亦莊房價能暴漲嗎

1. 吳曉波：哪些人愿意眼睜睜看著房價暴漲

吳曉波：哪些人愿意眼睜睜看著房價暴漲

3月即將到來，北京、上海、深圳的房價又開始開啟上漲模式。吳曉波認為，未來京滬深房價還會上漲，但其實是一個人人都不愿意的事實。

近日，據媒體報道，上海內環附近一套老公房的業主卻在一天內連續跳價三次，最終價格比春節前掛牌的430萬貴了70萬。上海虹口區一新盤昨天推出的352套總價上千萬的新房，在一天內就被搶光了，銷售額高達36億元。

然而，上海的情況只是冰山一角，在北京，2008年的亦莊，房價在8000元左右，一個叫林肯公園的小復式，最高售價約一萬元。2016年的今天，亦莊房價已經陡升到2.8萬元的均價。不少開發商也在感嘆，面粉的價格已經遠遠超過了面包價。

面對暴漲的房價，吳老師提出這樣兩個問題：

問一個問題：京滬深的房價還會上漲嗎？

會。理由呢？起碼有三個。

其一，北京是*治中心、上海是經濟中心、深圳產業結構最健康，超大中心城市的吸泵效應才剛剛開始，北京比首爾、上海比臺北、深圳比香港，正在成為一種預期；

其二，去年新增貨幣總量是經濟成長速度的兩倍，優質不動產重新成為避險投資的選擇之一；

其三，*府鼓勵去庫存，房地產限閘已經松動，甚至出現鼓勵的跡象。

再問一個問題：誰愿意看到房價暴漲？

市民肯定不愿意。對任何一個城市，一年房價漲三成，必然人心浮動，如果翻一番，幾乎就沒有人愿意做別的事情了。在深圳、北京，你隨便在路上抓一個80后、90后，說到房價，沒有一個不是面有慍色的。

*府愿意嗎？我覺得官員的內心也大多是不愿意的。房價上漲過速，勢必造成整個城市的物價水平抬升，特別是創業投資環境的險峻，土地是*府手中最后的那張牌，把預期都吃光了，往后的日子還過不過？

銀行愿意嗎？我接觸的銀行人士也大多憂心忡忡。過快上漲的房價背后，一定是一個不確定的泡沫，如果哪天真的再來一個斷崖下滑，原本體質就弱下來的銀行肯定吃不了兜著走。

地產商愿意嗎？暴漲的土地價格，對中小開發商形成了擠出效應，而大型開發商也幾乎是在火中取栗，他們大多懷著能搶一把是一把的投機心理，這樣的行業一點也不值得期待。

兩個問題問下來，我們就可以看到糾結所在了：中心城市的不動產價格仍有上漲的預期和空間，然而，幾乎所有的利益方，都不愿意看到暴漲景象的發生。

但是這股暴漲風卻可能在一季度繼續往前吹。

就在春節后的這幾天，各部委連續下文，契稅下降、公積金制度改革、首付款比例調整等等利好*策密集出臺，各省區的種種去庫存措施又高調出臺，甚至還出現了鼓勵引導農民進城購房的“絕招”，在這樣的*策背景下，作為“國之標桿”的京滬深房價很可能再度沖在前面。

人人都不愿意暴漲，卻眼睜睜地看著暴漲的發生，這就是我們正在直面的尷尬事實。

房地產漲價的核心其實并非資產而是人口

房地產專業人士應該都知道，房地產漲價的核心其實并非資產而是人口。人口數量與房地產數量才是決定房地產價格的核心。房地產價格不斷升高的主要推手是不斷增加的城市人口。而造成我國現今經濟引擎失靈、貧富差距擴大、兩極分化的主要原因就是人口流動問題。

中國房地產的主要數據是2000年及以后開始有的，房地產開發投資增速有過兩次高點，一次是2007年，增長達到30%，另一次是2010年，達到33%。2007年之所以出現了階段性高點，與經濟過熱有關，該年也是GDP增速的階段性高點，后因2008年美國的次貸危機影響而回落。2009年中國推出兩年4萬億的投資刺激計劃，使得2010年房地產開發投資增速創了歷史新高。

回顧我國房地產業快速發展的30年，本質是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國總人口凈增加了3.24億，其中15歲至64歲的人口數量保持了12年的連續增長，人口紅利的快速釋放也加速了城鄉的聚集，2014年人口密度也比1980年增長了38%，城鎮化率從80年代初不到20%的水平晉升至50%以上，帶動了人口布局的重構，也推動了城市群發展以及房地產行業的需求釋放。

人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產市場結構的分化，據統計2014年，東部地區、中部地區和西部地區實現的房地產銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區在房地產市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。

據此，有專家認為，把握樓市的方向，最重要的就是跟蹤人口遷移的方向。

（以上回答發布于2016-02-23，當前相關購房*策請以實際為準）

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