房地產會計成本核算方法

1. 房地產會計成本核算

房地產會計成本核算

一、房地產企業成本的核算是什么

房地產項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。

這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。

提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。

一、房地產開發成本的組成房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1。

土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。

其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。

配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%。 3。

管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。

如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。二、加強房地產開發企業的成本核算策略 1。

加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。

同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。

成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 2。

確定成本核算對象。對于建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。

這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。

一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。

3。設立合理的成本核算項目。

正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。

按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 4。

準確的進行成本的歸集、分配與轉結。對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。

然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進。

二、房地產完全成本如何核算

一、土地開發支出劃分和歸集的原則房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。

前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的“開發成本——土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。

企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本——房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本——土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。

如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本——土地開發成本”。

三、房地產會計核算成本的主要內容有哪些

一。

支出、費用與成本（一）費用與支出支出，指企業在生產經營過程中為獲得另一項資產或為清償債務所發生的耗費資產的流出。支出可分為收益性支出、資本性支出、償付性支出和利潤分配性支出等。

費用既包括企業生產經營過程中所發生的全部收益性支出，也包括在該會計期間內受益的部分資本性支出。（二）費用與成本成本有廣義與狹義之分。

廣義成本泛指取得資產的代價，它是按一定對象所歸集的支出，既包括資本性支出，也包括收益性之出；前者形成資產的成本，后者形成產品的成本。狹義成本僅指產品制造成本。

1）成本是對象化的費用。生產成本是相對于一定的產品對象所發生的費用，它是按照成本計算對象對當期發生的費用進行歸集所形成的。

生產費用發生的過程也是產品成本歸集的過程。2）費用是指某一期間為進行生產而發生的，與一定期間聯系；產品成本指為生產產品而消耗的費用，與一定種類和數量的產品相聯系。

成本與費用是相互轉化的。二、產品成本計算的基本程序1。

確定成本計算對象2。確定成本項目3。

確定成本計算期4。生產費用的審核和控制5。

生產費用的歸集和分配6。計算完工產品成本和月末在產品成本三、成本計算方法（一）品種法指以產品品種為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。

（二）分步法指按照生產過程中各個加工步驟（分品種）為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。（三）分批法指以產品批別為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。

例10。企業月末經計算確定，本月銷售產成品、分期收款發出商品、以及對外加工業務所發生的實際成本分別為35000元、24000元和18000元。

現一并予以結轉。借：主營業務成本77000貸：庫存商品35000分期收款發出商品24000生產成本--基本生產成本18000。

四、房地產公司開發成本核算哪些

一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。

它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：1.土地開發成本。

土地開發成本是指房地產開發企業開發土地（即建設用地）所發生的各項費用。2.房屋開發成本。

房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。3.配套設施開發成本。

它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4.代建工程開發成本。

它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市*工程）所發生的各項費用支出。二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。

企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1.一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

3.對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。 1.土地征用及拆遷補償費：指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。

2.前期工程費：指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、*府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。 3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發生的費用。

基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4.建筑安裝工程費：指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。

5.配套設施費：指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。

6.開發間接費。

五、房地產開發企業要如何進行成本核算

如何進行成本核算：一、房地產開發成本的組成房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。

就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。

土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%. 3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。

如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。二、加強房地產開發企業的成本核算策略 1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。

房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。

每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。對于建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。

3.設立合理的成本核算項目。正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。

成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。

然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。

例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成。

六、關于房地產會計成本如何計算

1、通常一個小區的建設是由一個承包商承包還是可以在合同中指定分包，都可以，由開發商決定

2、指定分包所產生的成本是允許扣除項目，注意是在總承包范圍內，由總承包商開具發票結算。工程營業稅與開發商無關，當然開發商愿意承擔也可，現實中好象沒開發商愿意這樣做

3、對于開發商個人自行購買材料屬于甲供材，如是屬于整個項目范圍內且同時施工的，一般若應由施工單位在結算中列進去，但有時開發商也可自行開展一些工程如開工前就應進行的工程或掃尾的工程，購買材料時支付貨款中含有稅金，一般不再承擔此部分稅金，但材料直接做成本數目過大時須與稅務部門溝通

七、房地產會計的成本核算請問有做過房地產會計的說下成本核算是不是很

一、房地產企業涉及的稅種：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、車船使用稅、所得稅等。

二、房地產企業成本、費用核算： 1、開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用：借：開發成本——土地開發貸：銀行存款或應付賬款——XX公司分配開發的間接費用借：開發成本——土地開發貸：開發間接費用結轉開發土地成本費用借：開發成本——房屋開發貸：開發成本——土地開發 ②配套設施開發計算公式：某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發貸：開發產品支付的配套設施開發費用借：開發成本——配套設施開發貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發借：開發成本——配套設施開發貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發間接費用借：開發成本——配套設施開發貸：開發間接費用結轉配套設施開發成本借：開發成本——房屋開發貸：開發成本——配套設施開發 ③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發貸：銀行存款 ④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本——房屋開發貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款自已組織施工的借：開發成本——房屋開發貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款應付工資 ⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目企業發生的各項代建工程費用支出借：開發成本——代建工程開發貸：銀行存款或庫存材料或現金結轉開發的間接費用借：開發成本——代建工程開發貸：開發間接費用工程竣工后結轉成本借：開發成本——代建工程貸：開發成本——代建工程開發移交委托單位后，根據移交手續借：主營業務成本——代建工程結算成本貸：開發成本——代建工程 2、開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等借：開發間接費用貸：銀行存款或應付賬款或應付工資分配開發的間接費用借：開發成本——房屋開發貸：開發間接費用竣工房屋開發成本的結轉借：開發產品? 貸：開發成本——房屋開發 3、管理費用：是指開發企業的行*管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用。

4、財務費用：包括開發經營期間的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費用。 5、銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。

主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用。。