榮觀房產網房地產包租
1.商品房返租違法嗎
商鋪返租雙方均繳稅廣州某房地產公司采取“返租”方式銷售商鋪，以取得的收入抵減“返租”支出后的數額申報納稅。
近日，廣州地稅第二稽查局對該公司進行檢查，該公司因未按照兩種不同應稅行為分別繳納稅款，被依法查補稅款103萬元。據稽查部門查證，該公司開發的某樓盤在銷售商鋪時采取“返租”的手段進行促銷。
如一商鋪總價是100萬元，某業主購買與商家簽定《利潤分配協議書》，約定在未來3年內將所購買的商鋪交由該房地產開發企業出租和管理，所取得的租賃收入共6萬元全部給房地產開發企業，業主在購買商鋪時只需繳付94萬元給開發商。同時，房地產開發企業則以94萬元的收入計算繳納銷售商鋪的稅款。
根據相關稅法規定，“返租”涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。房地產開發企業應按購買合同協定的價格全額100萬元計算“銷售不動產”稅目的營業稅等稅費，“返租”的6萬元不能抵減銷售收入；業主因商鋪“返租”而抵減的6萬元售房款，應作為業主出租商鋪取得的收入，應按“租賃業”繳納營業稅、房產稅等相關稅費。
廣州地稅提醒商家和消費者：在進行交易時，采取“返租”買賣的雙方均應充分考慮“返租”所涉及的稅收問題，以免因不了解稅法而產生罰款和滯納金。
2.商品房售房返租怎么操作
《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
但是一、二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式“售后返租”模式雖然在法律上一直被禁止，實際上卻從未被被真正的禁止。
因為，開發商對于商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以后的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。
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