未來中國房價趨勢

15年國內房價走勢圖 未來中國房價趨勢

中國房價的未來走勢

決定房價變化的，還是供應和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數量和遷居賣房數量，還有土地*策和對房地產開發的金融*策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機或投資需求。

在近期內，決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內，決定房價走勢的是城市化發展態勢、土地*策、保障房供應能力、空房數量、經濟發展和居民收入增長。在遠期內，是城市化發展階段、保障房供應占需求比例、人口狀況和經濟發展階段。

我們先看近期情況。據國家統計局《2010年全國房地產市場運行情況》的數據：2010年，全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。 再看新數據： 1-4月，全國房地產開發企業房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加，竣工面積也呈加速增長。綜合統計局2010年與2011年數據，估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度，2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪里來？如果不降價，誰有17.5萬億元人民幣來買開發商的商品房？根據供大于求的規律，價格會有一定的下降。但由于對城市化和年輕人的結婚購房預期，經濟的較快增長，*府在近期內不敢讓房價過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動性過剩的情況下，下跌幅度不會太大。當然，非常重要的是購房投資者的心態和心理作用，因為投機玩的就是信心。

再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應速度，按100平方米每套計算，年供應量3300萬套，五年供應1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數，也超過80后90后的總和，更超過2.5億流動人口農民工的總和。但對要城市化的農民，還有年輕人，有多少能支付現在的房價呢？按照供應速度，房價有很大的下跌壓力。

在十二五期間，*府規劃建設3600萬套保障房。但2011年就要開工建設1000萬套，余下每年僅剩650萬套。如果房價繼續維持高位，民生問題便難以解決，考慮到近年來社會問題日益突出，穩定形勢面臨考驗，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經濟轉型升級、創造就業崗位和應對勞動力短缺的需要，中央*府會進一步通過保障房建設維護穩定和發展，估計3600萬套的規劃要突破，這又形成一種房價下跌的壓力。考慮到穩定與發展的需要，如果中央*府感到需要進一步加強房價調控，加上以往調控房價的經驗和輿論反應，估計會出臺更有效果的措施。

中國的土地*策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現在的土地*策備受爭議，城市化和經濟發展的需要也要求改變土地*策，地方*府繼續獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地*策，或加大供應降低價格，預計對房價有一定的沖擊。

一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，空置率在10%至20%之間為空置危險區，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。北京聯合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區用電情況進行的調查表明，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%。并且越往外環空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到30%左右。2010年河南財經*法大學12名大學生歷時兩個月，學生們從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表，點算“黑燈率”等方法，測算空置率。結果表明，鄭東新區商住房空置率超過55%，其他五區也不低于20%。而這些空置房屋是需要成本的，如果房價不能保持繼續上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長期堅持，一旦形成逃離房地產的形勢，價格將迅速下跌。

綜合考慮，房價在中期會有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發展、經濟的增長、年輕人結婚購房需求，房價仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價大幅下跌對金融系統與經濟發展的影響，*府也會阻止房價過度下跌。但可以肯定，在中期內，尤其在2015到2020年，希望投機房地產或依靠房地產保值增值必然會受到損失。如果你現在手中持有房子，建議不要再持有太久。

最后我們考慮遠期情況，也即2020-2030年的房價情況。據2010年人口普查數據，中國城市化率達49.68%，預計2020年超過60%，接近發達國家水平。但中國由于獨生子女*策，導致年輕人口將快速減少，預計2020年后城市化發展速度將大為放緩。有人說日本1990年后房價暴跌及其經濟一蹶不振是由房價過度調控造成的，其實即使沒有房價調控，日本房價也一定會大幅下跌且經濟一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，這就意味著真實需求下降了20%，房地產的高價位已經失去了實際的需求支撐，是堅持不多久的。

盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發達國家為2.1），隨后生育率持續下滑，導致未來年輕不斷萎縮。決定宏觀經濟總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來經濟增長一定會低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從需求方面來說，低生育率會使未來消費最旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱的老年人口比例很大，必然導致最終消費不振。投資需求是最終消費需求的引致需求，最終消費的低迷不振必然導致投資的低迷不振。這時，無論日本是刺激消費還是刺激投資，都不能撬動總需求。同時，從總供給角度來說，年輕人口減少，勞動力更新換代斷層，最富創造力的年輕人口萎縮；人口老化，經濟創造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能面臨萎縮。而GDP增長率，取決于人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結果，最終必然導致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經濟陷入長期低迷，失去10年再失去10年。

據第六次人口普查公布數據顯示，中國0-14人口已經降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭等發達國家還要低。事實上，如果中國人均壽命和這些發達國家相同，中國的0-14歲兒童比例會更低，列入最低國家之列。為了更好的比較，我們可以僅適用65歲以下人口數據，以消除老齡化不同的影響，從而利用最新人口普查數據來估計中國的生育率水平。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國競高達4.5，屬于危險的倒金字塔結構。日本這個比例為4.8，韓國為4.2，德國和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰結束和戰后嬰兒潮，而中國1949年底才基本結束內戰，導致2010年時中國59-64歲組人口數量相對這些國家偏低，從而使中國成人與兒童之比也相對偏低，故中國近年來的總和生育率應在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴重少子化”，這說明中國已經進入危險的超低生育率和嚴重少子化時代，這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經濟也為此陷入長期低迷。

在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產等產業過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價必然有一次大跌，而且是跌到底。當然，不同地方的房價下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區為了維持發展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區流動。與此同時，人口流出地區的房價將降得更低，尤其是農村空房就更不值錢了。這時候，中國房價將進入合理水平，邊緣地區房價很低，房地產利潤也將被壓的很低。

對于現在準備“以房養老”的人，千萬別相信“以房養老”。“以房養老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則“以房養老”就失去可能性。到2025年以后，中國城市化發展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨生子女*策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節約出一套房子并把它推向市場。與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價在2025年前后必大跌。而現在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高。現在買房子預備未來養老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養老，反而白白養了房子。

13年到15年房價趨勢，現在房子越來越多買的不見得多，最近幾年房價會降么？

以國家刺激*策來看，樓市在宏觀上預計會企穩。

部分地區的優劣勢，地形，交通等來分析這個地區的樓市性價比高低來判斷樓市

誰能告訴我估計十五年后全國樓房的房價趨勢如何！

這個未免也太牛逼了，要是真有人能分析出十五年后的房價趨勢，那么這個人肯定會超越巴菲特他們這些人的

如果中國*府不做任何干預，根據中國習俗、開發商的奸詐等來判斷，房價肯定是會漲的，而且迅速、離譜

但*府一干預，這個就不好說了，今天這個*策，那誰能知道15年后又是什么*策呢

現在是在限購，說不定到時又是鼓勵買房了

就好比計劃生育，最早，是“人多力量大”，鼓勵生小孩，隨后，搞計劃生育，一家一個，現在由于老齡化，又鼓勵生小孩。這個還好了，只是鼓勵，沒強制

另外，還得告訴你，有個詞叫“炒作”

房地產是被炒起來的，黃金是被炒起來的，和田玉也是，甚至連綠豆，都炒作的厲害。

所以在中國，你無法判斷走勢

中國未來的房價走勢會是怎樣的？

　　中國未來的房價走勢：

　　1.未來十年，一線城市房價持續上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。（具體漲幅本來不想預測的，因為一線城市是調控*策嚴厲實施的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個示范，我猜個數，10%，2013年一線城市房價上漲10%左右。如果沒有出臺真正的打壓房價的*策，例如高額的房產稅，那么一線城市還會以10%的增速再長10年。）

　　2. 未來十年，二線城市仍然是持續上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會是這19個二線城市中漲最快的，重慶漲幅略小于一線。（同上，為了給大家個示范，二線城市漲幅在每年5%~9%之間）

　　3. 未來十年，三四線城市根據當地經濟和就業好壞及以前炒的泡沫程度出現嚴重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒啥投資價值了。（同上，為了給大家個示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）

　　4. 未來十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業特別強或旅游資源特別好之類）少數，只有跌的份了。（同上，為了給大家個示范，五線城市絕大多數會以平均每年5%的幅度陰跌。關于下跌的模式我要說明一下。基本上不會有暴跌，每次下跌一點，就會吸引一批剛需入場，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會接著跌。最可能的情況就是五線城市象日本房價那樣，陰跌20年，平均每年5%，直到20年后達到五線城市歷史高位的三分之一左右。而且最近三年五線城市最可能出現的情況是房價僵持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。）

目前國內的房價趨勢將會如何

從目前房地產開發成本構成看，短時間內不會出現明顯下跌，一線城市將繼續上漲。目前剛性需求仍然很高，農村人口由于缺乏土地不斷涌入城市，這就需要大量房源，而且小城市的有錢人也向往大城市的生活，這都推高了房價。就像你打聽這個問題，還不是要買房？從你自己的想法，就能推斷他人的行為。真正出現房價下跌，大概至少要等15年以后。那時候大城市的房價不再走高（主要是由于生活成本太高，缺乏了吸引力），而二三線城市的價格可能維持的時間還要長一些。

中國房價走勢2015年月份趨勢圖

蚌埠 房價現在基本處于大降價期間，按照二八定律 蚌埠房價堅持不到2年會回到5年前的，大家問問你身邊的朋友有幾個人家里沒有房子的，蚌埠市最近兩年開發樓盤基本沒有銷售 ，還有大量土地正在開發中 ，如果你想投注 的話 建議蚌埠還是不要考慮了 ，想淮上區的3000元都賣不動 ，蚌埠又是城市規劃這么好，到哪里都方便，所以大家等一等 ，一年不買房 蚌埠房價會到五年前的，郊區1800左右 ，市區好的地方 例如 估計可以維持在3000左右，，還有一個主要原因大家可以先看看二手價格 蚌埠3000元都賣不動，14年開始每天蚌埠拋售3000到4000套二手房，這是崩塌前兆

，58同城和百姓網每天拋售二手房都到500多頁了。根本停不下來，還有這么多房產項目在開發 自己周圍看看 蚌埠開發的新項目夠目前兩個蚌埠市人口居住的；，

中國房價2013年目前走勢是怎樣，哪些地方上漲了，哪些地方下跌了，未來幾年會是什么趨勢

一線城市房價基本漲幅都高，而二三線城市出現了鬼城，未來幾年房價會漲，但會出現房市泡沫經濟，房價漲，但錢越來越不值錢了。

中國的房價為何一直處于上漲趨勢？

我們認為，中長期支撐國內房價上漲的主要理由有三點。 第一是商品房供應難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應求導致購地成本的不斷上升。隨著全國土地供應逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價也開始持續快速上升。我們預計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產泡沫的破裂。而高地價抬高了商品房的成本，自然也將轉移到售價中去，再次推高房價。給予房地產行業“推薦”的投資評級。 供給難以快速提高 隨著2004年嚴格土地出讓、收緊地根的調控*策陸續出臺，04年土地購置面積增速迅速下降，05和06年均出現負增長，04年以來新開工住房面積增速也出現明顯下滑。與此同時，04年針對房地產等固定投資增速過快實施的宏觀調控，也使得當年土地開發面積從高速增長變為同比下降11%，并導致了2005年住宅供給套數的負增長。我們可以看到發現，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現供不應求的狀況，可以說從2004年開始的土地調控*策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。 我們認為，未來有效供給難以快速增加。地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據**最新土地規劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝（其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地）。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。 盡管目前*府已經將加大普通商品住房供應作為健康發展房地產市場的大事來抓，但是“70/90” *策的徹底落實尚且任重道遠。因此，我們認為商品住宅供給方面難以快速增長。 需求仍將保持旺盛 從支持商品住宅高需求的經濟環境來看，目前我國宏觀經濟已經連續四年保持10％以上的高增長，在此基礎上，城鎮居民收入有了更快的提升，特別是今年以來，同比增長一度接近20％。 目前我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在30－44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業高峰期，既有首次置業需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業的黃金期，具備一定的經濟實力，且多半已經成立了家庭，是購買商品房的主力*。另外，隨著我國近年來文化教育的普及和高校的連續擴招，普通高校畢業生逐年大幅增加。而這些大學生畢業后，基本上還是留在了城市里，5－10年后這些人即面臨首次置業的需求。 以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產投資和投機的需求角度看，我國處于長期低息的經濟環境下，流動性過剩；并且匯改以來人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國內通貨膨脹抬頭，人民幣對內貶值；種種因素導致投機和投資的境內外資金一起涌入樓市，迅速推高了房價。這部分需求，直接導致了樓市泡沫的產生和膨脹，是目前*府在房地產宏觀調控方面嚴格控制的對象，前期出臺的房貸新*策、以及未來將要推行的物業稅，矛頭都是指向這些需求。我們認為，在宏觀調控*策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。牽制住這部分需求，仍然難以撼動房地產市場供不應求的局面。 購地成本不斷上升 近幾年，隨著全國土地供應逐年趨緊，土地資源的稀缺性越來越突出，地價也開始持續快速上升。截至06年末，全國平均土地購置成本已達到2000年的2.4倍，年均復合增長率高達15.5%。07年前9個月，全國重點區域長三角和珠三角地價漲幅同比上漲均接近20%。 今年以來，國內房價急速上漲，以上市公司為主的開發商更是加大了對土地的爭奪力度。公開拍賣的土地成交價往往達到起拍價的兩倍以上，各地“地王”不斷刷新，被拍地塊樓面價高于周圍商品房售價的情況亦時有發生。 我們預計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產泡沫的破裂。而高地價抬高了開發商建造商品住宅的成本，這部分自然也將轉移到售價中去，再次推高房價。 *策效果有待觀察 從本輪房地產宏觀調控*策的出發點來看，調控的主要目標有三。首先，控制房地產投資過熱的情況，促進房地產市場持續健康發展；第二，抑制房價過快上漲；最后，合理改善住房供應結構，大力推進廉租房制度建設，著力解決困難群眾的住房問題。 從近年來房地產投資與固定資產投資增長情況看，兩者在03年維持在30－40％的高位，并在04年2月達到歷史峰值。隨后在緊急出臺的宏觀*策調控下迅速回落，房地產開發投資增速在05年下半年跌到了25％以下，開始顯著落后于固定資產投資，到06年2月下探到19.4%的谷底。而后房地產投資增速開始逐步回升，進入07年更呈現出加速上升的態勢，增速輕松越過了25％的合理水平，并反超固定資產投資，再次顯示出偏熱的跡象。 從全國三大區域的房地產投資情況來看，中部地區的投資增速一直處于較高水平，近年來始終維持在25％以上；西部地區則從05年以后超越東部，緊跟中部的投資步伐；而經濟最為發達、投資占比最高的東部地區，投資增速從04年開始下降，06年在低位徘徊，07年有所反彈，但仍處在25％以內的合理水平。應該說，針對房地產投資過熱出臺的緊縮“地根”、“銀根”的手段，在2004至2006三年里，取得了較為明顯的效果。但是在今年房地產投資增速持續反彈，而商品房仍供不應求的情況下，是否還要繼續重點針對投資出臺宏觀調控*策，則有待觀察。 同時，房價快速上漲的格局尚未得到有效抑制。盡管針對房價漲幅過快的宏觀調控措施從04年開始就密集出臺，05、06年還專門發布了關于穩定房價的指導意見，*府企圖通過抑制投機和投資需求來平抑房價，然而在種種因素共同作用下商品住宅供不應求的市場矛盾并沒有得到有效化解，房屋銷售價格持續上升。根據統計局公布的全國房屋銷售價格指數，國內房價上漲速度在04年下半年至06年有所放緩，但是07年又開始加速上揚。國家發改委最新數據顯示，2007年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，創下22個月來的新高，漲幅比上月高0.7個百分點；環比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點。其中新建商品住房銷售價格同比上漲10%，也創出了近10個月的新高。 在嚴控土地出讓的*策背景下，全國土地交易價格指數一直維持在高位，特別是在今年以來，火暴的房地產市場和對土地資源越來越稀缺的共識，驅使開發商加大了對土地的爭奪，各地“地王”頻現，土地交易價格飛速上漲，速度遠遠超越了房價的漲幅，在二季度土地交易指數高達113.5，創下近五年的歷史新高。與此同時，房屋租賃價格并未隨著地價、房價而急速攀升，而是保持在同比2%左右的平穩增長。 最后，住房供應結構有所改善，但“70/90”*策落實任重道遠。*府在06年5月發布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，首次明確提出套型在90平方米以下的住宅比率要達到開發面積的70％。今年8月《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次強調把解決城市低收入家庭住房困難作為*府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的*策體系。這標志著加大保障性住房供給、逐步改善住房供應結構已成為目前房地產宏觀調控的重點。 根據市場實際情況看，今年1—9月，全國完成房地產開發投資16,814億元，同比增長30.3%。住宅完成投資12,050億元，增長32.8%。其中，經濟適用住房投資532億元，增長30.5%。從地區分布看，中部和西部經濟適用房投資增速明顯快于經濟發達的東部地區。盡管經濟適用房投資力度較去年有較大改善，但卻仍落后于商品住宅的投資增長，目前其占房地產投資比重僅3.2%，占住宅投資比重的4.4%，距離*府建設低保住房的標準還相去甚遠。

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