榮觀房產網房地產項目的六大創新手法-開發理念創新-規劃設計創新-價格策略創
房地產項目的創新手法
創新是一個民族的希望和靈魂，創新也是一個行業發展的希望所在，房地產建設項目的開發也莫不如此。
隨著市場經濟的發展，房地產進入買方市場。
項目運作的成功與否固然有多種因素，但創新是最重要的一環。
就房地產的競爭來說，其本質就是創新的競爭，這已是眾多開發商成功的公開秘訣。
縱觀這些成功的經驗，創新主要是在房地產建設項目的理念、空間、物業管理和經營方面的創新。
首先是房地產項目理念的創新。
所謂理念，通俗地說，就好比寫文章動筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點，圍繞主題觀點，如何進行謀篇布局。
在房地產開發項目上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合*治、經濟、社會、*策等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。
在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力和非買不可的購買欲。
其次是房地產項目的空間創新。
空間是項目設計的具體形態。
優秀的建筑之所以引人人勝或經濟效益顯著，最主要的是在于其空間特色。
一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于所創造的建筑空間所起的作用。
不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。
室內空間、室外空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過程中縝密考慮。
空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環境互融是空間序列設計的關鍵所在。
上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典范。
再次是物業管理方面的創新。
以人為本，親情關懷，急業主所急，想業主所想。
業主想到的做到，業主想不到的也要想到并且做到。
第四是經營策略的創新。
它包括定價、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。
房地產項目的理念、空間、文化、環境創新，就能贏得理想的市場份額和買主的青睞，在實現豐厚的經濟效益的同時，也創造了良好的社會和環境效益。
下面我們試圖對90年代以來廣州、深圳住宅開發過程中發展商所作的創新進行總結。
通過以下的總結，相信會對內地的開發商以及業內人士對廣州、深圳兩地住宅開發過程中的創新有一個整體、系統的認識，對內地開發商正在運作項目的創新策劃可能會有所啟示，對未來中國房地產開發過程中的創新趨勢有一個基本的判斷和把握。
需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發商超過2，000多家，他們所開發的樓盤可以說有成千上萬個，筆者不能也不可能將所有的創新事例一一道來，只是就一些有代表性的事例簡單給以介紹。
一、開發理念創新
住宅開發過程的創新首先應是開發理念的創新，然后才是規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。
開發理念創新是本、是綱，其他創新是末、是目。
如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內住宅開發中理念創新的先驅。
1992、1993“房地產熱”之前，國內房地產開發基本處于賣方時代，即開發商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。
這種情況下開發商不需要考慮什么理念創新。
“房地產熱”之后，開發商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發理念：房地產開發不等于鋼筋加水泥，開發商應由賣房子向賣生活方式轉變。
同時，開發商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位。
在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領人群量身訂造了他們所需的樓盤。
“一方水土一方人，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。
房地產開發的理念往往與樓盤的概念分不開。
在房地產開發中導入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質化；可以賦予樓盤文化品位，使無生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應，滿足消費者個性需求。
在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產業與房地產業復合，使“運動就在家門口”，它是國內房地產開發過程中概念設計的典范。
在深圳，萬科集團開發的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區建設中，后者將經典的歐洲小城移植到了中國。
近年來金地集團開發的金海灣家園、卓越集團開發的蔚藍海岸，將住宅開發與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進一步豐富和提高。
二、規劃設計創新
規劃設計創新可以從建筑風格、戶型設計、景觀設計、會所與配套設施等方面加以體現。
1.建筑風格創新
1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風取代大一統的傳統模式，盛極一時，在當時情況下可以說是建筑風格的一次創新；近幾年來，建筑風格更趨多樣化：例如廣州保利房地產公司開發的保利花園采用地中海建筑風格，中國海外廣州公司開發的中海名都呈現新加坡風情，深圳星彥房地產公司投資的碧云天小區，演繹了嶺南風情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡約小鎮(柏濤雅苑)在廣州這個亞熱帶城市移植演繹。
廣州、深圳兩市當今的住宅建筑風格方面真可謂百花齊放、姹紫嫣紅。
2.戶型設計創新
90年代初，“三大一多一少”取代傳統的戶型結構，是人所共知的改變。
近年來，戶型設計方面的創新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先采用躍式設計(1999年)；深圳創世紀海濱花園，在深圳率先建造客廳、臥室與洗手間、廚房不再一個平面，即所謂的三錯層式的住宅(2000年)。
此外，雙衛生間、復式結構、陽臺外飄、弧型陽臺、落地窗戶型設計等方面的創新不勝枚舉。
3.景觀設計創新
深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，頗有新意。
深圳金地集團開發的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進行了綠化，即使在小區的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境。
廣州合生創展有限公司開發的帝景苑小區，市場定位于高檔豪宅，為營造這種氛圍，小區的中庭廣場布置了許多著名的雕塑。
4.會所與配套設施創新
順德碧桂園是國內最早與名校聯姻(北京景山學校)的小區。
有人說一所學校可以救活一個樓盤，這個說法可能有點言過其實，但我們的確可以看到學校、尤其是著名小學在房地產開發中的重要作用。
這是因為中國的家長都有望子成龍的強烈愿望。
如今這種做法已經成為很多發展商推售自己樓盤的慣用手法。
同時，在順德碧桂園成功銷售過程中，其三大會所一應俱全、極具奢華的娛樂設施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。
近年來，廣州的很多樓盤非常注重會所與配套設施的創新。
例如：廣東方圓集團開發的廣州白云高爾夫家園，在小區內專門建設高爾夫練習室，以提升小區品位；2001年7月開盤的廣州錦繡香江花園，以TownHouse建筑為主，小區占地4000余畝，專門建設高爾夫推桿球場以及大型滑草場；番禺祈福新村，國內有名的郊區大盤，一個小區的人口頂得上一個建制鎮，專門建設有生態農莊。
廣州合生創展房地產公司開發的帝景苑小區，有一個非常奢華的會所等等。
智能化，一個不能不說的話題。
廣州麗江花園之“九如通津”項目，率先將寬帶網引入小區，深圳也為喜歡“網上沖浪”的人士建設了都市e站。
此外，遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產品與技術在小區建設中得到了廣泛應用。
三、價格策略創新
低開高走是人所共知的價格策略，但這在廣州錦城花園的策略運用上卻更有新意。
1997年以前，廣州中低價位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場空間隨之縮小。
在這種市場狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場，阻力其實很大，沒有好的營銷策略不能排除銷售失敗的危險。
對此，中國海外廣州公司意識非常清醒：他們在樓盤的裝修設計、小區環境與配套、現代化的物業管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場上的心理價位。
在錦城花園開賣之前，業內人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。
首期發售，錦城花園三日內銷量便愈九成。
到二期發售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。
十分有趣的是，據調查分析，在錦城花園二期發售的買家當中，首期業主竟占30%，其余更多的是錦城業主的親朋好友。
同時，大眾媒介對錦城花園產生的錦城現象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。
值得指出的是，廣州恒大集團所開發的金碧花園，1997年秋推向市場，采用的價格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價入市、低開高走的策略真是屢試不爽。
長實集團簡歷
李嘉誠，男，漢族。
1928年出生于廣東潮州，父親是小學校長。
1940年為躲避日本侵略者的壓迫，全家逃難到香港。
1942年，父親病逝。
為了養活母親和三個弟妹，李嘉誠被迫輟學。
開始，李嘉誠為一間玩具制造公司當推銷員。
工作雖然繁忙，失學的李嘉誠仍用工余之暇到夜校進修，補習文化。
由于勤奮好學，精明能干，不到20歲，他便升任塑料玩具廠的總經理。
兩年后，李嘉誠把握時機，用平時省吃儉用積蓄的7000美元創辦了自己的塑膠廠，他將它命名為“長江塑膠廠”。
1958年，李嘉誠開始投資地產市場。
他獨到的眼光和精明的開發策略使“長江”很快成為香港的一大地產發展和投資實業公司。
當“長江實業”于1972年上市時，其股票被超額認購65倍。
到70年代末期，他在同輩大亨中已排眾而出。
1979年，“長江”購入老牌英資商行——“和記黃埔”，李嘉誠因而成為首位收購英資商行的華人。
1984年，“長江”又購入“香港電燈公司”的控制性股權。
李嘉誠先生現任“長江實業集團有限公司”董事局主席兼總經理及“和記黃埔有限公司”董事局主席。
其所管理的企業，于1994年除稅后贏利達28億美元。
1995年12月，長江實業集團三家上市公司的市值，總共已超過420億美元
“當大街上遍地都是鮮血的時候，就是你最好的投資時機。
”李嘉誠說。
2005年，對中國的房地產業來說，正是“遍地鮮血”的時候――國家連續出臺的針對房地產的一道道宏觀調控措施，令內地的房地產業一片肅殺。
然而，對華人首富李嘉誠來說，這卻是一個“最好的投資時機”：一貫喜歡逆流而上的李嘉誠統帥的長實―和黃系在武漢、重慶、天津、上海和北京大肆圈地和收購物業，其迅猛增長的土地儲備，似乎正在重演上世紀70年代一舉成為香港除*府之外最大“地主”的驚人一幕。
自1992年簽署第一份大陸合資合同開始進入大陸房地產市場以來，李嘉誠先后在北京、天津、長春、西安、青島、上海、重慶、成都、武漢、長沙、廣州、深圳、東莞與珠海等地開發了項目，構建起一個涉及地產及酒店、港口及相關服務、科技及互聯網、傳媒、能源及基建、零售及制造、電訊、生態農業、環境治理、醫藥、保健及護膚等領域的龐大帝國。
地產，還是地產！
2004年8月，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠曾預言，世界經濟正處于有史以來最大的房地產泡沫之上，這個泡沫將在數月內破裂。
然而，他的預言并沒有實現，2005年卻迎來了中國*府對房地產的一系列宏觀調控。
盡管有謝國忠的預言在先，有*府的宏觀調控在后，但作為商人的李嘉誠顯然對內地的房地產業十分看好。
在經過了2004年一年的“圈地運動”后，2005年，在*府出臺一系列*策調控房地產，不斷傳來“樓市危言”之際，李嘉誠卻一如既往地“逆市而上”，延續著他的“圈地戰略”。
從2005年2月開始，和黃陸續在上海、成都、長沙、長春、武漢、天津、北京、重慶打響“奪地戰役”，僅去年上半年，李嘉誠在內地就圈下了近300萬平方米的土地。
2005年2月，長實及和黃合資公司，以2.6億港元購得上海馬橋住宅發展項目，業內預計其將斥資6.4億元發展該項目，并收購鄰近土地。
該項目位于上海外環閔行區馬橋鎮，“上海旗龍”擁有該項目的土地使用權，而和黃與長江實業成立的合資公司“Gisling－hamLtd.”將獲得“上海旗龍”的全部股權。
2005年2月28日，李嘉誠旗下的和記黃埔用3.47億元，輕松拍下了成都溫江光華大道西沿線一塊面積560畝的土地。
而在此前，李嘉誠已經用21億元在成都拍得了面積1000多畝的土地。
2005年4月，長江實業宣布，該公司與和記黃埔將成立兩家合資公司――和記黃埔地產（長春）及和記黃埔地產（長沙望城），和記黃埔地產（長春）及和記黃埔地產（長沙望城）將分別以2.81億元及2.92億元，獲得兩市兩地塊的土地使用權。
長春土地位于長春凈月潭旅游經濟開發區，總面積約82.72萬平方米；而長沙土地位于望城縣金星大道旁，總面積約55.67萬平方米。
5月，李嘉誠首次進*江城武漢，由李嘉誠旗下長江實業和和記黃埔各占50%股權共同組建的志力有限公司以16.23億元，拍得漢口鬧市區的兩塊商業“寶地”的使用權。
這兩塊地分別是位于武漢江漢路南端的花樓街和北端的老莆片，規劃面積240余畝，以商業、金融業用地為主，居住為輔，成交價分別是12.03億元和4.2億元。
同月，李氏先以1.84億元人民幣收購北京市昌平區占地約30萬平方米的北新嘉園住宅項目，后又投資約10億人民幣，與天津市地下鐵道總公司聯合開發位于天津市營口道的一塊近2萬平方米的土地
6月，和記黃埔與重慶市國土房管局簽訂協議，以人民幣5億多元的價格收購北部新區一片土地，計劃用來開發住宅及商用物業。
項目投資總額將達7.14億元人民幣，土地位于北部新區西側，面積為47.09萬平方米。
7月，和記黃埔集團地產（天津）有限公司以4750萬美元資本，完成了在天津和平區的工商注冊，正式入駐和平區投資發展集團明星工業園。
和記黃埔的“營口道項目”，將建設包括大型商場、高檔寫字樓和公寓為一體的現代化商務設施。
10月，再斥資5億元人民幣收購重慶北部新區一塊土地，用以發展住宅及商用物業。
……
李嘉誠在內地頻頻出手，其出手次數之多，儲備面積之大，令人驚嘆。
從布局地域看，2003年和記黃埔在內地僅布局了上海、深圳、重慶、廣州、北京等7個城市，2004年至今則在此基礎上又擴展了西安、武漢、成都、長沙、天津等6個城市，400億的巨額投入，已經基本完成了其對一級城市和主要二級城市的戰略布局。
中心，與“去中心”
李嘉誠之所以在近來如此大規模投資內地市場，是基于他對中國內地經濟發展前景的強烈信心。
李嘉誠評價道：“伴隨著經濟的飛速增長，人民的生活素質顯著提高，司法系統在進一步完善。
中國加入世界貿易組織之后將會更加開放，商業法規將會進一步完善，司法系統也將變得簡單明了。
所有這些都將增添投資者的信心。
”在此之前，“長和”的地產業務盡管在香港、內地和海外都有分布，但在內地的發展卻從未像最近兩年來這樣迅猛。
1992年即進入內地的“長和”對內地地產的投資比例一度被嚴格控制在較小的范圍之內。
*策風險、市場不透明、消費模式不成熟等因素“阻礙了其在內地快速推進的決心”。
然而對于內地房地產市場的巨大容量和增長潛力，一向善于把握市場機遇的李嘉誠顯然不會視而不見，所以一旦投資環境成熟，就開始了大規模的地產布局。
那么，李嘉誠又是采取怎樣的策略跑馬圈地并贏得競爭？考察李嘉誠在大陸房地產業的投資路線，可以很清晰地看出他的從“中心”向“邊緣”、從經濟發達的一級城市（如北京、上海等）向經濟欠發達的二級城市（成都、長春、武漢等）逐漸擴散的投資思路。
換句話說，就是在內地的新一輪布局中，二線城市開始在其戰略版圖中占據越來越重要的位置。
這一結果可以從內地房地產市場的現實中找到答案：目前一線城市房地產市場競爭激烈，要進入當地市場不是簡單的事情。
加之一線城市高漲的樓價受到中央*策的強力抑制，極有可能會引起連鎖反應，未來投資風險顯而易見。
這從和記黃埔在北京用了4年才啟動姚家園項目就可見一斑。
但武漢等房地產發展相對滯后的城市，樓價仍有不少上升空間，投資風險較低，對外來投資商會有很強的吸引力。
所以“長和系”去年將更多的目光投向了更多的二線城市。
“去中心”的香港模式
事實上，對“邊緣土地”的鐘情，還可以從其成功的“香港模式”中尋求其歷史的根據。
1964年在香港物業價格暴跌時，李嘉誠仍然繼續購入地皮、樓宇等，而且只買不賣。
經過多年投入之后的李嘉誠，于1971年正式組建了自己的長江實業(集團)有限公司。
1972年，香港地產復蘇，股票市場開始狂熱，李嘉誠將其25%的股票投入股市，從中獲利巨大。
1975年，“長實”擁有樓宇面積500萬平方英尺。
隨后，世界經濟衰退也嚴重打擊香港市場，李嘉誠反而又購入一批地皮。
到1978年，他已擁有樓宇面積1500萬平方英尺。
1981年以后，其建筑樓宇的土地面積又增加2900萬平方英尺，李嘉誠成了香港除港府之外最大的土地擁有者。
李嘉誠在冷場時購入大量土地并長期持有的策略，顯然又在30多年后的中國內地重演。
目前“長和系”在內地及海外開展的地產業務，均從不同的入口，采用擴大投資組合的中長線投資策略，而且這種策略取向將會是持續性的資本擴張。
從表面上看，目前內地房地產市場似乎正處于宏觀調控的漩渦中心，“長和”似乎在逆勢而為。
但宏觀調控帶來的土地和資金游戲規則的雙重改變，對“長和”而言，無疑是利好。
這一切對和記黃埔等港資、國際地產財團來說，正是憑借自身的資金實力，趁地價低廉、繼續到中西部城市大筆圈占稀缺商業土地資源并待價而沽的好機會。
盡管“長和系”目前進入內地多個城市投資，但規模并不大，加之投入期可能分攤至5～10年，平均每年實際投資就更有限。
在相當長的時間內，其地產投資重心仍會放在香港。
但從長遠來看，香港地產經過多年的開發，發展空間越來越小已是不爭的事實，顯然內地在李嘉誠的地產戰略中將扮演越來越重要的角色。
風險，與分散風險
有投資就有風險，就連被稱作“超人”的李嘉誠也不能例外。
與李氏集團轟轟烈烈的圈地運動相伴隨的，除了艷羨之外，也有來自業界和媒體的質疑。
北京一位地產商回憶說，2001年10月，和黃宣布要投資30億元在朝陽路板塊推出高檔住宅項目，引起北京地產界的一片驚呼，但和黃以7億人民幣拿下這塊37萬平方米的地塊后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。
而同一年，李嘉誠還想參與北京東壩地塊近5000畝的開發，但項目隨后也陷入擱置狀態。
李嘉誠此前在北京只有東方廣場這個商業地產項目，而且也經歷了諸多波折。
更有業內人士指出，李嘉誠在北京地產項目的狀態其實是其整個內地地產業務的縮影：超人在內地遇阻。
而此間和黃的年報透露出來的信息是：和黃的地產及酒店業務營業額在2002年達到117億港元后，2003年、2004年持續下滑，2004年營業額只有91億港元。
其2005年半年報也顯示，上半年地產及酒店業務只有34億港元，全年營業成績不容樂觀。
而這其中，2004年和黃地產項目的營業額尚不到整個集團的4%。
和黃的年報透露，其在內地24個城市一共擁有42個地產項目，但近年來在內地1年內同時銷售的項目幾乎不會超過5個，而且大多集中在上海、廣州、深圳等南方中心城市。
這個成績單顯然無法與近幾年全國范圍內突飛猛進的萬科、順馳等相比。
一方面業績呈現下滑之勢，另一方面開足馬力全國圈地，李嘉誠的葫蘆里到底裝的是什么藥？長江商學院教授、著名經濟學者郎咸平對李嘉誠的風險防范之道有一番分析。
他說：李嘉誠降低經營風險的秘訣就是把風險分散，但他不是盲目地看到哪里賺錢就往哪里投錢。
他的分散風險策略有這么幾條：一是收購或從事低相關業務分散風險，七大行業無論產業領域還是地域都分布廣闊。
二是收購或從事不同回報期業務降低風險，短期回報的業務如零售、酒店等的好處是經濟景氣時獲利豐厚；長期回報的業務如基建、電力等，好處是收入穩定。
長短互補，才能確保每段時間都有足夠的資金回流。
三是收購或從事穩定回報業務來平滑盈利。
穩定回報的業務，能提供穩定的現金流，有助于“兄弟單位”業務發展，整個集團遇到困境時它也能提供援手，還能使財務報告比較好看，借貸、集資都拿得出手。
如果我們認為郎咸平的分析有道理的話，那么，李嘉誠在內地二線城市的大肆“圈地”，顯然正是郎所說的降低風險的一種策略：他在內地二線城市大量“圈地”的行為，一方面也是看好二線城市的房產在未來幾年所擁有的成長空間，另一方面也是期望這一空間足以彌補北京、上海等地房價高企所帶來的潛在風險。
李氏商業帝國的形成
當然，一向善于多元化經營的李嘉誠，顯然不會把他在內地的命運押在房地產這一個產業上。
除了2005年李嘉誠在內地地產市場的逆市而為，近年來，其在醫藥、保險等行業在內地也頻頻出手。
2003年11月，和記黃埔公司實際注資1.17億美元（約合10億元人民幣）與同仁堂組成“同仁堂和記醫藥投資公司”，占49%的股份。
2004年，和記黃埔與廣州白云山合資成立廣州白云山和記黃埔中藥有限公司。
合資公司投資總額為3.45億元，注冊資本2億元，雙方各占50%股份。
2005年10月，李嘉誠旗下公司首長四方宣布將斥資8億港元，以分期支付的方式購買中國人壽（海外）擴大后40%的股權。
而在此前的2003年12月中國人壽上市時，李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔就分別購買了價值1億美元的中國人壽股票。
2005年年初，屈臣氏在廣州正佳廣場開出第100家個人護理店后，開店明顯提速，至年底全國已有近200家店。
目前屈臣氏個人護理店已經在廣州、上海、北京和深圳等核心城市擁有較高的影響力，現正在向二線城市拓展。
此外，屈臣氏公布了其未來五年的“千店計劃”，即到2010年止，屈臣氏在內地的門店數量將多達1000家。
除了上面所述，綜觀李嘉誠對內地的投資，可以說遍布了東西南北各行各業。
北京是李嘉誠的重點投資地區，主要由“長實”系財團和有關財團聯組的香港匯賢投資公司斥資20億美元興建舉世矚目的“東方廣場”，并投資32億元人民幣，用以作為北京市民建設住房和配套服務設施。
在上海，投放巨資建設了金山集裝箱碼頭、國際深水港碼頭等，還投資參與了“不夜城”商業中心的建設。
在福建，投放巨資于福州市舊城區三坊七巷的改造和重建工程。
在深圳，投巨資建設鹽田國際深水港及碼頭，建設外貿中心等，投資建設廣深汕高速公路西段和東段。
投資建設珠海九洲港貨柜碼頭、在珠海廣東建設最大的火力發電廠等，投資建設廣深珠高速公路第二期廣州至珠海段等，投資珠海深水港灣碼頭的建設與發展。
在廣州投資發展廣東中國大酒店，投資建設位于廣州天河的國際金融中心大廈以及發展房地產業等等。
在東范、臺山、南海、順德、江門等地也均有巨額投資，主要包括港口、碼頭、公路、高速公路等建設與發展。
在海南省，主要是投資參與開發洋浦自由港及地產發展。
在廣西的北海市，也投資港口及地產開發。
在重慶市，則重點投資中區的依仁巷的全面改造及大型商住樓群的建設，投資發展重慶市屬五區一縣的“康居工程”的建設等等。
李嘉誠對家鄉潮州市，也先后投資建設民房、醫院、興辦70所山區基礎小學、興建韓江大橋、修復開元護國禪寺的山門、天王寶殿及觀音閣、開元賓館等等。
在汕頭市，則重點投資建設深汕高速公路東西段，汕頭海灣大橋，投資建設珠池港區建設和現代化的集裝箱碼頭，在達濠工業區建設一座現代化的粉磨水泥廠，在廣澳建設一座燃煤火電廠，還投放巨資建設粵東最大的“安居工程”等……
李嘉誠已向內地投入了600多億港元，涉及從碼頭到寫字樓、酒店業從超市到互聯網，從石油到電訊，從洗發水到保健品，一個大陸的李氏商業帝國正在形成。
任何時代都會有自己的英雄。
對經濟迅速發展的中國大陸來說，華人首富李嘉誠就是許多人心目中的商業英雄。
我們無法統計，究竟有多少中國人把李嘉誠當作自己的偶像和標桿，但是，只要看一下遍布在機場、車站、書店里的各種關于李嘉誠的書籍，就知道李嘉誠的號召力和影響力了。
作為企業家，李嘉誠最為成功之處，在于他善于審時度勢、運籌帷幄，他半個世紀的奮斗皆以“超越”為主題：從超越平凡起跑；為超越對手努力；達到巔峰并超越巔峰；實現自我并超越自我，因此被人們稱之為“超人”。
那么，李嘉誠究竟給內陸帶來了什么？
除了直接給大陸帶來豐厚的資金外，李嘉誠給內地帶來的，還有從形而下的商戰策略、商戰經驗到形而上的從商精神和做人做事的一整套理念。
正是這些，成為內陸企業家學習的典范，在某種程度上也規范了內陸的從商規則，其創辦的長江商學院更使內陸企業家得到更規范的商戰訓練。
成功的經驗
李嘉誠的成功經驗也引起了眾多經濟學家的重視。
郎咸平在他的長文《李嘉誠如何思考大策略》中認為：業務多元化、業務全球化、策略性保持穩健財務狀況和“不為最先”策略，是李嘉誠及其“長江集團”多年來在經歷過數次危機后，仍能平穩發展的四大“法寶”。
以收購實現業務全球化，達到多元化經營；策略性保持穩健財*狀況，降低財務危機風險、保持充裕實力的同時，保證成功收購；當一切準備就緒，以“不為最先”策略尋找較佳切入點增加成功的機會。
這些經驗被內地一些天才的企業家所領會并被加以模仿。
被稱為“上海的比爾·蓋茨”的郭廣昌，最推崇的企業家就是李嘉誠。
李創造的財富神話一直在激勵著郭的進取精神。
郭廣昌解釋，“李嘉誠沒有什么專業，投資就是他的專業，用產業來嫁接資本市場。
李嘉誠做企業的模式值得復星學習，李嘉誠是地產大王、碼頭大王、信息產業大王，產業做得很成功，而這為他在資本市場建立了很好的聲譽。
”而現在，郭廣昌在上海找到了李嘉誠20世紀60年代在香港找到的機會。
郭廣昌說：“現在的上海與那時的香港何其相似。
”香港現在已是全球商業成本最高的地區之一，比較優勢在弱化；而上海高度成長的產業一是地產、二還是地產。
從這個本土化行業誕生的地產巨子，肯定是上海土生土長的資本家。
既然以前的香港造就了一個李嘉誠，那么上海在面對同樣機會的時候，又何嘗不能再造一個上海的“郭超人”呢？
與李嘉誠同鄉的國美電器黃光裕，在登上“內地首富”的寶座后，也經常被媒體拿來與李嘉誠作比。
黃也曾表示，他最喜歡李嘉誠“商者無域，相融共生”的經營理念。
當然，黃光裕的擴張是謹慎和理性的，除了房地產，他暫時還不打算涉足其他行業。
“對我來說兩個行業就夠了，最起碼目前是這個想法。
”但是黃光裕式的企業管理理念，是否顯示出他現在還沒有李嘉誠那樣的海量與胸懷？一位不愿透露姓名的國美員工說出了自己的看法：“李嘉誠是一個讓人敬重的企業家，而到目前為止，黃仍然只是一個商人，只是從小商人變成了大商人而已。
”
做人的精神
然而李嘉誠并非只是商人的典范。
在許多內地商人眼里，他還是做人的標桿。
他的成功模式是難以復制的，但他為人處事的原則和精神卻是可以學習的。
不久前被評為CCTV2005經濟年度人物的萬達集團的王健林就曾說過：“我做人的標桿是李嘉誠先生。
我一個最大的愿望，就是將來能像李嘉誠先生一樣，做那么多的善事。
現在，我一次只能捐幾百萬或者一兩千萬。
”
事實上，李嘉誠對中國企業家的影響并不限于一時一事。
他的人格力量就像歌星杰克遜征服大眾一樣征服了中國企業家。
在很多內地企業家口中，我們聽不到李嘉誠的名字，他們沿用了香港的叫法——“李超人”。
柳傳志曾多次表達過自己對李嘉誠的敬意：“李嘉誠做的是家族企業，但他非常重視教育子女，使家族企業煥發出新的生機。
他確實把股東的利益放在了第一位，為人坦誠，絕對不做侵犯股東利益的事情。
想做大事情必須這樣。
”既被稱為“超人”，想來常人難以企及——他曾面對的機遇和對機遇的把握似乎難以復制。
因此，李嘉誠給中國企業家的影響更多的是像柳傳志所說的“為人”。
“過去的六十多年，滄海桑田，但我始終堅持最重要的核心價值：公平、正直、真誠、同情心，憑仗努力，蒙上天的眷顧，循正途爭取到一定的成就。
我相信，我已創立的一定能繼續發揚。
我希望，財富的能力可有系統地發揮。
我們要同心協力，積極、真心、決心，在這個世上散播最好的種子。
并肩建立一個平等及富有同情心的社會，亦為經濟、教育及醫療作出貢獻……”在長江商學院的一次演講中，李嘉誠如此說道。
而長江商學院一位EMBA五期的學生則告訴記者說，“李先生在我們心目中就是整個華人的驕傲。
他讓我明白了，做生意應該先做人，走正途才能發展壯大。
發展了，有了積累，就應該承擔社會責任，推動社會進步。
這是領袖級的商人該做的事兒。
”看來長江商學院繼承了李嘉誠的理念，種子也生根發芽了。
請問龍光地產最新開發項目在那里
大”佛山，已走了五個年頭！五年過去，這曾招致不解和疑惑的“造城運動”的爭議已平息，從當年的不理解到如今的釋然，尤其是2006年年底“一環”的開通，真正開啟了佛山“同城置業”時代。
佛山房地產整合五年來的發展歷史，更是佛山房地產區域發展的變遷歷史。
廣東金融高新技術產業服務區落戶佛山，匯豐、友邦等金融服務進駐佛山，佛山打造金融中心初見成效，奇美、本田落地佛山等形成了佛山新支柱產業。
近年來，佛山市一直致力于推進產業結構的戰略性重組，形成以高新技術產業為先導，支柱產業為主導，潛力產業和新興產業快速成長的產業發展格局。
禪城地產中心城區東拓南延 上世紀八十年代初期，佛山市最早的一批商品房出現在禪城，同濟新村、花園街小區、人民西小區等，它們都位于同濟路以北，即現在所說的禪城舊城區。
1999年福利房制度被取消，2000年開始佛山房地產業全面市場化，這時在*府規劃的引導之下，禪城的第一波房地產開發熱潮在季華路以南的城南區域興起。
短短幾年內，禪城城南崛起幾十個總戶數在1000戶以上的大型住宅小區，不僅促成了禪城人口大批南移定居的現象，而且吸引了南海、順德很多人入禪置業，玫瑰園、麗日豪庭等樓盤也代表著四五年前佛山房地產開發的最高水平。
城南由于是最早落實“先規劃后建設”的“新城區”，在綠化、教育、醫療、文體等配套設施方面都相對其他區域更為完善，但是，由于2003年之前佛山五區樓市的相對割裂，城市規劃遠遠滯后于房地產市場發展速度的情況日趨嚴重，近年來禪城城南居民區交通擁擠，基礎設施跟不上樓盤與人口擴張速度的現象越來越明顯。
2006年，佛山市中心城區基礎設施建設全面落實，禪桂新八項道路工程的改造完工使得禪城與桂城之間實現無縫鏈接，禪城樓市“東進”的趨勢日益明顯。
同時，禪城房地產開發的風向從季華路沿線繼續南移，如今魁奇路沿線已經成為商住房地產開發的焦點區域，魁奇路商圈正逐漸成型，而東平河北岸也在新城區建設的大框架之下成為近兩年佛山市商住用地交易的焦點。
2008年，招商地產、凱德置地等大品牌開發商的項目都將推向市場，再加上慧港國際、東方水岸、海景藍灣等項目也正在銷售，而市*配套方面，南岸的世紀蓮體育中心、新聞中心等已經投入使用，北岸的圖書館、博物館、中央公園和濱河公園也即將實施，這些項目的建設，將使東平新城加速朝中央商務區的方向邁進，東平新城將成為佛山樓市最熱板塊。
專業人士分析指出，在禪桂城區成片的優質地塊日益稀少的時候，佛山中心城區東拓南延的步伐將進一步體現，近兩三年內全市土地交易的焦點就是東平河南北兩岸的東平新城。
順德地產三年陣痛之后全面開花 1992年，順德撤縣建市，開始了大規模的城鄉改造建設；1999年，順德被列為廣東省率先基本實現現代化的試點市，順德房地產業由此從上世紀九十年代初起步，在九十年代迅速發展。
碧桂園、新德業、新宏建、威靈、美的、信德、振華、粵誠、新基、信文、金建以及后起之秀的嘉信等一大批房地產企業迅速崛起和壯大，它們不僅開發樓盤，而且進行順德的道路廣場建設、園林綠化建設、行*商住區建設以及文化設施和工業園區的建設，這一時期代表樓盤有順德碧桂園、城南雅軒等。
在一番大規模的開發熱潮之后，市民置業相對飽和，同時又遇上了宏觀經濟調整期，因此在2000年冬末順德樓市進入淡季，據本地開發商回憶，2001年順德樓價平均降幅5%-6%左右，倫教商品房最低價跌至每平方米1100元。
之后，順德*府部門吸取教訓，著力加強了宏觀調控管理，通過控制土地和商品房開發量，使房地產業逐漸恢復平穩發展。
經過三年的“陣痛”之后，順德樓市在2004年全面復蘇，尤其是在佛山區域調整后建設“大良-容桂”中心組團的利好之下，大良東區和順德新城區的房地產開發如火如荼，而在廣佛都市圈建設的帶動之下，順德北部的北窖、陳村等地樓市見旺，作為佛山新城區一部分的樂從、陳村更是迎來了房地產開發的新高潮。
從2004年底開始，順德樓市吸引了眾多品牌地產商進駐，到2007年順德樓市的品牌競爭全面呈現：半島碧桂園、湖景花苑、君領、佛山奧園、康城花園·尚域、純水岸、保利嘉信城市廣場、萬科·蘭喬圣菲、龍光·水悅城邦等項目一齊面市，規模都達數十萬平方米。
桂城地產趕超禪城中 1992年，南海撤縣建市，桂城作為當時的市府所在地，其房地產業迎來發展的春天。
1993年是桂城房地產業啟動年。
這一年，桂城最早期的代表性樓盤花苑廣場、海景花園、東怡花園、德寶花苑等都開始開發建設。
1997年，興業新村的開盤成為桂城樓市歷程中的一個標志性事件。
興業新村不僅在樓盤的配套設施方面大有完善，而且開始引入外地一些新的策劃理念，開創了桂城樓市一種全新的銷售理念。
1999年開始，在南海市*府的大力支持和積極扶持下，桂城每年投入幾億元資金完善基礎設施，加大市*道路建設與城市綠化；加強城市休閑空間建設，引導完善城市功能配套。
桂城的居住環境在幾年內發生了翻天覆地的變化，桂城區域休閑居住魅力漸顯。
這一時期，怡翠花園、麗雅苑、鹿璟村等一批高素質樓盤相繼誕生，因而從此開始吸引一些禪城市民前往置業。
2003年，又是桂城樓市的一條分水嶺。
2002年初，廣佛都市圈概念提出，位于廣佛都市圈中心地帶的桂城的房地產被眾多的投資者所看好。
2002年底，南海撤市設區，資源重新整合的同時，桂城樓市開始與禪城樓市實現一體化。
2003年開始，桂城樓市受到外地品牌地產商的關注，上海三盛宏業率先，接著中海、萬科、保利、深國投等國內一些著名地產品牌先后進駐桂城，桂城樓市由此出現品牌大盤云集的現狀。
2007年4月以來，千燈湖板塊是佛山樓市最引人矚目的焦點區域，一是桂城“廣佛RBD”定位的明確。
二是千燈湖板塊將發展成為廣東省金融業后援中心、佛山市金融商務區和制造業、商貿業企業總部聚集地。
三是該板塊內兩大優質商住用地公開拍賣，分別拍出佛山單幅地塊總價新高和樓面地價新高。
如今，在禪桂樓市一體化的情況下，桂城因為生態環境較好、臨近廣州等優勢，很多大盤較禪城樓盤更具有競爭力。
三水地產2000年起步，2006年爆發 與禪城、南海、順德等地房地產業漸變型的發展模式不同，三水房地產的發展屬于“爆發式”的。
三水大規模商品房建設從2000年開始，但在2006年以前，都是由本地中小開發商開發，不超過500套房子的小型樓盤，基本上沒有小區園林、配套設施的概念。
長期以來，三水樓市都以小打小鬧的散盤、小盤充當市場上的主角，未形成統一的氣候。
期間，綠湖?城市花園可以說是三水小區大型化發展的代表，每期推出市場的產品都能迅速被市場消化掉，大盤規模效應初步顯現。
2006年下半年，三水樓市井噴式爆發，麗日天鵝湖、山水莊園、綠湖愛倫堡、東海藍灣等多個大型樓盤集中面市，而且去年還有匯銀、雅居樂、維森、鋸隆、上海銀都、華粵投資、金盛盧氏集團等多個本土或外來地產商在三水大舉拿地，三水成為了佛山乃至珠三角房地產開發最熱門的區域。
在開發熱潮之下，三水的房價也迅速上漲，據了解，2005年三水普通商品房的售價大多還不到2000元/平方米，如今在售的很多高品質樓盤賣到了4000元/平方米以上。
根據《佛山市住房規劃(2006-2010年)》，三水區未來5年內土地供應將集中在三達路附近的市中心區、西南涌兩岸與云東海旅游經濟開發區包括三水森林公園。
而經濟適用房與廉租房土地供應則集中在市中心區，二類居住土地供應則主要集中在西南涌兩岸與云東海兩大區域。
業內人士分析認為，三水的房地產業仍處于發展中階段，往后還將有大量的土地開發，未來幾年內仍在保持快速發展的勢頭。
同時，隨著以廣州為核心的都市圈的擴張，珠二環、西南大道雙向八車道、一環等路網建設的完善，三水區逐漸融入這個廣佛都市圈，三水房地產開發的前景將更多地被外來開發商看到。
置業故事 東華里居民桂城看樓忙 2007年12月29日，由本報發起并承辦的“關愛東華里”團購活動勝利啟程，60多位東華里居民依次參觀了佛山雅居樂花園、萬科·金色家園、南海頤景園、康怡麗苑、星暉·疊翠新城、時代傾城和中南恒展·海暉城。
在當天居民所參觀的樓盤中，只有佛山雅居樂花園位于禪城境內，其它六個盤于南海區域內。
已退休的趙先生是東華里老居民，自祖父起就居于東華里。
然而，在記者問他買樓區域隔膜是否首先因素時，他一口否定了。
他表示，個人覺得桂城東的萬科·金色家園、南海頤景園最好，價格適中，環境也不錯。
“我雖然是佛山老城區居民，對老城區有很深的依戀，但如果要讓位給*府規劃，換房子不是必定要死守老城區的。
”從事IT行業的曾先生的觀點代表了當天多位居民的看法，“是佛山人還是南海人順德人，都討論了這么多年了，我個人覺得沒啥意思。
至于買房子，重要的是合眼緣，其次，我覺得最重要的是交通配套、樓盤設置、周邊環境等。
” 而記者了解到，除了禪城區居民向外擴展的同時，其他各區也有為數不少的居民向中心城區涌入。
小剛父輩居住于順德龍江。
近兩年，亞藝版塊、樂從、桂城等區域每有新盤推出，他都要去“湊湊熱鬧”。
“在龍江，我們有幾套房子的了。
不過，為了就近工作，所以我想多買一套性價比較高的罷了。
” 其實，2006年年底“一環”的開通，已真正開啟了佛山“同城置業”時代。
“一環”沿線貫穿11個鎮，使各區、各鎮之間的交通距離大大縮短，基本上形成了一個“半小時生活圈”。
“一環”沿線貫穿11個鎮，使各區、各鎮之間的交通距離大大縮短，基本上形成了一個“半小時生活圈”。
賣房子是按使用面積還是按建筑面積賣
商品房銷售計算有3種方式
1、按建筑面積計算
2、按套內建筑面積計算
3、按套計算
如果購買的是現房，3種方式計算的房價是一樣的。
如果購買的是期房，按第2種也就是售樓小姐說的這種道理是對買房人最公平的。
而且國家已經從去年某月開始要求必須按照套內建筑面積計算房價，現在新建項目都是按套內建筑面積計算。
你可以算一下按建筑面積和按套內建筑面積算出的房價是一樣的，在出現面積誤差時按套內建筑面積計算的房價是對買房人最有利的。
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