5月上海房價地圖

不靠譜的上海房價地圖千萬別信

最近，網上流傳著兩張圖，一張是《上海2016年房價預測地圖》，另外一張是《2016-2017年上海開發商保本房價地圖》如下：

（以上圖片來源見圖片右下角水印）

且不說這兩個預測地圖的根源來自哪里，單就這兩個預測地圖本身確實嚇壞了很多上海的購房者，事實上上海的房價真的會如上圖所言嗎？

業內專家陸麒麟認為不是太靠譜，統計局公布的數據現實，上海2015年11月的新房價格上漲了15%，如果房價按照這個方向走，那么2016年的價格漲幅將會達到一個驚人的幅度，將會超過20%，統計數據超過20%意味著可能會達到30%左右。在限購和限貸*策之下，上海的兩年的房價漲幅難道要有50%？

市中心16-20萬元/平方米？

市中心均價暫時不可能達到如此高度，2015年最貴的靜安區和黃浦區的均價都沒有超過10萬元/平方米，那么20萬元/平方米只是部分樓盤的價格，近期拿到預售證的翠湖天地最低報價僅有12萬元/平方米，只有部分稀缺房源的價格，按照以往的經驗多數樓盤的成交均價應該和其最低報價相當。

開發商保本價不一定必須賣這個價！

奉賢區西渡板塊，比嘉定新城和南橋新城都要貴？這個價格很不靠譜，當初新城房產在嘉定新城拿地之后虧本銷售，個人感覺西渡板塊如果開發商快速開發銷售的話也將面臨著虧本。唐鎮板塊開發商保本價有被低估，今年上旬開發商大名城近三萬的拿地價格，現在看來有點低了，難道唐鎮還不如江橋和大場高端。目前區域內的房價已經達到了5萬元/平方米，因此江橋這兩年開發商開發銷售不一定這個價格賣的掉，如果賣的掉唐鎮價格會更高。

預測的房價地圖不可信，當前價格最可信！

那么我們先來看一下2015年的真實成交均價是怎么樣的？

（上圖轉自微信號：老陸論市）

市中心最貴的是靜安區，均價是9.15萬元/平方米，黃浦區、徐匯區、長寧區、虹口區、閘北區、楊浦區、普陀區依次價格如下：8.03萬元/平方米、6.90萬元/平方米、6.51萬元/平方米、6.47萬元/平方米、6.08萬元/平方米、4.77萬元/平方米、4.64萬元/平方米。

其他區域的房價：閔行區3.80萬元/平方米、浦東新區3.59萬元/平方米、寶山區2.72萬元/平方米、松江區2.39萬元/平方米、青浦區2.51萬元/平方米、嘉定區2.03萬元/平方米、奉賢區1.91萬元/平方米、崇明縣1.82萬元/平方米、金山區1.12萬元/平方米。

所以上海的購房者，對于網絡瘋傳的那兩幅地圖還是呵呵一下就好啊，目前全國二三線城市都在大力去庫存，雖然一線城市房地產市場依然火爆，但依然會受到大形勢的影響，房價瘋漲并不現實。

（以上回答發布于2015-12-22，當前相關購房*策請以實際為準）

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上海最新房價地圖看看你家的房子漲了多少？

今年傳統的“金九銀十”，都已經被稱為“金九鉆十”！鉆石恒久遠，一顆就破產。房子也是一樣一樣的。買一套房，付個首付就要傾其所有，然后每個月還要還房貸！

2015年10月上海新房價漲幅居全國之首

10月上海新房市場新增供應量為174.24萬方，環比下滑4.75%，同比上漲46.20%；成交量為151.0萬方，環比上漲6.66%，同比上漲38.34%；成交均價為33178元/平方米，環比上漲7.52%，同比上漲20.47%。

下圖為2015上海最新房價地圖

英國相關媒體表示，未來五年，上海住宅的價格還將大幅上升，核心區域高端住宅的房價增速將繼續跑贏國內生產總值（GDP）。然而，房價這東西，沒有不會一跌到底的，就像是做俯臥撐，時高時低。趕緊好好看看，今年觀望觀望，明年在決定是否下手。

（以上回答發布于2015-11-23，當前相關購房*策請以實際為準）

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求上海房地產分布圖

房地產時報》是由解放日報報業集團與上海市房屋土地資源管理局合作，創刊于2001年1月2日，是面向社會大眾的信息性、實用性、服務性的報紙。版面內容分為兩大類：新聞類以上海新聞為主，兼及國內外，并設有最新*策導讀；專刊類由市場動態和信息行情等板塊組成。市場動態包括一級市場土地供應情況、二級市場住宅樓及商辦樓購銷動態和三級市場置換、租賃等信息。行情版則有新建樓盤區域分布圖、成交行情表及二手房區域價格抽樣報告等。基本數據刊例文檔受眾描述相關影像聯系詳情報紙類型：行業報創報時間： 2001

報紙發行日：周一開本： 4開

整版凈尺寸： 233*339 mm 性質：正報

發行量： N/A 平均版數： 48

基礎刊例價：基礎刊例價(報紙：整版彩色價格) 6.25萬元查看完整刊例文檔出版城市：上海市( 1360萬人)

零售單價： 1.25元發行周期：周報

參考資料：http://**resource/*?mediumID=543c95c9-59ec-46ad-919c-4b980fd86eb8

6月滬最新房價地圖出爐看哪些區域跌了

截止2016年4月28日，上海2016年4月各區成交均價出爐，全市新房成交均價為31887元/平，環比3月33065元/平下跌3.6%。

2016年4月全市上漲的區域有10個，分別為虹口、黃浦、嘉定、青浦、寶山、閘北、閔行、松江、金山、崇明。

全市均價最貴的三大區域分別為黃浦、靜安、閘北（新靜安區）。其中，黃浦區以104494元/平位居榜首，環比3月86650元/平上漲20%；靜安區以103426元/平位居第二，環比3月104464元/平微跌0.99%；原閘北以94869元/平位居第三，環比3月71928元/平上漲32%，是漲幅最大的區域。

最后，上月均價環比下跌的區域僅有7個，分別是浦東、徐匯、長寧、普陀、楊浦、靜安、奉賢。其中，跌幅最大的區域是長寧，環比3月71581元/平下跌14%。

請問上海房價均價多少？哪些區房價較高？未來房價走勢如何？

　　暈，樓上的，你在做夢啊～！胡說什么啊～！誤導別人的LJ。不懂就不要亂說，懂伐？

　　深圳哪里突破10000？是深圳關內房價突破10000，不是整個深圳，OK？我問你，上海哪個內環內即中心城區的房價不在10000以上的？搞搞清楚再回答好伐？還有上海外環的房價哪里有7500，高估了！

　　自己去關注萬科第一地產的今夜播報，上海財經頻道每晚19：40重播23：30(周一至周五）

　　NO.1

　　2006年8月21日上海樓市綜述：（房價方面，7月，上海商品房住宅成交均價為8476元/平方米。有人在這里可能會提出疑問，好像是7900啊，但是請大家記住商品房住宅成交均價和整個上海樓市的均價是不同的概念）

　　位於郊環以外的45套，面積0.49萬平方米，本區域商品房2006年至今的累計均價為4067元/平方米；

　　位於外郊環間的254套，面積2.13萬平方米，本區域商品房2006年至今的累計均價為6036元/平方米；（請注意，這里才是外環線的房價）

　　位於中外環間的79套，面積0.83萬平方米，本區域商品房2006年至今的累計均價為8582元/平方米；

　　位於內中環環間的95套，面積0.98萬平方米，本區域商品房2006年至今的累計均價為11540元/平方米；

　　位於內環以內的44套，面積0.65萬平方米，本區域商品房2006年至今的累計均價為17962元/平方米。

　　http://61.129.65.8:82/gate/big5/**eastday/finance/node77285/node77305/node156390/*（這是東方財經網官方網站的數據，即萬科第一地產晚間播報的數據）

　　偶現在中學生，卡卡，偶父母剛買了，在中心城區（即內還內）買的大戶型150平米，所以有點了解。有一點說明，買房子其實就是買地段，上海哪個地區沒有新建的商品房，可是為什么外環的公寓和內還內的房價能差難么多呢？原因其實很簡單，所以下面分析的第一點一定要看～！內環以內的商品房憑借其優勢地段在價格方面強勢筑底，在微副調整中尋求支撐點，加之高昂的拆遷成本和日益減少的可開發用地，內還內的房價只會升不會跌。反之，外環則要面臨極為嚴峻的考驗，樓上不知道哪里看來的新聞，無語，不是自己瞎編的就好了，電視臺可沒有你那么不負責任。

　　NO.2 哪里的均價比較高，那么就給你例舉這樣幾個區域：

　　1.盧灣區的全部版塊（基本均價40000以上樓盤，北盧灣的華府天地）

　　2.靜安區的全部版塊（基本均價20000以上樓盤，南靜安更貴：30000）

　　3.黃浦區的全部版塊（基本均價15000以上樓盤）

　　4.浦東新區的陸架嘴版塊，世紀公園版塊，塘橋版塊，源深洋涇版塊

　　（陸架嘴均價50000以上樓盤，就算是一般有錢人也不要想，湯臣一品就在那里，最近賣掉第一套，1億3千萬。其余版塊也是11000以上的）

　　5.楊浦內還內版塊（均價11000）楊浦五角場版塊（均價10000左右）

　　6.虹口曲陽版塊，北外灘版塊，魯迅公園版塊（均價11000～12000）

　　7.徐匯中心版塊（均價25000以上一大堆）徐匯田林版塊（12500）

　　8.長寧新華路版塊（均價30000以上一大堆）中山公園版塊，古北版塊更是*人，香港人的聚集區（均價22000）以上的樓盤一大堆虹橋天山版塊也是12000以上的樓盤占主角

　　以上是上海中心城區的樓盤所在位置以及均價。（如果想要了解更多就去買上海最權威的樓市刊物《租售情報》，上面有地圖，房價，樓盤介紹，自己去看看就知道了，每月的8號，18號，28號都有一期，各個書報亭都是有售的，自己去買就知道了！

　　NO.3

　　經過去年的量價齊跌之后，上海樓市的投機泡沫已擠出許多。未來上海樓市走勢將呈現三個“分化”。

　　第一、區域市場必將發生“形勢兩極化、冷熱三重天”分化。所謂“兩極分化“是以地段為標準，地勢優者愈優，劣者愈劣；所謂“三重天”是以環線為區域分界，內環以內優勢地段的樓盤強硬筑底，市場開始悄悄上行，外環以外由于配套欠缺和同質樓盤大量上市而仍在低谷中掙扎，中環由于地段和配套因素達到了一個均衡點而呈盤整活躍之態。這種趨勢必然會在今后幾年中進一步加劇。大體說來，內環以內的房子都會具有保值增值的特性。而外環以外，市場有進一步惡化的可能，隨著大量中小套型限價房的出現（包括*府手中的配套房都位于這一區域），一則會造成供應飽和甚至局部嚴重供過于求！則又由于價格便宜而造成同區域其它商品房的滯銷，導致整體價格大幅走低。而歷史數據也證明了這一點，相對去年5月份商品住宅價格的最高點，內環以外房價經過約20%的下跌之后，目前已基本恢復至最高水平；而外環以外房價至今仍遠未恢復到以前價位。

　　第二：住宅產品必將發生分化，90平米將成為戶型的分界線。分界線以下的產品隨著市場供應量的迅速擴大，必然會進一步加劇現在外郊環區域的供求失衡。而大戶型房源將因為稀缺性而出現供小于求、價格走高之勢，尤其是在市中心。去年上海界定的普通商品的標準之一是戶型面積不超過140平米，而以后大部分的主戶型將地90平米以下，那么必然造成90-140平米普通商品房的局部供不應求，因為這一面積段既是需求的主力段，又是享受部分稅費優惠的區間。7月份成交數據表明，90-120平方米的戶型：面積比重大幅度上揚，由上月36%提高至本月46%。另外，由于上海作為國際大都市，家庭財富占有狀況日益呈“紡錘形”，也即說能夠消費面積配比寬松房型的家庭越來越多。90平米以下，基本上難以設計出功能合理、比較舒適的三房戶型，但三房戶型又是市場需求的重要房型，由于人口因素，打算買三房的自住客一般不會委屈于二房。因此，*府強制壓縮90平米以上房型的比例，必將造成這一面積區間的房源供不應求。

　　第三、分類市場必將發生分化。隨著經濟適用房、限價房、廉租房的大規模開發，對開發商而言，行業的利潤率將大幅降低，對于投資者而言，投資的回報率減少風險加大。因此供求雙方都會有相當部分選擇退出住宅市場。也即說，今后幾年，住宅市場的活躍度將大大降低，漸漸趨于風平浪靜，穩步發展，走向比較合理的通道。

房價的影響因素

房價受各種因素的影響而發生變動，要掌握房價的運動規律，必須弄清影響房價的因素。

根據各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行**治因素、房地產的內在因素和環境因素。

一、經濟因素

影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財*收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財*收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

二、社會因素

影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房價水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區域，由于其獨特的發展歷史，而始終成為房價水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房價上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。

三、行*與*治因素

行*因素主要是國家或地方*府在財*、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、*策和行*措施。*治因素主要指*局安定程度、國與國之間的*治、*事關系等。行*和*治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同，行*和*治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行*和*治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根*策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。

四、房地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產的個別性，房價受自身因素(特別是一些與自然有關的因素)制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。其次，房地產的使用離不開其周圍的環境，因此房地產周邊環境的因素，也影響房地產的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。