營改增對房地產業稅率

營改增對房地產業

1.房地產企業一般納稅人“營改增”后如何納稅

根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告 2016年第18號）規定總結如下： 1。

房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用一當期允許扣除的土地價款）+ U + ll%) 2。

—般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 3。

—般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅兩，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。 4。

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款+ （1 +適用稅率或征收率）X3% 5?適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

6。 —般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

2.營改增對房地產企業有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。

首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。

依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。

一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。

3. 企業融資與現金流的影響由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。

營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

3.營改增對房地產有什么影響

您好，1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！

3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；

4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

望采納

4.營改增對房地產有哪些影響

隨著房地產營改增的落實，它對房地產的影響包括如下四個方面：

1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！

4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

5.2016年營改增新*策,營改增對房地產業有哪些影響

營改增新*策

財*部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的征收率計算應納稅額。

如果出租2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。

兩部門在這份名為《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等*策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等“補丁”*策，并指出這些*策自2016年5月1日起執行。

再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免征增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅*策。

兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免征增值稅*策時，該再保險合同適用免征增值稅*策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。

非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。

營改增對房地產業有哪些影響

1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：

1、開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征。

2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅。

3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的

首先稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。

并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。

6.房地產行業營改增后綜合稅率是多少

房地產行業沒有綜合稅率。

房地產行業的涉稅稅種多，計稅的基數不一致，采用征收方式不同，難于一個綜合稅率而概括。

1、土地增值稅按照項目的增值率，并且實行預交，最后清算；

2、所得稅按照銷售額預交；

3、增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但又分兩種：

簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%;

一般計稅法增值稅稅率11%，但應交增值稅=銷項稅-進項稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；

7.營改增最新*策對房地產有何影響

一、會計處理的變化營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 1000 借：營業稅金及附加 50 貸：應交稅費——應交營業稅 50 借：營業稅金及附加 6 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 3.5 應交稅費——應交教育費附加 1.5 應交稅費——應交地方教育附加 1 營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。

同樣的條件，相關的會計處理如下：借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 900.90 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 99.10 不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：借：營業稅金及附加 11.89 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 6.94 應交稅費——應交教育費附加 2.97 應交稅費——應交地方教育附加 1.98 二、會計利潤的變化仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營。一、會計處理的變化營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

同樣的條件，相關的會計處理如下：借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 900.90 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 99.10 不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：借：營業稅金及附加 11.89 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 6.94 應交稅費——應交教育費附加 2.97 應交稅費——應交地方教育附加 1.98 二、會計利潤的變化仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：對利潤總額的影響=1000-50-6=944（萬元）繳納增值稅的情況下：對利潤總額的影響=900.90-11.89=889.01（萬元）由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。

而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。

而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

三、稅負變化營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

四、發票管理的變化原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。

企業在營改增后，應更加重視發票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。