榮觀房產網上海房地產市場
一、上海的房子好賣嗎
上海的房價和成交量在各個省市中都是排在前三的。可以說，上海的房子很好賣的。
國家統計局數據顯示，2015年6月，房價環比漲幅最為明顯的四座城市依次為深圳（7.2%）、上海（2.4%）、北京（1.6%）和廣州 （1.6%）。值得一提的是，搜房網統計的上海外環內成交的、2房以上公寓項目共計182個，其中價格超過500萬的項目數為124個，占比約70%。
*策影響、板塊補漲、土地市場火爆等多方位因素促成了上海的房價“溫和”上漲，并導致中高端項目頻繁入市。
板塊補漲
統計數據顯示，2015年上半年，上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環比2014年下半年上漲11.87%，這個數據比今年初業內預測的全年漲幅10%還要夸張。更多最新房地產行業分析內容請查閱中國報告大廳發布的《2015-2020年房地產行業深度分析及“十三五”發展規劃指導報告》。
閘北、普陀、徐匯區域的房價一直在領漲。
以位于虹口區的瑞虹天地為例，其即將入市新一期平均價格比之前入市的一手房源提高了近8%，價格將在7萬/平米左右，價格超過了業內的預期。事實上，瑞虹天地的二手房也隨著虹口板塊的補漲而水漲船高，第一財經客戶端記者查閱搜 房網數據顯示，在“330”新*的前一天，上述樓盤成交的二手房價是47908元/平米，而最近一期的二手房成交價格則變成了55646元/平米。
*策影響和股市好轉促進了資金大量進入樓市，相比于傳統的靜安區、徐匯區高企房價，上述地區房價還有漲價空間，并因為這一輪的供求關系而迅速上漲。
上海市*協經濟委推出《上海2015年上半年經濟運行狀況評估、下半年經濟形勢分析》專題報告。報告指出，上半年雖然上海的固定資產投資增速企穩回升，但房地產開發領域占了六成，可謂“一家獨大”，2014年底以來，在央行一系列釋放流動性舉措刺激下，上海房市與股市逐漸復蘇，并呈現加速上行態勢。
今年1-6月，上海房地產開發投資1550億元，同比增長15.8%，增幅較1-5月份提高0.3 個百分點，相比2014年全年增速提高了2.1個百分點，與上半年全國房地產開發投資增速相比，高出11.2個百分點，連續7個月高于全國平均水平。
上述板塊的價格上漲，一方面由于購房者反應到供求關系，同時也與土地市場火爆有關。由于上述區域土地日益減少，上海每年的土地供應日益減少。因此閘北區域不斷出現了地王項目，比如金融街（10.56, -0.31, -2.85%）、華潤等房企在今年上半年相繼拍下區域地王，而在這些地王旁邊的樓盤因為地價上漲其均價也在上漲。
二、上海房地產市場分析報告
2007年上海房地產市場分析報告李戰*如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特征和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是“*治—*策—市場—供求”，而不是相反。
是*治因素和*治取向決定中國房地產市場*策取向和*策內容，是*策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與后來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多于精確性的結論。
主要原因是*策的多發性造成市場走向的不明朗，多種*策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對準確的，而對于*策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。
從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對*策多發期的市場預判難以準確描繪。鑒于上述認識，對于如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。
一、*治宏觀層面從1978年改革開發起始，長期主導我國*治方向和社會經濟發展的“階級斗爭理論”被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的“階級斗爭干部”逐步退出歷史舞臺，完成了新中國成立后的第二次國家指導思想和干部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。
在這個過程中，信奉“發展就是硬道理”的理念成就了現在的一大批“GDP干部”，中國的各級*府形成經濟發展和城市開發的“建設型*府”。進入本世紀以后，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。
但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現并形成了一系列經濟社會矛盾，*和*府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，“科學發展觀”、“和諧社會”、“友好環境”、“改變經濟增長方式”、“建立公共服務型*府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由**率先提出。
*治層面的這種變化一定會導致經濟*策的調整變化。上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。
其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。
說到底中國的各級*府更要轉型，要由建設型*府轉為服務型*府，*府的干部也要由“GDP干部”轉為“服務型干部”。上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案干部被立案審查，形成了三十年以來上海*治高層的最大震動。
**對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關于房地產調控的各項*策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在**領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。
二、經濟*策層面任何經濟*策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那么我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟*策又將發生一些什么變化呢？1、加快推進經濟增長方式和*府職能轉型在*的“十六大”要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之后，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。
三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的*府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。
經濟增長方式轉變和*府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。上海在城市功能定位之后，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。
再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投。
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