繳納稅費，完善相關手續后可為其辦理變更登記。

2、增強住宅用地供應的有效性。保障性住房、危舊房棚戶區改造安置住房和中小套型普通商品住房三類住宅用地占住宅建設用地總量的比例，在確保保障性住房和危舊房棚戶區改造安置住房用地指標的前提下，允許根據經濟發展、市場需求等情況進行調整。

3、采取有效措施，支持國有工礦棚戶區安置住房建設地塊同其他商業開發地塊、養老產業、城鎮危舊房棚戶區改造地塊等搭配供應。四、改革招標投標監管方式認真執行住建部《關于推進建筑業發展和改革的若干意見》（建市[2014]92號），調整非國有資金投資項目發包方式，試行非國有資金投資項目建設單位自主決定是否進行招標發包，是否進入有形市場開展工程交易活動。

五、放寬商品房預售和房屋產權登記條件申請預售的所有單幢建筑物，建筑主體形象進度達到以下標準可以申請辦理工程進度證明及商品房預售許可證：無地下室6層（含6+1）及以下建筑，形象進度達到建筑主體地面以上1層，或投入工程建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。有地下室及7層以上的高層，投入工程建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，或完成基礎工程達到正負零的標準，并已確定施工進度和竣工交付日期。

為支持房地產開發企業發展，帶動旅游地產發展，對土地性質為居住用地，且每套公寓功能齊全、設施配套、有獨立居住使用功能的酒店式公寓，可予辦理分戶產權登記。六、優化住房公積金*策1、增加繳存職工個人貸款額度，將繳存職工在西昌市購買普通自住房貸款最高額度由40萬元提高到50萬元，貸款最長年限不超過30年。

2、繳存職工使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。3、擁有一套住房并已結清購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。

4、繳存職工在購買普通自住房時，無住房貸款或住房貸款已結清的，可以提取職工個人和配偶住房公積金賬戶余額支付首付，提取金額按所購普通自住房總房價的20%執行，提取金額限于上年度余額。辦理住房公積金首付提取后，同一套住房符合住房公積金貸款條件的，可申請住房公積金貸款。

5、支持繳存職工異地貸款，實行繳存異地互認和轉移接續，省內住房公積金繳存職工在市內購普通自住房，憑有效繳存證明，可申請辦理住房公積金貸款。6、開展組合貸款，積極協調商業銀行開展住房公積金和商業貸款的組合貸款，允許商業銀行已辦理的住房貸款轉為住房公積金貸款。

7、降低個人住房公積金貸款門檻，職工連續足額繳存6個月（含）以上，可申請住房公積金個人貸款。8、擴大貸款使用范圍，已用商業貸款購買普通商品住房并已結清購房款的家庭，為改善居住條件申請個人住房公積金貸款購買普通住房的，執行首套貸款*策；已用個人住房公積金貸款購買普通商品房并已結清貸款的，可第二次申請個人住房公積金貸款；9、降低貸款中間費用，住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。

取消住房公積金個人住房貸款公證、新。

3.為什么西昌房價那么高

一二線城市房價瘋狂暴漲，投資投機氣氛非常的濃厚，三四線城市，樓市面臨巨大的庫存壓力，有價無市和市場低迷的想象在部分城市形成了鮮明的對比，也就是真泡沫與泡沫。

一、二線熱點城市未來調整幅度可能將相對稍大。由于采取的*策有差別，市場反應程度和調整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預計2017年的投資將會增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調幅度也將不大，預計投資增幅回落幅度可能會超過銷售增長回落幅度。與此同時，需要警惕調整沒有到位過熱仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來的市場不確定性。