房價樓層系數

商品房多層和高層的樓層系數是如何計算出來的要詳細

如何制定樓層系數？答：多種方案靈活運用。在業主委員會成立前，樓層系數由開發建設單位與物業服務企業協商確定，并報市、區（武進、新北區）價格主管部門和物業主管部門備案后執行，同時在商品房銷售現場醒目位置向購房人公示。業主委員會成立后，電梯樓層系數可由業主委員會根據原則制定，經相關電梯受益業主同意后，與物業服務企業在物業服務合同中約定，同時報市、區價格主管部門和物業主管部門備案。業主做這些事，當然沒有專業公司那么有經驗。樓層系數可以如何制定呢？市物價局房價處處長劉宏昌給出了一些參考方案。比如以一幢電梯直通地下室的20層住宅樓為例，電梯受益業主就應該從1層起算。中間層為10層、11層，可以定系數為1，即每月每平方米交0.4元。這些都確定后，就有兩種方案可供選擇。一種方案是每層一系數。比如以0.05為一個系數梯級，9層系數就是0.95，8層是0.9，7層是0.85……1層是0.55；再倒推，12層系數是1.05，13層是1.1，14層是1.15……，20層是1.45。另一種方案是多層一系數。比如以0.2為一個系數梯級，4層為一個組團。如果定9-12層系數為1，那么13-16層為1.2，17-20層為1.4；再倒推，5-8層為0.8，1-4層為0.6。原則主要就是前文說到的兩個，“代數和為零”，以及系數上下限。然后套算以下公式：月度電梯運行維護費=建筑面積×0.40元×樓層系數。最終就能得出自己要交的電梯費了。

高層樓房樓層價位是怎樣劃分

樓層之間的價格差別在房產市場中也是一條基本規則，這種價格差別是按照一定比率來計算的，但是不同樓盤......

樓層之間的價格差別在房產市場中也是一條基本規則，這種價格差別是按照一定比率來計算的，但是不同樓盤在定價的時候，對這種價格差別比率的確定有很大不同，在實際銷售的時候也會有一定的浮動。總之，價格有差別是一定的，但這種差別的幅度卻是不一定的，購房者只能自己在不同樓盤之間進行實際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規則。

在7層以下的多層住宅中，一般以第5層作為基準價，6層的樓房一般第5層是基準價格，7層的樓房第5層可能是基準價的基礎上加1％（也就是實際上沒有按基準價出售的樓層），第1層的價格一般是在基準價的基礎上減3％～5％，第2層的價格是在基準價的基礎上加1％～2％，第3層的價格是在基準價的基礎上加3％～5％，第4層的價格是在基準價的基礎上加4%～6％，第6層的價格是在基準價的基礎上減2％～4％，第7層的價格是在基準價的基礎上減5％～10％。這里的百分比每個樓盤是有差別的，但各個樓層的價格高低卻是確定的，各個樓盤在確定價格*策時都會參照，因此購房者可以作為價格談判時的一個心理依據。另外，許多開發商為了對1層、頂層進行促銷，會有一定的優惠措施作為價格上的補償，購房者也可以參考這些優惠措施是否確實符合自己的需求。

7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準價，也就是24層的樓房12～13層是基準價。基準層以下的樓層，價格低于基準層，基準層以上的樓層，價格高于基準層，頂樓除外，這是基本規律。各個樓層的價差是根據一定的公式來計算的，設所要計算的樓層數為X，那么X層的樓層價格=基準價×樓層價差系數，當樓層在基準層以下時，價差系數是負數，也就是減價，當樓層在基準層以上時，價差系數是正數，也就是要加價。樓層價差系數也是通過一個公式來得出的，這里介紹一種：

第一步，得出標準的價差系數M，M＝K／N。N是總樓層數，K是樓層價格差異的最大系數，這是開發商事先確定的一個數，一般在10％～15％之間，K／N得出一個標準的價差系數M，比如24層的樓房，最大系數是15％，那么M＝0.625％。

第二步，根據標準系數來換算各樓層的價差系數，最簡單的一種方式是單向加減，也就是基準層以下每下降一個樓層，就下降一個標準系數，每上升一個樓層就增加一個標準系數，設樓層數為X，那么計算公式就是：

基準層以下的樓層價差系數=-（N／2－X＋l）×M

基準層以上的樓層價差系數=+（N／2－N＋X）×M

那么24層的樓房：

第一層的價差系數=-（24／2－l＋l）×0.625％＝-7.5%

第二十三層的價差系數=+（24/2－24+23）×0.625%=+7.5%

之所以說這是最簡單的一種換算方式，是因為開發商在實際定價的時候，還會考慮其他因素，比如：樓層的價差不一定是每層都有，可能每兩層一檔，同時樓層的定價還會受實際銷售狀況的影響和競爭對手的銷售價格的影響而進行調整，以及對于本來應該低定價的樓層如1層、頂層進行特殊處理，如贈送花園、贈送閣樓等來拉高價格。因此，樓層之間的實際價差不是絕對的。購房者對此有所了解，主要是可以在價格談判時作為一個談判工具來使用，同時也可以對不同樓盤的不同樓層的價格差異有一個基本評估和比較。

還有一點需要特別注意，如果您選中的樓房受到另外一棟較低樓房的遮擋，那么在那棟樓房的最高層處上下，本棟樓的樓層系數會有一個很大的跳躍。也就是假如您選中的樓房是24層，對面有一棟18層的樓房，那么您選中樓房的18層以下與18層以上的價格差別應該是很大的，這種價格差別主要與視野和采光受影響有關，同一樓層之間不同朝向的套間受影響不同，價格還會有差異。如果您選中的樓房被另外一棟還要高的樓房遮擋，那就不是樓層價差問題了，而是整棟樓房的價格都應該隨之下降。