榮觀房產網房地產寒冬
1.樓市的“冬天”是怎么來的
剛剛過去一個號稱50年來最冰冷的冬天，這個冬天似乎也同樣適用于中國樓市。
對于不少人來說，樓市的這個“冬天”就像南方的“凍雨”那樣，來得是那么突兀。2007年秋轉冬之際，內地樓市還是一片如火如荼的繁華景象，但這個樓市的“冬天”就如西伯利亞的寒潮一樣從天而降，各大城市的樓市銷售量都出現大幅跳水。
房價也像被“凍雨”襲擊到那樣被死死凍住了。時至3月下旬，南中國的“寒冬”早已過去，可中國樓市的“寒冬”似乎還沒有散去的意思，各地樓市仍然萎靡不振。
這個樓市的寒冬到底怎么來的？這個寒冬到底告訴了我們什么？ 首先，2007年的夏天和秋天，樓市過度發燒，必須有個回調，寒冬是一個正常且必要的市場調整，就像股市一樣。 我個人不希望使用“泡沫”這個詞匯，但當時的房價確實瘋狂，不少熱點地區的熱點地段短短幾個月內暴漲40%甚至100%，這顯然是過分炒作、極度炒作，明顯透支未來很長一段時間的增長預期，市場需求能力完全跟不上，毫無可持續力可言。
沒有任何市場可以長期支撐這樣的瘋狂預期，幾個月也不行。 其實很多大開發商也在呼吁，他們也很害怕暴漲，那對產業的發展絕對是不健康的、不可持續的。
遺憾的是，一旦整個市場都陷入瘋狂的狀態，再明智的開發商也是不由自主。 其次，央行的加息和打壓房貸是樓市“寒冬”到來的導火索、放大器。
在高流動性、高通脹的宏觀環境下，央行必須加息。 2007年內6次加息，住房需求的融資環境明顯緊縮。
房貸按揭成本顯著上升，“削”去很多不是特別緊迫而是跟風的市場需求。但加息作用還是有限，特別是投機客對利息成本不是很敏感。
受到美國次級房貸危機的嚴重警示，為了嚴防因為不良住房信貸爆發引起金融危機，央行必須高度關注房地產的信貸風險問題。 在利率手段不是很奏效的情況下，只能采取審批管理和額度管理對房貸規模進行嚴密控制。
2007年9月27日，央行、銀監會要求對于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同檔利率的1。1倍。
*令一出，對樓市的殺傷力十分巨大，市場一下子由過度樂觀進入觀望狀態。 2007年的9。
27《通知》、12。11《補充通知》、轉按揭叫停、信貸月度額度管制，一系列重磅出擊，讓住房金融市場受到連續重大沖擊，樓市失血嚴重，市場氣氛十分緊張，信心大跌，“寒冬”于是不期而至。
從這些觀察至少可以看出兩點：一、先前樓市交易量中的投資投機成分濃厚，現在被擠出不少了，但有必要繼續監控和抑制；二、中國樓市的發展還是非常依賴銀行按揭融資，一掐就死。 從開發商角度急需發展多元化融資，不可再過度依賴期房預售資金，否則難以生存于未來很長一段時間都將從緊的融資環境。
至于萬科的“降價棋”和王石的“拐點論”到底是什么意思，對樓市“寒冬”的到來起什么作用。我個人的判讀是，其背后明顯有企業發展戰略的意圖，甚至可以說，是圖霸江湖的野心。
首先萬科自己是市場無可爭議的領先者，其次預見到了市場調整必然不可避免，在夏天和秋天先期儲備了糧食過冬，在冬天來臨時候把雪下得更大一些、天更寒冷一些，凍死一批對手，然后等春天來了，再來收拾殘局，一統江湖。同時在這個時節降價也討好了*府，更方便以后行事。
當然，如果真是如此，這些也只是起個推波助瀾的作用，關鍵還是順應了樓市大局走向。同時也是萬科自身對市場大盤和未來的高超判讀能力以及從自己利益出發的企業發展戰略運作，別人也無話可說。
不過對未來中國樓市將意味著，是進入更有序的規范競爭還是形成寡頭壟斷格局，還有待觀察，*府也不能掉以輕心。 對于樓市的將來，我個人判斷，寒冬已經到了基本結束的時候，上海等地樓市已經有明顯回暖跡象。
從中央*府到地方*府，都不希望寒冬繼續，商業銀行更有很強的增發按揭貸款的沖動。徘徊觀望的購買力也積蓄良多，隨時都會沖到市場上。
所以，*府部門在未來調控時會放開一些“閘口”，鼓勵和引導合理的市場需求，讓市場交易量恢復到合理水平。 但我建議同時還是要嚴密觀測、區別對待不同需求，以防止樓市過度反彈和報復性增長，嚴防房價像2007年夏天那樣的暴漲再出現。
（復旦大學管理學院 陳杰） 資料來源： 。
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