中日友好會館房價

中國的房價會像日本一樣嗎？

已經跌了，如果不是*府為了保銀行，保匯率，早就開始暴跌了。沒有購買力依托的房價，是沒有未來的。日本只不過是順應了市場，做了該做的事情。中國民眾的收入，這十幾年間根本沒有增長，物價漲了幾十倍。不崩潰沒事兒，如果崩潰，就是山崩和海嘯的概念。

日本房價多少,日本房價多少知識

上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，今天中國的房地產發展正進入瘋狂時代，十多年房價只漲不跌的規律和*府對土地希缺的勿悠，讓越來越多的人更加確信房價保值不跌的神話，然后歷史總有著驚人的相似，回顧日本房地產的崩盤始末，或許對中國房地產的未來走勢有著一些啟示。

戰后50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。

上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。

日本的貿易和制造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無“招架之力”。

日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50%。

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。

彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。

日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。

伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。

日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰后一片廢墟上建立起來。

伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。

但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。

實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有后來5年時間中執行的一系列錯誤*策，泡沫破裂還是可以避免的。

1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。

在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。

由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。

日本主要的錯誤*策是：第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。

1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。

之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。

日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%,1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。

但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。

1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。

在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。

在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。

為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。

1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。

這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。

尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。

1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。

為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。

可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。

日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。

當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。

無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。

股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。

1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。

1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。

這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。

人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。

人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。

銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復...

中國的房價會像日本一樣嗎？

對比1991年日本房價泡沫破滅以后房地產的走勢,分析中國未來房價的...

日本當年房價為什么崩盤？總結下來，無外乎幾點：炒房投機獲利超過正常企業利潤，導致大量資源流向房地產領域，加速了泡沫的形成；濫發基礎貨幣（對內）與升值壓力（對外）；人口結構發生變化……中國自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危險還沒有到來時，就提前發現問題，將之在萌芽狀態就解決掉，以避免在未來某個時刻置身于危險之中。

中國樓市會不會崩盤呢？不妨對照一下日本。

從這幾年的情況來看，企業正常經營所獲利潤，別說能夠超過就是接近房地產的也寥寥無幾。

尤其次貸危機發生后，中國推出了4萬億的救市計劃，以此為基礎，地方*府推出了18萬億的救市計劃，即使剔除重疊的，規模之龐大也足以令世界觸目驚心。

為了籌集資金，許多地方*府強化了稅費征收功能，企業負擔加重，原本微薄的利潤變得更加微薄。

于是，有的老板關掉企業，把錢投入到了房地產領域。

這也正是次貸危機之下，全世界房價下跌，唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。

由于大量資源流向房地產領域，加速了中國房價的上漲，這種上漲形成的示范效應又吸引更多的資金涌向房地產，資金的持續流入為中國房地產戴上了一個華美的光環，而在這種光環之下，則是一個令人憂慮的前景：如果制造業的基礎松動，過于倚重房地產的中國，如何應對未來房地產波動甚至崩盤的隱憂？廣場協議簽訂后，日本*府為了刺激經濟發展，貨幣供應量每年超過10%。

信貸投放也持續放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規模在當年國民生產總值中的占比高達90%，貸款大部分流入房地產領域。

中國在出臺經濟刺激計劃以后，信貸投放加快，僅2009年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。

我們無法知道到底有多少資金流向了房地產領域，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空，“地王”在全國各地一個接一個出現。

今年國內主要大城市前三季度土地出讓金已經超過2007年全年，上海在今年前9個月賣地收入達652億元，名列全國第一，北京緊隨其后，達571億元。

而2001年至2003年間，中國地方*府的土地出讓金收入總額也才9100億元。

再看一下人口因素。

日本二戰后的人口出生率一度達到33‰，這批嬰兒長大成家后形成對住房的強大需求，推動著房價的上漲。

但隨后，隨著經濟發展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。

其實，中國的人口結構也在快速發生變化，只是這種變化被無情忽略了。

我們不妨看一下媒體報道的具體數據：根據北京市教委發布的統計數據，2000年是小學畢業生人數的高峰年，小升初人數為18萬人，到2001年減為17萬人，2002年減為15萬人，2003年是近年來小學畢業生減幅最大的一年，減為12萬人，2004年減至10萬人。

2005年減至8萬多人……如果把這組數據畫成曲線圖，人們很容易發現未來人口變化的趨勢是何等之明顯，何等之快速。

當人口結構在十多年后呈現巨變，中國支撐高房價的基礎在哪里？我此前說過，當人們的預期發生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮？而且，由于快速擴張，中國大城市的承受能力已經到達極限。

比如，人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米，而上海的人均水資源僅150立方米，北京僅300立方米。

當城市遭遇最致命的發展瓶頸，房價還能獨立前行嗎？畢竟，我們不是生活在童話中。

房價連年上漲，遠遠超出了民眾的實際購買力，嚴重惡化了民生，使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。

更重要的是，房地產已經成為消耗公眾財富的無底洞。

既得利益集團拼命渲染房地產發展帶來的好處，而對日積月累的隱患只字不提。

日本在房地產崩盤后，依靠技術和民富兩大基礎，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅持下來，中國房價如果真的崩盤，我們能撐多久？別忘了，中國缺少日本當年的兩大支柱，民窮與技術落后的現實，注定中國承受房地產崩盤的能力是十分脆弱的。

這些問題，真的應該冷靜思考、認真對待了

中國房地產與日本房地產的區別

對于大多數想要來日本買房的中國買家來說，日本并不是一個十分熟悉的國度，而要在這里完成買房投資這樣一件極其重要的事情，自然要事先做好萬全的準備。

那么，日本的房產*策都有哪些？日本房產與中國房產到底又有哪些區別和相似之處呢？★日本土地及房產*策★日本房地產與中國房地產最大的區別在于日本的土地實行私有制，即一旦購置日本的土地和房產，將享有永久擁有土地及建筑物的所有權。

而在中國購買的僅僅是使用權。

中國法律中不存在土地私有，而在日本，法律是承認土地所有者的權利的。

所以，在中國，土地使用權的有效期，一般居住用公寓為70年以下，商業用為40年以下。

此外，關于建筑物用途，在中國必須取得國家*府的相應許可才可以進行相應建筑物的建造，用途單一。

而日本關于這項內容的規定較為寬松，基本上都不會硬性規定為單一的用途。

也就是說現在沒有進行建設的土地，將來可以改建為辦公樓或者其他商業設施。

在日本，土地和建筑物是分別估價的。

建筑物在日本是有很大的折舊率的，也就是說隨著建筑物建造時間越長，建筑物的留存價值就越低。

所以，日本不動產的很大價值是在土地上。

而近年來，日本房價的上漲，也主要是指日本土地價格的上漲。

日本買房子沒有公攤面積，也不提建筑面積，所出售的僅僅是房屋內使用面積，陽臺面積都不算在銷售面積內。

并且在日本購房和中國相比，XX學區和XX商圈的概念對于房價影響更小。

在日本影響房價的地段因素更多的是，房子離地鐵站的距離。

...

哪個大神說的房價要下跌的

牛刀5大神預言揭樓市內幕，20城市房價將暴跌3倍！一線城市大勢已定，絕對不是什么降價30%的問題，趨勢上看，這是樓市供求關系逆轉的問題。

市場正在強勢修補被投機炒作嚴重扭曲的價值形態，力促房價回歸到應有的價位。

小編整理出牛刀5大神預言揭樓市內幕，20城市房價將暴跌3倍！牛刀預言一：黃金怎么跌就知道中國房價是怎么跌據悉，全球資產泡沫開始破滅。

這一輪泡沫破滅的市場特征是：陰跌。

這是一種很可怕的市場現象，與全球歷次經濟危機均不同。

1929年全球經濟危機表現在股市，一夜之間，投資人變成窮光蛋，市場表現是股指一夜大跌；后來的經濟危機，大多是房價泡沫破滅，日本是房價斷崖式狂跌。

房價狂跌的好處是，投資人會抄底搶反彈，而陰跌才是致命的，投資人永遠出不來。

目前黃金的走勢是，從1920美元以來，除第1次美元攻擊黃金是狂跌外，現在一路波段式下跌，已經跌至1544美元。

黃金和不動產一樣的德性，當你想出手時，已經永遠出不了。

中國房價泡沫破滅，恰恰屬于后者，以后的走勢是一路陰跌。

全球四大泡沫資產是，黃金、歐債、中國房價和美債。

這四大泡沫資產，看上去互不相干，本質上是一脈相承，因為這四大泡沫衍生的源頭，都是貨幣。

中國房價泡沫起源于貨幣濫發，破滅于貨幣回收。

世界上沒有一個國家房價泡沫破滅的如此優雅，投資人很多300萬的房產，一夜間100多萬就不見了，也就鬧鬧算了。

這個表明，人民幣已經成為廢紙，長期下去所有人都會將人民幣變成資產，而不愿去將紙幣進行流通，那將對人民幣是一場災難。

所以，央行正在拼命回收貨幣，房價泡沫正在破滅。

牛刀預言二：五一樓市宣告房價大跌趨勢明朗房價下降了不怕，房地產老板都是高官之后，地方*府都要靠土地賣錢，核心*府現在盡管只談綠色GDP但總要GDP，所以，房價降30%以后，將會迎來又一輪暴漲。

不錯，這就是中國樓市投機炒家的典型心態。

可是，可能嗎？在上海，所有參加房展的開發商都在自嘲：今年是一個最不低碳的房展。

之所以最不低碳，無疑是指成本很高而收益很小，因為今年開發商都有了一個時髦的名詞叫低碳，所以才把本次房展叫低碳房展。

展會結束后，新聞媒體也沒有像往年那樣大張旗鼓的報道，什么“參觀人流突破10萬”、什么“銷售金額12億”之聲不絕于耳，今年只有一個字：慘！一線城市大勢已定，絕對不是什么降價30%的問題，趨勢上看，首先是樓市供求關系逆轉的問題。

市場正在強勢修補被投機炒作嚴重扭曲的價值形態，力促房價回歸到應有的價位。

所以，去看樓的人還是有，但是，買樓的不多。

而且，房價不降到合理的價位，真正出手的也沒有，市場買賣雙方首先是膠著，然后是轉換，再是走向買方市場，房價開始大幅下挫。

這個過程，一般為一到三個月。

其次，賣方市場開始打破觀望。

這個觀望的心態是被央行冷不丁提高存款準備金率打破的，這是無聲的招呼，由央行向市場發出信號：別撐了，快降價吧，撐也撐不住的。

為什么撐不住呢？因為原先的購買主要是流動的貨幣造成的，現在央行要一點一點回收了，這種回收對開發商和炒房客來講，宛如鈍刀子割肉，開發商自己說是溫水煮青蛙，其實是鈍刀子割肉，開始不覺痛，見血就痛了。

第三，房價在暴漲的時候是脫韁的野馬，令人難以馴服；房價在下跌的時候是奔騰的瀑布，一瀉千里，蔚為壯觀。

這種趨勢是擋不住的。

這個不是慣性，而是勢態，認準這種勢態是非常重要的，他將避免很多人的財富被洪水沖走，于是，匯聚成巨大的力量。

用行話來說，叫做炒家拋盤將噴涌而出。

后面還有巨大的推力，那就是加息、物業稅、保障型住宅供應量的增大。

所以，千萬不要小看五一期間銷售量的少有，這是中國房價拐來拐去的又一個拐點，這一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一橫要持續很長時間。

三年、五年、八年、十年，很難說，我認為是十年。

牛刀預言三：樓市泡沫破滅萬達王健林第1個倒下很多員認為，本次中國將淘汰很多中小開發商，相反，那些大的開發商將會從中漁利。

他們這種觀點是完全錯誤的，船小好調頭，而泰坦尼克號一旦撞上冰山就無法救治。

中國這次倒下的一定是大的開發商。

泡沫越大，危機爆發后后果就越嚴重。

瘋狂吧，哥們，房價萬年漲，中國萬萬歲，一年翻一倍，還要大漲20年。

這大約是王健林們較好心里安慰。

就是死到臨頭了，還會講中國房價正在走進20年白銀時代（價格動態戶型圖論壇）。

今年開年局勢僅僅只是不好，王健林出面說：中國房地產至少還要上漲15年。

我又笑啦，說明這位所謂的中國首富，已經慌亂，失去分寸。

有網友分析說：王健林就是通過房地產升值成為中國首富的，如果房地產價格下跌35%，那么王健林不僅財富縮水35%，告別首富，而且資金鏈也會繃得緊緊的，不排除發生資金鏈斷裂的可能。

或者有可能發生用不起融資成本的可能。

第1，王健林大量豪華五顆星等級酒店面臨反腐的當頭棒喝，業績對折，如果房價下跌35%，那么王健林持有的就是一堆爛資產了。

第2，王健林收購美國第2大院線后，并沒有全部支付，而且逐步支付。

一堆樓市下跌35%、融資成本...

現在的中國相當于日本美國的什么時期？

我對日本蠻了解的，就說下日本把，中國目前相當于30多年前（保守地說）日本，那時日本也是GDP達到世界第二，和目前中國一樣，（但是現在中國人均GDP卻只有日本1/10都不到）處于資本積累的時代，為什么國內現在民生很差啊，因為中國被人欺負了N年，什么都沒有，不像歐洲100年前掠奪了多少黃金，現在子孫坐吃山空，懶得要死卻享受極為優厚的福利待遇。

中國呢要發展必須有原始資本積累，怎么辦？只好壓榨本國民眾積累初步的資本。

這就是為什么國內工資低物價高原因。

日本呢，則被二戰該炸得都炸了。

所以中日都一樣，發展都是靠著國民的血淚積累了最初的國力，那時日本制造也相當于今天的中國制造（日本人當時工作以拼命三郎著稱，真是不要命了。

）然后日本進入80年代輝煌的時代，大幅提高日本制造的附加值和品牌影響力，大力投資民生工程，如教育，科技，醫藥，所以現在日本國民受的教育很高啊，500多所大學比中國還多，質量我也不用說了大家都知道。

以科技，教育立國，那時小日本NB哄哄的，狂妄了，資本積累了差不多，開始叫囂要買下美國，（那時美國稱日本經濟是個怪物），但是隱患出現了。

房地產泡沫！！當時日本房價炒到人均收入的1/3還多，（想象今天中國房價是國人收入的30-50倍，樓主應該有點害怕了吧，這泡沫這大！！）于是美國佬利用這點用廣場協議把小日本泡沫搗破了于是小日本杯具了，從此一蹶不振~~進入失業率劇增的10年迷茫（注意他還是世界GDP第二，失業率為美國的一半多一點），從此日本人開始反思到底怎么樣才能算幸福？于是*府把錢花在消除貧富差距，醫療保險，教育上，也就是你現在看到一個高度發達，社會貧富均勻的日本所以我只想說，中國現在千萬別走日本的老路！！因為步伐道路都太相似了，只不過我國更嚴重==！