榮觀房產網房地產評估成本法
1.房產估價使用成本法如何計算
1、.工料機價值編制法
工料機價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機械三類費用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，準確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據準確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。
5.指數調整法
(1) 指數調整法應用分析
指數調整法系按照賬面原值乘以建筑調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和采用的調整系數，只有在賬面原值正確，采用的調整系數準確的前提下，這樣計算的結果才能準確可靠。在一個群體的房屋建筑評估中，由于很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。
在不得已的情況必須采用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。
(2)計算方法
建筑調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建筑綜合調價系數來表達，建筑綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。
C=C1*(1+Cq1) *(1+Cz1)/ (1+Cq2) *(1+Cz2)
Jc=Jz*C
C：建筑綜合調價系數；
C1：評估基準日時的造價調整系數；
Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數；
Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率；
Cq2：原前期和其它費用系數；
Cz2：原資金成本綜合率；
Jc：建筑重置價值或建筑單方重置價值；
Jz：建筑賬面成本價值或建筑賬面單方成本價值。
在房屋建筑評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。
例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外墻，240厚磚內墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外墻水刷石，內墻噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。
經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%，建造時期的前期和其它費用率為5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0；評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則
當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2,
建筑綜合調價系數=531%*(1+7.68%)*(1+2.745%)/(1+5.64%)*(1+0%)
=531% *107.68%*102.745%/105.64%*100.00
= 556.11%
評估基準日時的單方重置價值=186.53*556.11%
=998.25元/m2
重置價值=1037.31*3058
=3172093.98元
在使用造價指數進行房屋造價評估時，應注意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數，構筑物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出，國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資采用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性；還有按建筑物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。
另外，建筑造價和建筑重置價值的含義應區別開來，建筑造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建筑重置價值有可能還要降低。
2.房地產估價成本法有哪些分類
1 土地取得費用。
（1）征地和房屋拆遷安置補償費。 （2）土地使用權出讓金或者地價款。
（3）有關土地取得的手續費及稅金。 2 開發成本。
（1）勘察設計和前期工程費。 （2）基礎設施建設費。
（3）房屋建筑安裝工程費。 （4）公共配套設施建設費。
（5）開發過程中的稅費。 3 管理費用。
主要是指開辦費和開發過程中管理人員工資等 4 投資利息。 5 銷售稅費。
（1）銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等。 （2）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。
（3）其他銷售稅費，包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續費、產權移轉登記費等。 6 開發利潤。
其中，農地征用費的構成如下： 1 土地補償費。 2 青苗補償費。
3 地上附著物補償費（包括農田基礎設施、樹木、遷墳等）。 4 安置補助費（包括勞動力安置補助費、超轉人員生活補助費等）。
5 房屋拆遷安置補償費（此處指農村房屋拆遷安置補償費，其構成參見城市房屋拆遷安置補償費）。 6 耕地占用稅。
7 耕地開墾費。 8 新菜地開發建設基金（征用城市郊區的菜地）。
9 征地管理費（是由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費用，其收取標準根據征地包干方式的不同，為征地費總額的1。 5%~3%）。
10 *府規定的其他有關稅費。 城市房屋拆遷安置補償費的構成如下： 1 被拆除房屋及附屬物補償費。
2 購建拆遷安置用房費。 3 安置補助費（包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉交通補助費、遷往遠郊區縣安置補助費、一次性異地安置補助費）。
4 被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費。 5 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費。
6 *府規定的其他有關稅費。 本條規定應以土地取得費用與開發成本之和作為計取開發利潤的基數，并根據市場上開發同類房地產的平均利潤水平來確定利潤率。
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