榮觀房產網內存漲得比房價還快背后到底有什么秘密
網頁打開慢的原因很多，網速是其一，內存也是，CPU也是，他們說的都對。不過加內存條或提高CPU只能加快打開網頁的反應速度，就是說從雙擊IE快捷方式到網頁彈出來開始讀進度條這段時間的反應是需要機器運行速度的。但是打開以后，網頁從空白到整個你要打開的網頁內容都顯示出來，這個過程是網速起很大作用的，網速由你的寬帶決定的，跟你機器配置沒關系，所以加內存也不能提高網速，只是提高網頁打開的反應速度。當然有些網頁加載程序較多的那種，比如有視頻或FLASH的，也跟機器速度有關系。總之加內存條肯定是能加快速度，至于明顯不明顯，就看你原來慢是機器因素占主導作用還是網速占主導作用了。
內存漲得比房價還快 背后到底有什么秘密
。。物以稀為貴，這么簡單的道理你都想不明白嗎？ 產能下降，原材料漲價，市場需求量增大，貨源緊張，人為炒作等等，都是其漲價因素啦。
內存漲得比房價還快，背后到底有什么秘密
背后是棒子國高額補貼三星顆粒廠，瘋狂壓價白菜價傾銷內存顆粒，逼迫其他顆粒廠商破產，然后碩果僅存的幾家廠家產能不足，外加手機廠家對內存顆粒需求的爆發式增長，導致物依稀為貴。
況且，顆粒廠家嘗到了甜頭，不會輕易提高產能的。既然少生產一樣可以大賺，為什么要薄利多銷呢？
萬元種植牙背后有什么秘密?
老百姓看牙貴、看牙難、上當受騙、看牙質量沒有保障的問題近年來表現得越來越突出、尖銳。今年全國兩會上，全國*協委員、華西口腔醫學院主任醫師周學東說“目前醫院最貴的牙植體8萬元一枚，種一口牙相當于一輛寶馬車”，立即引起社會關注，這簡直是說到了大家的心坎里，看牙就是太貴了。
一顆幾立方厘米的種植牙報價萬元以上，有的甚至高達每顆8萬元，換牙費用如此之高，早已成為缺牙患者的一大痛點。北京青年報記者走訪調查口腔醫院、診所發現，種植牙幾乎被韓國、歐美等國家的進口產品所壟斷。一位口腔醫生告訴北青報記者，從進口牙代理商手里批發到的種植牙要比原產國價格高40%左右。對此，口腔專家呼吁，種植牙盡快國產化，以減輕口腔患者的換牙經濟負擔。
調查
民營診所一顆牙報價超2萬元
種植一顆牙究竟需要花多少錢？在調查中北青報記者發現，幾乎是一家一個報價。價格亂，是種植牙市場的一大特征。
北京口腔醫院內科206診室里，醫生對徐老先生說：“您這顆牙只能拔了，三個月后復查，然后種一顆牙。”守在牙椅旁邊的老伴忙問：“種一顆牙得多少錢啊？”醫生回答：“至少1.2萬元，還得看您牙床的具體情況，如果治療復雜的話，得2萬元吧。”老兩口立即沒了下文，昂貴的換牙費用使他們備感囊中羞澀，不得不考慮放棄繼續治療。據了解，公立醫院價格是經過國家物價部門批準實施，相對比較靠譜。
據了解，民營口腔醫院的收費標準完全市場化，價格僅需到物價部門報備即可。也就是說，一顆種植牙診所愿意賠本賣可以，賣8萬、10萬也可以，只要能賣得出去。
據調查，這就導致了民營醫院千差萬別的價格。同樣是瑞士ITI品牌的進口牙，有的口腔醫院的報價是每顆2.3萬元；有的報價是2.1萬元；還有的報價是1.38萬元。
韓國品牌的種植牙相對比較便宜，對于在意價格的患者，醫院客服也愿意推薦這類產品，但是價格也是五花八門。北青報記者調查顯示，最貴的一家口腔醫院報價每顆1.4萬元；其次一家報價為每顆9000元；還有兩家報價分別為每顆7000元、5800元；最便宜的是一家在搞限時推廣活動的口腔醫院每顆3980元。不過8萬一顆的進口牙，北青報記者沒有找到。
套路
種顆牙實際費用比報價高很多
據知情者透露，公立醫院報價都是打包價格，相當于一口價。而民營醫院的價格往往是深藏套路。往往報價越便宜，陷阱越深。一般來講，其所謂的報價僅僅是種植牙的費用，包括種植體、基臺、牙冠三個部分，不含其他費用。如果加上各種檢查費用、治療費用的話，幾萬元一顆牙肯定不在話下。
據了解，民營醫院報價多為參考價格，最后總花費還是要根據患者具體情況而定。不過可以確定的是，肯定會比報價要高。患者李先生在一家口腔診所種植前牙，醫院最初報價是每顆7000元，但是由于他牙骨狀況不好，還需要植骨。另外，治療時間長達半年，在這半年里患者一直“狗洞大開”，頗不雅觀，于是為了美學上的需要，醫院專門為李先生配置了臨時基臺和牙冠，費用一下子就上去了，實際花費達到4萬元。看來要想種上一口牙，花一輛寶馬車的錢的確不是傳說。
本周四，李先生半年來第四次走進該口腔診所，接受最后一道程序治療——安裝牙冠。據主治醫生介紹，李先生因為一顆門牙劈了前來就診，經檢查發現牙冠完全缺失，已經失去保留價值，需要接受種植牙手術。但是因李先生長期患有牙周炎，所以牙槽骨都已經空了。“在這種情況下直接在牙骨里種牙風險很大，”這位醫生說，“手術容易失敗，于是在拔牙之后和種牙之前我就給他增加了一個步驟——植骨。”所謂植骨手術就是，在患者牙槽骨缺損的地方，放入人工種植牙植骨粉，然后將生物膜覆蓋在其中。骨粉里所含的成分與人體牙槽骨里的差不多，只不過通過特殊加工工藝，讓成骨細胞在里面“爬”，慢慢形成一個支架，引導自體牙槽骨再生。醫生說，這個技術也是從國外引進的，“要是用好品牌的話，算下來成本就非常高了”。
痛點
種植牙已經被進口產品壟斷
北青報記者從調查的上述口腔醫院了解到，種植牙已經被進口產品壟斷，牙科醫生手里的種植牙主要來自韓國、瑞士、瑞典、德國、美國等國家。進口牙代理商一般會加價三成到四成賣給國內口腔醫院，醫院再加價賣給患者，因此種植牙的價格就這么高上去了。
曾有專家呼吁盡快研發國產種植牙，但實際情況如何呢？有業內人士透露，我國剛剛流行種植牙技術，種植體從研發、生產到大量臨床試驗，然后上市銷售，需要5—8年的漫長周期，且前期資金投入非常之大，沒有機構肯做這件事。雖然國內有幾個生產種植牙的廠家，但是使用范圍并不廣。因此，目前在我國牙科市場上使用的種植牙體幾乎都依靠進口。
相比之下，瑞士ITI種植系統研發于上世紀70年代，不論是材料品質，還是種植技術都相當成熟，是醫生們眼里信得過的“老品牌”。
實際上，中國種植牙市場非常巨大。據統計，2011年我國種植牙的使用量是11萬多顆，2014年已增長到80多萬顆，如今預計已經增長到100多萬顆了。按照一顆種植牙1萬元的平均價來算，那么我國的種植牙市場大概有100多億元，然而這百億元的大蛋糕卻被外國人瓜分了，非常可惜。
問題
有些種植班三四天教出一批“牙醫”
除了價格亂、依賴進口貨之外，我國種植牙市場面臨的另一個問題是人才缺失、技術水平參差不齊。
十幾年前，我國醫科大學里的口腔研究生甚至沒有種植牙專業，目前的種植牙專家都是從國外學成歸來的。這幾年種植牙風靡全國之后，很多口腔醫生一窩蜂去學種牙，種植班火爆異常，短期內呈爆發式增長的趨勢。這是因為種牙利潤相對較高。以補牙為例，補一顆牙，技術再好，患者最多花上1000元、2000元，利潤明顯比不過種牙。
但是這種初級培訓班課時頂多安排三四天，先發幾個模型，然后教學員怎么把種植體打進牙槽骨里面去，其治療技術水平與科班出身的種植專家完全無法相提并論。一些連鎖口腔醫院技術尚可，培養兩三名種植醫生，哪個店有種植業務就去哪里做。但是小型的口腔門診部就不靠譜了，很多情況就是經營者自己出去學兩下，回來就開展種植業務。
口腔種植專家賈岳主任指出，種植牙對醫生的要求比較高，要求醫生必須具備修復學、頜面外科、牙周病學等方面的綜合知識和工作背景，只有綜合水平較高的口腔醫生才可勝任。
亂象
老人圖便宜做了假植牙
80多歲的鄧老先生掉了兩顆槽牙，曾經在北京口腔醫院做了兩個假牙套，但是戴著非常不舒服。于是想到了種植牙，可是一問價，需要兩萬多塊錢，老人家嫌貴。一個偶然的機會，鄧老先生走進一家社區牙科診所，牙醫報價2700元，還是種植兩顆牙的價錢，這讓老先生心中暗喜：“嗯，這個便宜，就這兒做了。”
植牙手術很快開始了。牙醫先給鄧老先生空出的牙床進行消毒，然后將兩顆釘子粘到牙床骨上。過了一個星期之后，老先生去復診，醫生再將兩顆做好的牙齒裝到釘子上面，看起來不錯，特別高興。
可是過了兩年，牙冠就開始一塊兒一塊兒往下掉。沒過多久那兩顆種植牙的牙根也斷了，直到最后兩顆種植牙完全廢掉。
無奈之下老人家又回到北京口腔醫院，希望能重新植牙，但是口腔醫生說，鄧老先生年紀太大，植牙可能會發生危險，不建議再做植牙手術。
顯然鄧老先生在口腔診所做的是假種植牙。據口腔專家賈岳介紹，簡單的種植牙手術需要分為幾個步驟：先打一個種植釘到牙槽骨里面，種植釘需要與骨頭進行三個月的愈合周期，直到種植釘與牙槽骨牢牢長在一起之后，在上面做基臺，最后上牙冠。
聲音
“種一口牙相當于一輛寶馬車”
今年全國兩會上，全國*協委員、華西口腔醫學院主任醫師周學東說“目前醫院最貴的牙植體8萬元一枚，種一口牙相當于一輛寶馬車”，立即引起社會關注，這簡直是說到了大家的心坎里，看牙就是太貴了。但是業內人士對此普遍解讀為，周學東的這一大聲疾呼，主要是希望種植牙能盡快國產化，擺脫對外國公司的依賴，減輕口腔患者的換牙經濟負擔。
一位多年從事牙科私人診所的醫生告訴北青報記者，同樣的產品，在國外價格很便宜，但是到了國內就變得十分昂貴。比如同樣的牙椅，在美國售價為2萬美元一臺，但是進入中國市場就要賣到20萬元人民幣一臺。“翻倍啊！”這位牙醫嘆道。因此實際上，在國外種植一顆牙要比國內還便宜。
缺一顆牙可以有很多方法來解決，你可以鑲一副活動假牙，幾百元，可是不好使，它真的很愛活動，有時滿嘴亂跑。種植牙便宜的1萬多，貴的兩三萬元。由于患者對新醫療技術的熱愛，以及種植牙的高利潤，使得種植牙市場迅速擴大，口腔醫學從業者們迅速被卷入到爭奪市場的漩渦中去了，沒有人能去潛心研究如何做好小小的一顆牙。
談起資本對口腔市場的影響，一位多年從事口腔醫學工作的人士非常痛心，他認為民營口腔醫院現在非常混亂，資本進入以后，有一股歪風邪氣在左右這個行業，亂打廣告，設置低價陷阱誘導患者，完全是商業行為。“現在醫療市場開放不是對醫生開放，而是對資本開放，真正的牙科醫生根本不敢出來開私人診所，開一個死一個。”他說。
記者手記
牙科醫療費用虛高亟待監管
北青報記者在采訪中遇到了很多不同的患者，從他們的敘述中感到了一種沉甸甸的擔憂。俗話說：“牙痛不算病，疼起來不要命。”治牙在全世界都是不被納入醫保范圍內的，所以牙齒的健康成本就成了一個普通家庭的重大經濟隱憂。面對五花八門的價格和口舌如簧的醫者，完全不了解牙科行情的患者成了一群可以被任意宰割的羔羊。
誠然在眾多牙醫當中，存在大量醫德高尚、技術精湛的群體，他們為患者不斷提供著最合理的治療。但是我們不能不擔憂的是，在牙醫這個完全脫離了醫保部門監管的行業中，的的確確有那么一群利欲熏心的人為了經濟利益而坑害患者。他們完全不屬于醫生的范疇，而是徹頭徹尾的奸商。就在他們瘋狂地攫取暴利的時候，很多家庭都面臨著經濟窘迫，而且完全不知所措。可以說，隨著我國經濟實力的不斷上升，人們生活水平的不斷提高，中國老百姓的幸福指數是不斷升高的。但是一旦碰上了牙病，幸福指數就會陡然下降。
老百姓看牙貴、看牙難、上當受騙、看牙質量沒有保障的問題近年來表現得越來越突出、尖銳。
北青報記者在采訪中了解到，很多患者都渴望*府部門能夠出臺一些行之有效的措施，控制牙科醫療費用的虛高成分，切實保障人民群眾的切身利益。一位被采訪到的老人對記者說：“對于種牙的問題、牙科的問題有關部門不能簡簡單單地用一句 遵循市場規律 就搪塞過去。很多問題就是市場經濟也要在*府嚴密的監管之下才能健康發展。難道豬肉的價格不是市場規律嗎？難道房價的問題不是市場規律嗎？只要是關系到國計民生的問題，即便是遵從市場規律，國家也要在*策上予以監管。”*策的滯后性是一些主管部門的老毛病了，但即便再滯后，看牙貴的問題都已經不是一個新問題了。
牙齒是有壽命周期的。隨著國民生活水平的不斷上升，國人的人均壽命必然會大大增加。所以在牙齒周期之外的替代品必然成為這個世紀影響人們生活質量的一個重要因素。前面已經說了，既然種植牙有著年均上百億的盤子，有關部門能不能把它作為一個新興產業來重點扶持？其實即便是舶來品，其質量也是參差不齊的。如果我們有朝一日能用國貨替代舶來品，我們就可以從源頭上在控制質量的同時，加強價格的透明度，從而降低老百姓的看牙成本，提高公民的幸福指數。
全國房價為什么炒這么高
供給土地出讓、金融貸款、建筑市場監管、房屋的最后檢測等等這一些都不是市場經濟，而是在*府的主導之下進行的，著每一項目都能在*府某一部門找到，而房屋的分配完全是市場化，而在權利的尋租下，這個建筑變得是富人的游戲而成為窮人的夢想。尤其是土地出讓金已經成為地方*府的財*的主要來源，于是出讓土地也稱為*府的一項主要工作，甚至認為房產業是*府的主導，于是就出現了許多投機商人，鋪天蓋地的房產中介，制造業也開始做房產，而這樣依靠出讓出讓土地的經濟是不能持續的，于是出現了溫總理二會的講話。
一篇學者的文章講的很清楚：
告訴你一個震驚的高房價真相
(2010-03-10 21:55:17)
說明：如果把中國的高房價問題比喻成一只麻雀，那么，當人們從不同的角度、
深度去解剖它的時候，就會得出一個結論，這些結論會幫助我們逐漸走近真相。
擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章，論述翔實，邏輯嚴謹，讓我們看
到了高房價背后的另一面。其實，歸根結底，高房價問題就是既得利益者對民眾
財富的掠奪問題。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫，將讓整個民族在未來付
出最慘烈的代價。為了民生，為了民族的未來，有識之士在努力泣血建言決策層，
促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房價毒瘤而努力堅守良知
和正義的人們！——暖之
轉帖：告訴你一個震驚的高房價真相
——別把表象當真相：房價高的原因不是因為地價高！
王煉利
中國房地產業中的道道坎坎實在多，人們很容易將表象當真相。將表象當真相，
有人就會偷著樂！
兩會期間，有代表說，房價高的實質是地價高 ，需要將地價降下來。這種說
法獲得代表們一片掌聲！
人們普遍認為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，房子就不貴了。事實
是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
當然，我以前也曾經這樣認為過。但“認為”只是種感覺，感覺不能作為依據，
我必須找事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據在權威的“上海市房
地產估價師協會網”上登載的2003年到2006 年9月的《上海市有償使用地塊匯總
表》和上海市房屋土地資源信息中心網公布的《上海市城鎮房地產開發土地供應
和開發利用情況向社會公布情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一
個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協議出讓、項目招
標出讓、公開招標出讓等）、土地用途（分商業用地、工業用地、商品住宅用地、
城鎮單一住宅用地）、實收土地出讓金等逐一進行統計分析，得出了令我自己大
吃一驚的結論：在房價高漲的2004年和2005 年，*府部門收的土地出讓金低得
驚人！同時我也發現了為什么土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓制度的弊端
根源在哪里——我畢竟搞了十年建筑安裝工程預算，九十年代初就持有上海市審
計局頒發的建筑工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術人員的良知，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用
權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》，將發現的問題圖表化，并
將分析的步驟一一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初，中央電視臺《新聞調查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，
要來上海調查有關陸家嘴中央公寓樓盤買賣方面的問題，柴靜聽人介紹說我對上
海房地產問題有頗多分析，就希望我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓制度和
土地儲備制度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。
柴靜提問，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》
時段播放。到了4月21日早晨，《新聞調查》欄目的小伙子仲偉寧打電話給我，
說有關我的鏡頭全部刪了，領導通不過。他一個勁地向我道歉，而我一個勁地說：
“沒有關系，沒有關系，你們知道了一些真相也就可以了。”仲偉寧在電話中問：“王老師，你的心態怎么那么好？”我回答“我根本就沒有指望過能播出！”
無獨有偶，《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文后，讓我分成幾篇，《經濟觀
察報》準備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經濟觀察報》，仲偉志說改得很
好。但是我很快又接到他的電郵，說是不方便登載了。
完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土
地麻雀》一文，應該將土地價并不決定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真
相梳理清楚了，可是，這是一篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經過我的整理，
這些表格“活”了，能說話了，能說明問題了！但我不可能在博客上發表這樣的表
格，所以，認真的讀者要信服我分析的結果，還真需要看我的全文。不過，既然
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條件不允許我發表表格，我就在此簡單敘述一下。相信還是能達到澄清事實的目
的。
（一）*府收取的土地出讓金是出乎想象的低；在土地一級市場上，
土地價格是出乎想象的低。
在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中，2003年，上海出讓土地面積6102
萬平方米，*府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地*府收取不過150.4
元，2004年，出讓6573.2萬平方米，*府實收出讓金140億，平均出讓金價213
元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，平均出讓金單價169
元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，平均出讓
金單價137.9元。（此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑒》公布的少2
％，因為我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了）
在土地一級市場上（即*府直接收取土地出讓金的市場上），由于土地出讓的
方式分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等，每種出讓方式*
府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，“掛牌出讓”收取的土地出讓金最高，
公開招標、項目招標和協議出讓收取的土地出讓金都很低，工業用地又比住宅用
地收取的出讓金低出許多。按“平均價”計，2005年“掛牌出讓土地價”是3644元
/m2，“協議出讓土地價”是1542元/m2，“公開招標出讓土地價”1363元/m2，“項
目招標出讓土地價”740元/m2，“邀請招標出讓土地價”647元，沒有前綴的“招標
出讓土地價”是1625元/m2，另外還有“公開招標”的特例，譬如土地出讓合同 “滬
房地普字（2005）040號”，是普陀區的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324
元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73
萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是 “滬閔房地（2005）230、231、242、
243、247、248號”，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地
上，*府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據*府實收土地出讓金
是土地總價的30%的規定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896
萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，由于這六個地塊容積率
都為1，土地單價28元也就等于樓面單價28 元。*府收取的土地出讓金單價則
是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高么？低到不可
想象呵！
2004年，地處黃金地段的老西門和豫園的“城鎮單一住宅用地”的“協議出讓”
樓面價只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價274.5元、161.1元，出讓土地
面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米（合同號：黃房地【2004】57號、64
號，土地單價根據*府實收出讓金單價是土地單價的30％計算，*府實收出讓金
是773.7萬和721.8萬元），這樣便宜的土地價，不知道這些位于中心區中的核心
區的拆遷戶的拆遷補貼是多少？在這23.33萬平方米 “城鎮單一住宅用地”上造的
房子，又會以什么價格賣出去？
為了招商引資，上海的工業地價是很便宜的——到2006年上半年，上海八級、
九級地段的工業用地協議出讓單價有的還不到90元（樓面價），普遍是133元（樓
面價）、175元（樓面價），最多200元（樓面價）
（二）人們所說的“地價高”到底是怎么回事？
關于“地價高”的問題，我們必須將最后得地造房子的房地產商和最初從*府手
中轉讓到土地的房地產商分開，能從*府手中用很便宜的價錢轉讓到土地的，往
往不是最終造房子的。我有個朋友屬于“最后造房子”的房地產商，他告訴我，他
造房子用的地，都是轉賣過三、四次了；有的房地產商造房用地，是經轉賣了五、
六次，地價對于他們，當然是太貴了。我這個朋友還說，他不會做直接從*府手
中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次，他還是有賺的。
房價漲帶動了地價漲是假象，從2006年上海市房屋土地資源信息中心傳來的
數據這樣顯示：與飛漲的房價相比，地價上漲是不足道的。2003年5月，與南京
路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米商業用地出讓，每平方米
樓面價6252元人民幣；2005 年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵東路*路
3998平方米商業用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣，兩年多時間內，上
海最繁華商業地段的商業地價就只上漲了6%！而這兩年多的時間里，住宅房價
上漲了多少？當然地價的確在漲，那主要是“掛牌出讓”的土地價在漲。但掛牌出
讓的土地僅占2004年、2005年上海市*府對房地產業土地供應面積的5%、11%！
因此，起碼2006年的房價上漲是沒有理由從“土地上漲”中找借口的！
由于地價對于房產開發的影響是滯后的，2006年前后還在使用前幾年置下的低
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價地的房地產商，他們喊“地價漲”，是為進一步漲房價找借口。
不明真相的人說“地價上漲影響房價”，其實把因果關系搞顛倒了——總是先漲
房價，再漲地價的。沒看到還未等土地“升值”，房價就上躥得老高了！
這兩年的土地價我是沒有作統計分析，因為從2003年到2006年我做了這么詳細
的計算，有關方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計算足夠能說明問題
了。
大家今天知道了*府供應的土地非但不貴而且還是“超低價”，然而土地一級市
場的“超低價”并非是為市民“超低”的，土地一級市場的“超低價”的存在只是為了
讓房地產商中的“鳳毛麟角”將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢，同時又能
使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至于買房者，注定是被宰的。
如果不是這樣，那么，一級市場上的土地有什么理由這么便宜？
（三）土地出讓金分“桌面上的”和“桌面下的”兩部分
現行的土地出讓制度是照搬香港的。在香港，這個制度為港英*府的財*收入
服務，誰出價高誰得地，土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租
的貼現值總和。在內地，這個制度主要為相關利益者服務，這個制度的核心不在
于收取出讓金本身，而在于要收取“出讓土地使有權過程中產生的‘交易費用’”，
因此，土地出讓金分為“桌面上的”和“桌面下的”兩部分。
在我們這里，土地出讓如同其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。
一筆賬是土地（國有資產）本身值多少錢，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國有
資產）的使用權需要付多少“交易費用”。即賬面價格（有沒有低估暫且不管）和
交易價格。這兩部分價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市
場經濟發達國家發達地區，這兩筆賬是一會事，土地所值（資產所值）就等于為
了得這塊土地（這筆資產）所需要支付的，而我們這里，一筆生意就必須算兩筆
賬。因為兩筆賬的“落入口袋”不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港*府，在
我們這里，是“桌面上的”出讓金歸*府財*，“桌面下的”歸誰則除了“案發”，只
有天曉得。
在香港，*府掌握出讓土地使用權的權利，但誰來承讓土地使用權，由市場來
說話，由“出價”來說話，出價高者得地，天經地義。在內地，*府不但掌握出讓土地使用權的權利，還掌握“由誰來受讓土地使用權”的決定權。這兩個權利哪個
大？當然后一個大！那怎樣得到后一個權利？一靠“關系”，二才是“金錢”。因為中國凡能在生意場上稱得上“關系”的，這“關系”的價值往往遠不夠用金錢來衡量！
話說回來，“關系”是比金錢金貴，但金錢也能換來“關系”。所以，才有“桌面下”
的交易。
因為存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才“看起來很便宜”。“少收土地出
讓金”少收的是進入財*的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、
進入“關系”口袋的部分是不見陽光的。那得地者會“虧”嗎？才不會。需要得地的
商人非常精確地掌握著與*府打交道的得失分寸：本來得一塊地應該花消1000
萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發成本；經過“操作”，“桌面上”
交200萬土地出讓金，“桌面上”交467萬開發成本，“桌面下”的“交易費用”233
萬，房地產商總計化900萬就得到了土地，整整省去10%的得地費用，還落得皆
大歡喜。而官方宣布的中標價是667萬：30%的土地出讓金是200萬，70%的開
發成本是467萬，全都上繳*府有關部門，真是天衣無縫。若問為什么是這個中
標價？你管得著嗎！
那些栽在“土地”上的官員，不就是這么“栽”的嗎？我承認我沒有證據，官方沒
有具體公布過“栽倒”的官員“栽”的過程，然而我是根據數據在懷疑，由懷疑導出
我這樣的推理。
（四）*府官員和房地產商怎樣分好處的？
*府從“土地使用權利出讓”中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人來自
得到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財*的 “得地權利交易費”，這兩
項就是內地*府和*府官員在“土地使用權利出讓”中的全部所得。房地產商也有
所得，他實際交付的土地費用比應該交付的要少，這也是房地產商的一種所得，
但這決不是房地產商從現有土地制度中的主要得益之處，房地產商的主要得益之
處是：有轉讓、抵押、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上
附著物——房產的權利。
雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》給了土地轉讓以限制，限制條件是
“屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件”。但是，法律條文是敵不過房地產商的智慧的，現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的？他們是“轉讓房地產公司”！
房地產公司大多是項目工程公司，轉讓了公司就等于轉讓了項目工程；轉讓房產
地產等具體工程還要交土地增值稅，轉讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸
地方*府所得的、房地產業繳納比例達70%的土地增值稅，偏偏是地方*府最不
肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國的地方稅務局總共只收到298.4億土
地增值稅，并且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只占同期地
方稅收40769.4億的0.7%（見國家稅務總局網站→*務公開→稅收統計），298.4
億中屬于房地產業支付的大約還只有200億。
2006年12月31日，**頒布第483號令修改土地使用稅率，這個修改讓外
資企業用地稅率與內資企業用地稅率得到了統一，但由于房地產業繳納的城鎮土
地使用稅不過占整個土地使用稅的4%，即使修改后城鎮土地使用稅率比原先提
高兩倍，城鎮土地使用稅提高部分的承擔主體95%以上仍是非房地產企業。
*府之所以不忍收房地產業的稅費、*府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產
的權利，在于最初幾代房地產商與*府有著千絲萬縷的情意，*府官員利益與房
地產商的利益已經是“一榮俱榮、一損俱損”了。
在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產商“靠*策得地”的說法。這是怎么操
作的呢？出讓土地面積分為“項目建設用地面積”和“帶征地面積”。所謂帶征地，
是不屬于項目建設用地的附帶征地，是應*府需要而“帶征”，其用途多屬于“公共
用地”。本來，土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項
目建設用地；但你要得到建設用地，就要在帶征地上承擔土地開發費用，開發后
的土地仍歸*府。所謂“靠*策得地”，就是你得答應為*府免費開發一塊土地，
*府才會根據這個*策給你需要的一塊土地。而房地產商開發“帶征地”則是盼望
“行得春風有夏雨”，盼望*府的回報能超過房地產商在帶征地上付出的“開發費
用”。
這也能稱為市場？很難。
但我們因此理解了*府不愿多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是
市場交易，怎么能要求這個交易按市場規律辦事？
不是市場交易，房價地價上漲的借口就被釜底抽薪。
（五）是中國法律在支持中國房價的暴漲
**第55號令第四條賦予“取得土地使用權的土地使用者”“其使用權在使用
年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動”的權利，《物權法》第一百
四十三條這樣制訂：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、
贈與或者抵押。”這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的規定。處分權是
所有權四項基本權能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、
出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權利。**第55號令和物權法
第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者具備了處分權，使用權就成了事實上
的“有期限的所有權”。我國的土地出讓制度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和
鼓勵不動產炒賣的制度——“炒賣”皆因“處分權”而來——如果沒有轉租權、轉讓
權、抵押權等“處分權”，土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值，土地使
用權也就不過是實物意義上的對土地的“使用”而已。
使用權人兼擁有處分權，這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。公元六世紀
制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確規定：“使用權人不能把使用權出賣、
出租或無償讓與他人”；《法國民法典》第631 條規定：“使用權人不得出租或出
讓其權利于他人。”；《德國民法典》第1080條條文是：“用益權不得轉讓。”“用
益權既不得抵押，也不得用作擔保或者再設定用益權。”用益權是所有權的組成部
分，是比使用權內容更廣的一種權利，用益權不得轉讓抵押，使用權更談不上轉
讓抵押了。
為什么呢？因為“轉讓、出租、抵押”這些“處分權”才構成了所有權中的核心權
利。當所有權者把使用權出讓后，使用權者行使“轉讓、出租、抵押”權利勢必會
削弱所有權者的權益！試想，如果是你的房子出租給別人后被別人轉租出去、你
的房子出租給別人后被別人抵押了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵
犯了嗎？所以，民法法系都明文禁止對“使用權”這個權利的出租、抵押、轉讓。
普通法法系的英國法律允許不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產
所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、抵押權、轉讓
權來削弱自己的所有權。
然而，西方法律制度中對使用權人的權限限制，到了我們這里是反其道而行之。
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使用權=有期限的所有權，就是我國土地使用權出讓制度的實質。并且這種有期
限的所有權在我國還被提前兌現——我國規定房地產企業完成房地產開發投資
25%就能動用轉讓權，國外的慣例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得轉
讓土地使用權——因為房產和地產不能分割交易。
所以，我國的土地使用權出讓制度就是由土地使用者動用“處分權”來“處分”使
用權的制度，是讓“使用權”為“處分權”服務的制度。而我國房價的暴漲，就是因
為土地使用權被土地使用者“處分”而造成的不可避免的、必然的惡果。
自從二十世紀最后十年中國的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部
分——批租出讓土地使用權、并準許轉讓、抵押、轉租土地使用權開始，中國的
城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是由于土地的使用權者具
有了對土地使用權的出租權、抵押權、轉讓權所致，而在市場經濟的鼻祖西方國
家，公有土地國家不準這么做，私人土地業主一般不會同意這么做。也因此，這
些國家“市場化”了幾百年，老百姓的住宅用地價并沒有因為“市場化”而“化”上去。
必須指出，當十九世紀精于法律的港英*府制訂了把出租權、抵押權、轉讓權
全都出讓的土地使用權出讓制度，港英*府的殖民心態就曝露無遺——正是因為
他們出讓的土地本來就是中國“出借”給他們的，他們不會對真正的土地主人負責，在使用權與所有權分離的前提下，讓使用權人能同時具有對使用權的出租、抵押、轉讓等“處分權利”，這正是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的“炒賣權”保障——所以香港的房價地價都很高呀！
這個制度移植到我們這里，自然也導致了我們這里的房價飆升。于是我們不得
不問：我們移植這個制度是為了什么？就為了侵害土地所有權人——全體人民的
利益？就是為了方便一部分房地產商炒賣土地炒賣房屋？邏輯很難解釋得通。
房價真的要跌了嗎 一數據暴露驚天秘密
【大城市加強房價調控，資金是轉而流向中小城市房地產？還是流向股市？】【投資者日記（2016年10月8日）】【中宜教育戴斌撰寫】
（1）國慶期間，多個地區出臺房地產調控*策。我個人判斷，房價暴漲趨勢會得到遏制，但下跌與否還需要觀察。同時，全國各地的房價走勢是不均衡的，有些地區已經過度透支，有些地區其實依舊是低于價值區間，在通脹時代，存在補漲需求。但這次全國性調控*策出臺，是一項重要的*治任務，有些城市即使房價不算偏高，也需要有*策性的表態，以支持全國一盤棋的大趨勢。這一點，大家一定要注意，房價在全國范圍內是不均衡的。
同時，大量三四城市的房價并沒有出現啟動跡象，去庫存任務依舊很重。這一輪供給側改革，原本的初衷是引導資金到三四城市來去掉龐大房產庫存，結果確實資金扎堆進入大城市搶房，大城市的房產迅速去掉庫存，從供求平衡走向供不應求，因此，國慶的調控*策也是迫不得已，因為很多城市已經【無房可賣】，像珠海這樣的城市，調控*策出來前夕，新房的庫存甚至不足兩個月的銷售。國慶如果不緊急出臺調控*策，也許珠海這樣的庫存緊張的城市將實現暴漲。
所以，這一輪調控，其實部分城市還是比較寬松的（比如佛山、東莞只針對新房進行限購，二手房沒有限購），只有珠海的限購比較厲害，但大家要看庫存，其實珠海的庫存是最少的。
后面，樓市可能進入僵持階段，建議這個位置，對前期漲幅比較大的城市，保持觀望。對前期漲幅比較小的城市，比如房價單價在1萬前后，甚至是低于1萬的省會城市，不必過度擔憂。
此刻，我個人保持中性看法，先觀察1-2個月。
（2）目前最大的懸念是，我們的M1是有三十幾萬億，這些熱錢，目前會去哪里呢？
第一個可能性，監管層緊急對大城市進行限購，但中小城市的房地產是繼續保持寬松。而且，大家發現，以往如果真的對房價下狠手，肯定要加息，但這次并沒有加息。我個人判斷，*策意圖是希望資金不要過度扎堆已經暴漲的大城市，是希望引導資金去中小城市進行去庫存，但是市場資金是否愿意去中小城市買房，我目前無法下絕對定論，我只希望大家密切關注這個問題。
第二個可能性，那就是流向股市。這個可能性也是有，很多文章都分析，股市要重新走牛。但股市里有大量的前期套牢盤，大主力資金是否愿意解放全世界，這是一個很大的懸念。而且，上方還有大量的郭嘉隊籌碼。我個人還是建議先觀望一段時間，我尤其建議觀望券商股，如果券商股暴動，我才相信樓市的龐大資金真的全面進入股市，因為券商之前爆拉時，在2016年8月15日留下的那根長上影線，實在太可怕。只要突破8月15日的價格最高點，股市就真的得到大資金眷顧了。否則，我們還是繼續堅持結構性行情，高拋低吸為主，牛市暫時還沒有回來。我們還是繼續保持波段操作，不要過度悲觀，也不要過度樂觀。
（3）大家看問題，不要被嘩眾取寵的媒體輿論所誤導，少數熱門城市的樓價暴漲，并不意味全中國數百個大中小城市的樓價在暴漲。熱門城市的樓價暴漲，深層次原因是中國教育資源、醫療資源、公共資源的嚴重區域不均衡。同時，也折射人口遷移的傾向性，嚴重傾向于資源豐富的大城市。過去大家都沖向北上廣深，現在大家發現省會城市的資源豐富性已經足夠秒殺各類中小城市，于是這次的行情，二線城市也開始暴漲。其實，背后的邏輯是，二線城市的資源，也遠遠超過其他中小城市。
如果不解決中小城市和大城市的資源差異性，單純只盯住房價調控，并不能從根源上解決中長期房價的調控問題，這是我個人看法，僅供參考。
后續，進入*策觀望期，大家保持一顆平常心即可。
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