榮觀房產網為什么上海張江一村的房價那么便宜
從市場、經濟、需求方面講。
根據各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行**治因素、房地產的內在因素和環境因素。
經濟因素
相關配圖影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財*收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財*收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
社會因素
影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房價水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區域，由于其獨特的發展歷史，而始終成為房價水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房價上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。
行**治因素
行*因素主要是國家或地方*府在財*、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、*策和行*措施。*治因素主要指*局安定程度、國與國之間的*治、*事關系等。行*和*治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同，行*和*治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行*和*治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根*策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。
周邊環境因素
這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產的個別性，房價受自身因素(特別是一些與自然有關的因素)制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。其次，房地產的使用離不開其周圍的環境，因此房地產周邊環境的因素，也影響房地產的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。
求上海五角場地區住宅房產市場分析報告
一、房地產開發投資增幅和商品住房新開工面積下降 作為受國家宏觀調控*策影響最大的地區，上海市的房地產市場止住了前幾季度的迅速發展態勢，發展趨緩。
1-11 月，上海市共完成房地產開發投資1141 億元，同比增長11.3%，增幅比去年同期下降11.5個百分點；商品住房新開工面積為1979萬平方米，同比下降3.6%。
二、商品住房交易量逐步回升趨穩 上海市新建商品住房成交量8月起回升，8-11月，商品住房銷售面積分別為247 萬、339 萬、349 萬、382 萬平方米。
可見宏觀調控*策穩定了部分觀望者的信心，促使他們開始購房，刺激了市場的需求，促使商品住房的交易量上升。
1-11 月商品住房銷售面積2461 萬平方米，其中市場化商品住房銷售面積1608萬平方米。
按上海市房地產交易中心統計，今年1—11月，上海普通住房占成交總量的76%，預計全年比重可達75%，超過年初確定的65%以上的目標。
最新的11 月的中房指數顯示新建住宅價格已經回落到2005 年1月的水平，與去年同期相比下降了2%；與2005 年5月的最高水平相比，下降了10%。
這是該指數自1999年以來首次出現年終同比下降。
05 年前三季度，國家對二手房交易征稅的*策使二手房交易活躍程度降低，但是本季度以來，在*府有步驟有計劃的調控下，上海市房地產市場基本比較穩定，二手房交易逐漸恢復，成交面積11月開始回升，為121 萬平方米。
1-11 月累計成交面積1853 萬平方米，同比下降23.5%；成交金額同比增長1.2%。
三、價格指數下降幅度逐月減小 05 年四季度，在宏觀*策的影響下，上海市的房價小幅上漲，但漲幅逐月減小。
8-11月商品住房銷售價格指數月環比分別下降1.6%、1.3%、1.2%、0.8%,1-11月累計環比下降2.5%; 05 年11月，上海市的住房平均銷售價格為6655 元/平方米，比上年同期增長7.6%，增幅分別比一季度、上半年和前三季度回落9.8 個、5個、1.4個百分點。
四、短期炒作行為得到控制 房地產市場秩序更趨規范，短期炒作行為得到有效控制，外地人購房面積占總量的比例也由4月份的28%下降至11 月的14%左右。
五、豪宅售價租金均有微調，區域差別明顯 2005 年第四季度的上海豪宅市場基本上顯現出一個比較平穩的態勢，雖然租金與售價均有所下降，但是降幅較小，租金微降0.67%，售價微降1.5%。
由于市場觀望氣氛仍在延續，豪宅市場的平均售價也從2005 年第三季度的3132 美元/平方米，小幅下調約1.5%，目前市場均價為3084 美元/平方米。
隨著新年來臨，跨國公司外派人員租賃豪宅物業的需求開始減少，豪宅租賃市場進入傳統淡季。
四季度，豪宅物業的空置率較之2005年第三季度略有上調，小幅回升至11.4%；平均租金則從2005年第三季度的25.50美元/平方米/月下降至25.33 美元/平方米/月。
豪宅市場租賃價格的區域差別較大，其中尤其以盧灣區和靜安區表現突出。
由于這兩個區域為服務式公寓集中地，因此區域平均租金表現很高，分別達到37.82 美元/平方米/月和31.39 美元/平方米/月。
而徐匯區、長寧區及浦東新區陸家嘴板塊等地，租金水平明顯低于這兩個區，其中浦東新區陸家嘴板塊的市場平均租金只達到20.6美元/平方米/月。
在過去的2005整年中，高端住宅和豪華住宅的租金分別上漲了7%和3%。
由于價格下跌而租金上漲，此類投資的回報率會提高，為未來投資者提供機會。
預計到2006年，由于豪宅新增供應量將達到較高水平，因此空置率將會上升至15%。
雖然外資企業對于豪宅的租賃需求較為穩定，但由于未來市場的供應量較大，租金預計會向下調整，同時銷售市場也將延續2005 年下半年開始以來的盤整下調走勢。
六、租賃業巨頭看好高端物業 04 年第四季度，高端服務式公寓和豪華服務式公寓的價格有微量上升。
但是從整年來看，其價格還是有較大的增幅，其中最高端的服務式公寓的價格甚至上漲了近20%。
這吸引了一部分機構投資者看好本類型物業的投資。
摩根士丹利購買的錦麟天地逸蘭公寓于2005 年第四季度開始大規模的市場租賃推廣，并取得不錯成效。
服務式公寓市場預期看好，其入住率普遍在85%到90%之間。
威斯汀宣布將其服務式公寓部分轉回為酒店用途，因此降低了市場上服務式公寓的供應數量。
七、寫字樓市場競爭激烈，乙級寫字樓市場堪憂 作為商用物業，寫字樓的投資效能較之住宅更為突出。
目前上海寫字樓市場的投資回報率基本在6%-8%之間，高于住宅，因此在住宅市場萎靡的背景下，寫字樓成為投資客們新的投資領域。
2005年上海寫字樓的租金大幅上揚30%，各區空置率都保持在個位數。
然而相對于上海的甲級寫字樓，乙級寫字樓的狀況只能說是差強人意了。
乙級寫字樓市場無論從空置率、租金，還是投資前景上，都不容樂觀。
上海中原數據顯示：目前上海乙級寫字樓市場的平均租金水平為0.4 美元/平方米/天，空置率在20%左右。
從目前來看，上海市全年甲級寫字樓累積新增供應將近200 萬平方米，供求矛盾將會有所緩解，租金水平繼續穩步上升；乙級寫字樓市場相對比較穩定，供略大于求。
未來兩三年內，上海的寫字樓市場將會是一個穩步上升的過程。
強勁的購買需求，勢必刺激上海的寫字樓市場...
上海浦東包括哪些區
“浦東”因地處浦江之東而得名，作為地理范疇包括浦東新區、原南匯區、閔行區浦東部分、奉賢區東部，金山區一部浦東新區現轄13個街道、25個鎮及1個自然保護區：濰坊新村街道、陸家嘴街道、周家渡街道、塘橋街道、上鋼新村街道、南碼頭路街道、滬東新村街道、金楊新村街道、洋涇街道、浦興路街道、東明路街道、花木街道、申港街道、川沙新鎮、高橋鎮、北蔡鎮、合慶鎮、唐鎮、曹路鎮、金橋鎮、高行鎮、高東鎮、張江鎮、三林鎮、惠南鎮、康橋鎮、周浦鎮、航頭鎮、新場鎮、宣橋鎮、六灶鎮、祝橋鎮、大團鎮、老港鎮、書院鎮、萬祥鎮、泥城鎮、蘆潮港鎮和九段沙自然保護區。
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上海自由貿易試驗區對所有商品都免稅嗎
1.中國（上海）自由貿易試驗區英文怎么講？ 答：China(Shanghai) Pilot Free Trade Zone。
2.自貿區有隔離墻嗎？ 答：與現在的外高橋（33.43, 1.71, 5.39%）保稅區類似，除限制進入的區域外，自貿區不限制人員進出。
3.自貿區里能取到人民幣嗎？ 答：可以。
自貿區內本身就有一些金融機構，最新消息八家中資銀行入駐在即，將為區內企業提供更豐富的服務。
4.我想前往自貿區看看，怎么走最便捷？ 答：前往外高橋保稅區可以坐地鐵6號線，在外高橋保稅區北站下來，就可以直接進入自貿區。
如果要前往洋山保稅港區，可以驅車從S2，途徑東海大橋，進入洋山島內的東海大道。
前往上海浦東機場綜合保稅區可以乘坐地鐵2號線，在凌空路站下車，打車前往。
5.自貿區值得看看嗎？ 答：中國（上海）自由貿易試驗區是中國推進改革和提高開放型經濟水平的“試驗田”，是中國對外的一個窗口，既有新鮮感，也有啟發意義。
如果想對自貿區有一個直觀印象，就直接前往外高橋保稅區。
如果想看看自貿區內的商品展示，不妨前往富特西三路旁的外高橋國際酒類展示交易中心，富特西一路上外高橋汽車交易市場。
如果你想看看自貿區帶來的貿易繁忙景象，可以驅車從S2，途徑東海大橋，到洋山港參觀一下，站在觀海東路上的觀景臺上，洋山港一覽無余，看完港口，還可以參觀島內的觀音山、石龍洞，沿著石龍洞景區的道路可以一直走到大海邊。
6.自貿區內能“住店”、“打尖”嗎？ 答：外高橋保稅區內有酒店可以住宿，比如上海富豪會展公寓酒店，而附近也有喜來登、錦江之星、宜必思、如家等，各種檔次酒店可供選擇，與上海市區相比，這里酒店價格普遍比較實惠，平時工作日，五星酒店也就500元不到。
吃飯方面，外高橋選擇很多，比如蘇浙匯、梓婷等。
如果前往洋山港，可供選擇的酒店就不多了，記者在洋山港行*區附近找到的酒店是海員賓館，這家賓館沒有星級，每晚住宿價格260-280元。
吃飯方面，洋山港有很多餐廳可以選擇，比如大飯堂、洋山餐廳等，都是吃海鮮的好地方。
去機場保稅區，附近沒有住宿。
7.自貿區內有免稅店嗎，今后是不是可以去自貿區“掃貨”？ 答：沒有。
開免稅店不是自貿區關注的重點，亦不符合自貿區建設初衷。
目前自貿區內沒有考慮開設免稅商店，不會復制離島免稅模式。
8.聽說外高橋附近在建商場“森蘭商都”，未來這里有進口商品直銷中心嗎？ 答：森蘭商都位于外高橋保稅區外，目前沒有進口商品直銷業務，但可能有保稅商品的展示。
9.有便宜的名牌包包賣嗎？ 答：雖然自貿區不等于免稅港，但是，伴隨自貿區的發展，商品的銷售成本可能會逐步下降，如此商品售價存在緩慢下降的可能。
當然，在購物上，自貿區可能帶來的好處不僅限于此，未來自貿區有助于引入更多的進口商品，消費者將有更多選擇。
10.我喜歡的那種護膚品現在國內沒有賣，未來，我是否能在自貿區內買到這類商品？ 答：未來自貿區承擔的重要功能之一就是保稅商品的展示，在這里消費者可以看到品種豐富的進口商品，很多還沒有進入中國市場呢。
根據總體方案，自貿區將深化功能拓展，在嚴格執行貨物進出口稅收*策的前提下，允許在特定區域設立保稅展示交易平臺。
11.以后能在國內買到微軟[微博]Xbox、任天堂的Wii等游戲機嗎？ 答：可以。
按中國（上海）自由貿易試驗區總體方案，允許外資企業從事游戲游藝設備的生產和銷售，通過文化主管部門內容審查的游戲游藝設備可面向國內市場銷售。
12.我想買進口商品，自貿區能“海淘”嗎？ 答：自貿區未來可以直接“海淘”，商品通過物流直接送到消費者手中。
根據總體方案，自貿區內將加快培育跨境電子商務服務功能，試點建立與之相適應的海關監管、檢驗檢疫、退稅、跨境支付、物流等支撐系統。
13.在外高橋酒類展示交易中心，買葡萄酒便宜嗎？ 答：外高橋區域將打造國際酒類集散中心，未來有望成為亞洲新的酒類貿易地標。
外高橋酒類展示交易中心可以免費參觀，可以買葡萄酒，但需要幾十箱的購買量，相當于是批發價，葡萄酒的價格比沃爾瑪等超市便宜。
該酒類展示交易中心，主要針對酒類貿易商。
14.自貿區內可以隨意上境外網站嗎？ 答：自貿區內互聯網將依法管理，沒有特殊。
15.聽說自貿區對外資娛樂文化經紀機構開放，那是不是能看到更多外國明星了？ 答：是。
比如總體方案中，在文化服務領域，取消外資演出經紀機構的股比限制，允許設立外商獨資演出經紀機構，為上海市提供服務。
這意味著，更多的外資文化娛樂經紀機構有望帶來更多的精彩演出節目。
16.自貿區內能找到什么好玩的娛樂場所嗎？ 答：有。
按總體方案，允許設立外商獨資的娛樂場所，在試驗區內提供服務，這意味你將體會很多原汁原味的國外娛樂項目。
17.我可以在自貿區內買房嗎？ 答：中國（上海）自由貿易試驗區由*府統一規劃，功能為港口、倉儲、物流、金融等，但是自貿區內有辦公樓，投資者可以考慮購買辦公用房、商鋪。
18.如果住在附近，現在房價什么水平？ 答：與上海自貿區直接相關聯的是浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個板塊...
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