馬光遠說房價

1.馬光遠：為什么房價漲到天上還是得買房

但是，即便如此，很多中國人在盡可能的情況下，仍然會選擇買房，而不是租房。因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。

比如，北京的學區房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學的資格。相對于孩子的前途，房價是否太高已經不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁的情況下，房子當然不是簡單住的。

至于其他的原因，比如，房價上漲的預期，國人的習慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共*策層面的缺失已經是次要原因。也就是說，在公共服務的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權相對于租賃權，具有獨特的不可比擬的優勢。

住房公共*策給房屋所有權賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。特別是在房價上漲預期仍然很強烈的情況下，這更成了大家集體行動的邏輯。

2.經濟學家馬光遠：為什么房價上漲有規律

未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。

三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，隨著住房供給結構性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發展大勢的程度。

好處還是一定有的。日本和歐洲部分國家過去的教訓表明，人口拐點到來前后，經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。

從這個意義上說，二胎*策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結的人口紅利，有望因此重獲生機。

3.馬光遠說廊坊的房價最危險為什么

廊坊工業不景氣，一旦搬遷，房子就不值錢了。房價的影響因素很多，如下：

個別因素：房屋質量、樓層、朝向、地段、建筑類型、規劃質量、建造成本、物業水平

環境因素：噪音、污染、綠化、水環境、教育、交通、醫療、商業、金融等配套設施

經濟因素：經濟發展水平、收入水平、通貨膨脹、物價水平、供求緊張程度

*策因素：土地供應、房改*策、稅收、資金供應*策、城市發展規劃導向、

人口因素：城市化水平、人口遷移的程度、消費理念和動機社會文化等

4.馬光遠：房產稅能抑制房價嗎

未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，隨著住房供給結構性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。

面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發展大勢的程度。好處還是一定有的。日本和歐洲部分國家過去的教訓表明，人口拐點到來前后，經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。從這個意義上說，二胎*策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結的人口紅利，有望因此重獲生機。

5.馬光遠：房產稅究竟能不能降房價

在房產稅問題上，中國老百姓最天真的認識是，房產稅可以降房價。這是為什么一談及房地產長效機制時，很多人將房產稅列為長效機制的核心的重要原因。這樣的認識導致的結果是，一般情況下，老百姓對于加稅的行為一般都是反對的，但唯獨在房產稅問題上，支持征收房產稅的民眾比例之高，令人驚嘆。誰說中國老百姓沒有覺悟，這么無私地支持*府對自己最重要的財產征不菲的稅，這是一種什么精神？前段時間寧夏出臺了房產稅條例的執行細則，再次引發了房產稅加快立法的猜測。

究竟為什么要征收房產稅，先從中國房產稅出臺的前世今生說起。眾所周知，中國的房產稅，最早源于2003年的物業稅。2003年進行“物業稅”改革的時候，并非為了抑制房價，而是規范不動產領域的各種繁雜的稅費。眾所周知，中國房地產領域稅費多達60多種，包括房地產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅，繁雜程度在全球獨一無二，而夾雜在其中的各種收費更是舉不勝舉，飽受公眾的詬病。

基于此，為了完善國內房地產開發和交易環節稅費，2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”當時推動物業稅改革時，是通過物業稅整合其他稅費，而并非一個簡單的加稅方案。后來，物業稅的討論逐漸變成了房產稅，而到了十八屆三中時，則變成了房地產稅，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

民眾對房產稅之所以熱衷，根本原因在于把降房價的希望寄托在房產稅上。特別是，每一次房價暴漲的周期，總能聽到民間對房產稅加快立法的期待和呼吁，專家們也不時的站出來預測房產稅什么時候落地。對于房產稅能否降房價，過去我一直給大家潑冷水。從過去房地產的價格規律看，影響房價最大的因素是房地產*策，包括貨幣*策和土地*策，而不是稅費。為了抑制價格，房地產領域的稅費已經到了登峰造極的程度，一旦房地產*策變化，價格該暴漲，還得暴漲。區區1%、2%的房產稅不能抑制房價，這是基本常識。特別是，這點微不足道的房產稅，對于高凈值人士和炒房者，以及相對于房價上漲的收益，根本就是九牛一毛。

而且，如果考慮征收對象，無論是按照面積征收，還是按照套數征收，對房產稅真正有感受的只有一類人，那就是中產階層。因為低收入者有可能免稅，這在征收房產稅的國家基本是一個通例，而那些真正富有的階層而言，房產稅的支出對他們而言并不構成真正的負擔。最后，房產稅的真正承擔者將是擁有一套以上住房，生活相對優越的中產階層。對于中產階層而言，即使1%的稅率，每年的支出也在萬元以上，絕非一個可以忽略不計的數字。房產稅殺房價無力，但對付中產階層，卻可以成為剪羊毛的利器。

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