榮觀房產網房地產地價
1.房產的樓面價是什么意思
樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面價的計算公式為：
樓面價=土地總價÷規劃建筑面積 =土地單價÷規劃容積率
規劃建筑面積=土地面積*容積率
容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積
例如，2月6日土拍中的209號地，土地面積為43347.07平方米，最大容積率為3.0，最終成交價為33250萬元。樓面價=332500000÷（43347.07*3.0）=2557元/平方米。
擴展資料
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格，二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；
容積率就是用規劃總建筑面積除以占地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。
假設一個小區土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米（一畝約666.7平方米）
參考資料來源：搜狗百科：樓面價
2.開發商的土地成本怎么算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市*公共設施費用 市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：百度百科：土地成本）
3.如何確定計入房產原值的地價
1、財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價嘉市地方稅務局近期應國家稅務總局要求對嘉市房產及土地進行全面清查，清查后將確定新的房產稅及土地使用稅計稅依據并按照新依據計征兩稅。
在此次清查過程中有子公司提出疑問：土地本身需要按規定繳納土地使用稅，根據《企業會計準則》企業建房時需要將土地價值計入到固定資產房屋建筑物中，房產稅的計稅依據中又包括了該部分土地價值，是否存在重復計稅問題。現就該問題進行解讀： 2010年12月21日，財*部、國家稅務總局聯合下發《財*部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等*策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”
明確了土地價值也應計入房產原值計征房產稅，稅務局要求調整房產稅計稅依據理由充分。至于是否存在重復計稅，則是國家稅務總局應該考慮的問題，我們更應關注的是計入房產的土地價值如何確定。
財稅[2010]121號中同時明確“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”綜合起來該文件應當這樣理解：宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計2 、征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46(12000÷26000=0.46)，因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建筑面積*2*土地單價=12000平方米*2*1萬元/平方米=24000萬元）假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。該條規定可以理解為對企業減輕稅負的利好*策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。
例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業等，廠區空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔。財稅[2010]121號文件發布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并3 、cdqm據此確定計入房產原值的地價。例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。
該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執行《企業會計準則》。
2011年，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。繳納房產稅的房屋原值=1050000+150*1500*2=1500000（元）。
應繳房產稅=1500000*(1-30%)*1.2%=12600（元）。 如果公司執行《企業會計制度》。
2011年繳納房產稅的地價=150*1500*2=450000（元）。 2011年繳納房產稅的房屋原值=1050000+450000=1500000（元），應繳房產稅=1500000*(1-30%)*1.2%=12600（元）。
從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發布實施，使得執行《企業會計準則》和執行《企業會計制度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業選擇執行《企業會計準則》和《企業會計制度》所做的房產稅籌劃。目前仍存在沒有將土地價值按照規定計入房產原值計征房產稅的公司應當及時與當地稅務機關協調解決計稅依據問題，避免涉稅風險。
地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉讓）的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，其本質是一次性收取的若干年的地租。
根據馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預買一定年數的地租，兩者的關系為：地價=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個4000元資本的利息，據此推算出地價為4000元，并認為地價實際上“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。但是。
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