房地產信托貸款四證

房地產信托貸款

1.什么是房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托：（一）房地產開發貸款融資模式。即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。

債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，是目前市面上最為流行的房地產信托。（二）股權回購型信托該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排，功能類似于第一種房地產開發貸款信托。

信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。（三）房地產股權投資信托該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。

（四）“夾層”信托融資模式“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優先債權之間的投資形式即次優級。從在我國的房地產信托業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。

實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。（五）財產收益權信托融資模式該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。

該類模式的信托，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信托財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信托，房地產企業將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。

將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發行的房地產信托基金（REITs）的一種信托產品。目前國內房地產信托，除了純保障房項目一般收益率普遍在10%-15%之間，期限在1-2年。