榮觀房產網中國房價永遠上漲
1.中國樓市為什么永遠漲
原因如下：
1、中國經濟增長是必然的，經濟增長了，房屋價格能下跌嗎？
2、房屋價格情況是這樣的。世界的城市化進程，就是一個居民由農村向縣城、縣城向中等城市，中等城市向特大城市流動的過程。而特大城市總是有限的，所以北京這些城市的房屋價格只能上漲。
3、大學畢業后，一般人都是留在大學所在地工作，很少有回家鄉種田的，而大學一般都坐落于大型、特大型城市，而中、小城市則很少，這就導致居民不斷向特大城市流動，北京這些擁有大批高校的特大城市，自然房屋價格自然也就被推的高了。
4、人口凈流出的都是中小城市和鄉村。這就是為什么縣城房屋價格不漲的原因。
5、我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。但是區域核心城市就那么幾個，我們所有人都去了，中國其他地區怎么發展，所以大城市只能上漲，其他中小城市，房屋價格不高的。
2.中國的房價為何一直居高不下
最近一年，一線城市房價節節下跌，如北京房價已經下跌了20%，由于一線限購限貸*策的溢出效應被投機資金哄抬的三四線房價也開始出現全面回落的跡象，那么就有一個很重要的問題需要考慮了，房價跌多少才算合理投資。
跌20%算多嗎？挺多的，但是和之前一波上漲了100%相比，就不多了，按照名義價格來衡量房產是否到了合理價格區間是非常困難的，我們需要用另外一套衡量標準。我們知道，房產擁有多種增值理由，如戶籍、學區等等，但是其核心評分還是依賴于租金，租售比相當于藍籌白馬的市盈率指標，雖不能衡量所有，但是確實是最重要指標之一。
那么房產的租售比達到什么樣的區間才合理呢，目前歐美的租售比是1比20，也就是年化投資回報率5%，而中國的租售比是1比70，也就是年化投資回報率1.5%，另外美聯儲基準貸款利率加息數次后才1.25%，而中國央行基準利率是4.35%，要是加息會更高。按理說美國利率那么低，投資回報率應該顯著低于中國，但是事實恰好相反。
那么這是不是意味著，中國房價存在巨大的泡沫？首先，中國房價肯定是存在泡沫的，但是說到巨大倒也談不上。因為房租這個東西，是市場經濟，是房東和租客博弈的結果，是房屋居住價值的真實體現。
但是在居住價值之上，還綁定了稅收、戶籍、學區等價值。首先談稅收，中國采用的是土地出讓金制度，等同一次性繳納70年的土地租金，而美國采用的是房產稅制度，平均每年繳納1.5%，合計起來也差不多是70年。
但是由于中國的租金是一次性繳納，所以直接體現在了房價里，房租并不體現，而美國的是多年分批繳納，所以房價里并不體現稅收，但是房租里體現出了房產稅，因為誰持有房子誰交稅。所以美國的實際收益率應該是5-1.5=3.5%，租售比差不多是1比30。
之后就要考慮到中國嚴苛的戶籍制度和學區制度了，美國戶籍屬于自由流動，房產并不綁定，學區有一點用，但是也并不嚴苛，因為只有公立學校才考慮學區，但是美國的有錢人一般都上私立貴族學校。
然后，要考慮房價的增值效應，中國房價永遠漲，至少過去20年是這樣，這種單邊上漲趨勢是會帶來溢價效應的，人們買入房產的時候，除了衡量他的實用價值之外，不管是投資還是投機，多多少少都會有靠房子賺點錢的想法，這也會提升房價。
所以中國的房價要通盤考慮這里面的價值，這個很難評估，這東西沒辦法用量化數據去評判，但是我們可以另一個辦法去解決這個問題，那就是看看過去的租售比，最低可以低到多少。中國房價最低迷的時候，是能夠以租還貸的，也就是說每個月的租金恰好可以抵消掉月供，不過那是很遙遠很遙遠的過去了，是房價騰飛之前，那個時候中國是不限購不限貸，首付2成，有時候甚至零首付，房子賣不掉。
所以這種好事就不用想了，除非中國房價進入下跌通道，否則估計你是等不到房價跌到這種價位了，但是如果真跌入了下跌通道，能以租養貸恐怕你也不會買，日本就是一個最典型的例子，日本進入失去的十年后，因為房價節節下跌，在一棟房子的房租達到17萬，月供僅為10萬的情況下，房價依然沒有見底。那么既然目前中國還在上漲通道，我們能見到的最低點是哪里呢，我覺得以2015年的房價做完參考指標比較合適。
為什么采用2015年作為參考點，因為自2011年開始，中國進行了長達5年左右的房價壓制，房租在增長，貨幣在超發，通脹在繼續，但是房價始終沒有動，甚至還略有下跌，終于消除了2011年巨大的房產泡沫，于是開始了新一輪的拉升。那么2015年房價騰飛前的房產投資回報率是多少呢，是2.5-3%左右，也就是租售比是1比40到1比35之間。
我認為，這就是在理想情況下，房子上綁定了種種中國特色附屬權利之后，在上漲趨勢中，我們能抄到的最低價。而中國目前一線的租售比，是1比70左右，部分泡沫極其嚴重的三四線，因為租金特別低廉所以租售比高達1比100以上。
所以，當租售比下跌到1比40左右，我覺得就可以出手了，這個位置買不了吃虧買不了上當。租售比的下跌有兩種途徑，第一種是房價下跌，我覺得很難，一線下跌20%已經很多了，基本不可能下跌30%以上，哪怕是自極限最高點開始計算，因為中國的首付就是3成，下跌30%非常容易出事，一旦引發連鎖崩盤，后果誰也負擔不起。
最近一段時間不少城市陸續試探性松綁*策送暖風估計也是這個意思，所以后面的房價，估計已經到了大橫盤區間的低點，后面繼續下跌概率不大，當然，要漲也不可能。第二種途徑就是提升租金，只要租金提升了，那么泡沫自然就去掉了，但是租金是純市場化的行為，要讓租金增長，必須國民的工資收入切切實實的提升，假設你在北京一個月一萬收入，拿出5000租房了不起了，基本等于活雷鋒給北京白打工，要讓你拿8000出來租房來降低北京的租售比，你屁股一拍我還不如回老家，不是不想留北京，是留不住啊，不能大學畢業了，每天累死累活，結果還要父母從老家補貼生活費。
所以租金的提升是需要時間的，我認為要達到1比40的租售比，需要耗時3~5年，還是中國經濟正常發展的情況，如果國民收入持續提升，工資都翻個倍，那么房價也就不。
3.中國房價會永遠上漲不跌嗎
漲跌沒有永遠的，要分析漲跌的因素，就知道什么時候漲什么時候跌。
房價跟很多因素有關，供需關系、投資渠道、信貸*策、房屋庫存量等等。
其中重點主要看供需關系。現在一二線城市普遍人多地少，中等收入家庭數量可以支撐當地房價，以北京為例，4環外二手房均價3萬一平米，一個中等收入家庭夫妻月收入1萬，月末剩余5千，房價和剩余財富比值為6比1，這個家庭買50平米房子需要存錢300個月，就是25年，現在銀行普遍支持20年到30年的貸款，這個家庭完全可以靠自己的力量買房。還有很多家庭受到夫妻父母的支持，有的家庭還有數量相當可觀的拆遷補償款，完全可以全款支付。另外一二線城市外來人口多，外來人口雖然大多為低收入人口，買不起房，但是他們不愿意離開，需要租房，對租房市場的租金投資回報率起到助推作用，間接支持當地房地產。
當前投資渠道狹窄。國內股市、期貨市場不完善，網絡金融被嚴格控制監管，實體經濟面臨產能過剩。這些因素都助推民間閑散和機構資本投入地產業。
信貸*策趨緊。短期內造成貸款買房人數下降，房價趨弱。但長期來看，同時造成開放商融資困難，新盤開發減少，未來房屋供應減少。但需求并未減少，以北京為例，幾千套保障房有幾十萬人申請，以這種需求量，很難真正降房價。
房屋庫存量。一二線城市庫存水平正常，天津最高，需要16個月消化當前庫存。一般12個月為正常數值。
以上只說了一二線城市，三線以下城市在房地產供需這個因素上來看非常不樂觀。首先三線以下城市經濟欠發達，人口聚集能力低，需求并不旺盛，而房屋供應量非常高，很多城市需要30個月以上才能消化當前庫存。因此，三線以下城市房價下跌在所難免，一二線城市在信貸趨緊的情況下房價平穩，未來還會繼續上漲，直到大部分城市的經濟水平能夠達到一二線城市的標準，能夠主動大量分流其產業、人口。
4.為何中國的房價永遠都居高不下
------原來它的銷售群體竟然是我們社會兩極分化中的富豪，再加上*府與銀行的推波助瀾；最后就是房地產老板的攻守同盟！文/汪華斌今天一個朋友問我，‘中國的房價能下降嗎’？我說現在的老百姓全部指望*府的保障房，所以中國大陸的商品房根本就不是面向老百姓的商品；再加上*府與銀行的推波助瀾，還有房地產老板的不差錢；這些都是商品房永遠居高不下的原因。
這次中秋外出時我就發現到處是商品房，也就是說從城市到農村印入眼簾的全部是商品房。而且還是到處新樓房方興未艾，好一派欣欣向榮的房地產熱潮。
以前我們的課本書上說到處是工廠，而現在連工廠都破產變成了商品房小區。在這樣的大好形勢下，中國公民應該平均擁有100平米的住房是完全沒有問題。
然而事與愿違，沒有住房的絕大多數人還在盼望*府的保障房；而這沒有剛性需求的住房竟然就不降價，反而價格上漲。為什么會出現這樣違背市場規律的反常現象呢？究竟是誰使中國的房價就不遵循市場規律呢？我們知道，市場化就是按照市場規律性運行的過程；什么是市場規律性，就是供求關系的結果。
從我們社會的商品房進程，就知道我們商品房的定位目標。首先我國對住房改革的目的就是使所有人到市場上去買住房，然而實際卻是住房價格與老百姓的收入不對應；所以中國的老百姓永遠望房興嘆。
如第一批的商品房的購買者是誰，全部是港澳臺的老板們；而第二批商品房的購買者是誰，是中國大陸的第一批暴發戶。到了第三批商品房，才開始有官員購買了。
最后是官員全面購買商品房后，才開始有年輕人貸款購買商品房了。在這樣的社會進程中，效益好的全民單位的老百姓才開始涉足商品房了；這就是我們社會的商品房。
在我們社會的商品房進程中，單位介入商品房的比比皆是；如有的單位名義上是集資房，實際就是便宜的商品房；有的表面上是小產權房，實際享受的卻是商品房的待遇。正是這些中國特色，結果住房改革的結果是老百姓成為真正沒有住房的人；因為單位不管你住房，而商品房又買不起；這就是中國的老百姓。
而在住房改革前，老百姓還可以接領導們的舊房；而住房改革后，連這個權力都沒有了；所以改革開放三十多年，從來沒有搬家的老百姓比比皆是；而這些人成為了住房改革的最大受害者。為什么中國的房價高，而且還不是一般的高；因為我們的房價竟然超過美國，而我們老百姓的收入又是美國老百姓的多少分之一呢。
正因為如此，所以才說中國的房價高的相當雷人。面對我國高房價的原因，我們社會是眾說紛紜；直到現在都沒有統一的看法。
正因為如此，所以我才敢百家爭鳴分析原因。首先我們社會的收入兩極分化，它的原因就是雙軌制造成的；如你只要占用或占用全民所有制資源，那么這資源產生的效益就歸你了；如果損失的話，則它就是全民買單。
正是這樣詬病的機制，才使得公務員和事業單位的人其收入水平是普通老百姓的幾倍；而當官的高達萬倍千倍的比比皆是。更為重要的是，我們社會收入水平越高的人卻是越不消費的人；因為他們的消費全部被公款包了。
這樣的結果是什么，是有錢的人結果錢越來越多；再加上他們的醫療、養老、教育等社會保障問題全部不需要出錢，結果只有花錢買商品房才是其花錢的唯一途徑。也正因為如此，我們社會有錢的人買商品房根本不是貸款，全部是現款一次性支付。
在這些人眼里，什么最貴就買什么；相比花上億元買古董，這商品房的價格還是便宜的；結果這些人成為商品房的消費對象，我們的商品房價格能下降嗎？其二是我們的*府主導了商品房的價格，使其總在高位上漲；因為*府多年都把房地產作為拉動經濟增長的火車頭。一方面*府從土地出讓金這里直接受益，另一方面是房地產對鋼鐵、基建等諸多行業有明顯的拉動作用；結果放電帶動GDP和稅收的快速增長。
這也是我們各級*府對房地產特別關照的原因，因為房地產使*府成為最大的受益者。其三是房地產的發展捆綁了中國銀行業，成為中國銀行業的效益源頭。
當中國制造成為世界的地攤貨時，我們的工業就不受銀行歡迎了；再加上中國農業的落后，所以銀行更不愿意投資農業。當房地產成為中國大陸的產業時，立馬得到了銀行的信貸支持；而銀行也從這里看到了自己的投資方向。
在這雙向合作中，房地產開發企業要依賴銀行信貸支持來拿地并進行開發；購房者同樣也要依賴房屋按揭貸款來解決手頭資金的不足。結果高房價的受益者是誰，銀行同樣也是受益者。
如果房地產泡沫破滅，最大的損失者是銀行業；銀行貸款就有收不回來的風險了。再加上我們的銀行也是*府的附屬單位，從保護銀行業的角度來說我們的*府也不希望房價下降。
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