今年廣西南寧的房價走勢

南寧今年房價走勢

1.2020年的房價、是降低還是升調、（要準確的）、

其實，我很不情愿參與到對房價的討論當中。因為報紙、電視、網絡……所有的媒體都在利用大量的篇幅和版面進行各式各樣的總結和預測，從*府官員，開發商，房產、金融專家到平民百姓，大家都在討論同一個問題——房地產是不是已到了“拐點”？房價會不會還降？而我卑微的聲音也將很快淹沒在這個話題的最底層。

與以前激烈的對駁相比，當前各路專家已經趨同于王石的“拐點論”。而全國諸多一二線城市每況愈下的銷售量和濃重的觀望氣氛，成了這一觀點最有力的佐證。

做為一個“圈內人”，我雖然每天都會關注有關地產方面的新聞，但更多的時候我對各種各樣的“定論”和“預測”一向都不太感冒。媒體和“專家”其實都有利益搏弈交融在里面，注定了他們之中的很多人的很多言行，不可能不滲合著一些不客觀的東西。媒體希望樓市能一如既往地繁榮下去，因為這樣，他們能從開發商的口袋套更多的廣告費，所以他們的聲音免不了在遵從“客觀事實”的基礎上，積極尋找印證樓市繼續看漲的“素材”；“專家”可能本身就有直接的經濟利益在里面，而有的可能是為了吸引眼球和知名度故意弄出一些驚人言論；當然，也不排除有一些為了還清事實的人，以他對*策和市場的了解，比較客觀地道出了樓市的現狀和可能的走勢。

我不是專家，也不期望這篇文章能被他人當成買不買房的依據。我只是想以自己從事地產工作幾年的感知，就南寧的房價對信任我的人做一個希望是理性的判斷。

房價是的漲跌很大程度上取決于國家*策、市場需求和購房者的購買力。

從國家*策層面看。如果說06—07年是*策年的話，那么08年就是*策的執行年，國家宏觀調控和銀行收緊銀根已是不爭的事實。開發商面臨著前所未有的資金壓力，此外，全國性的房價下調，使得市場觀望氣氛濃郁，在這種情況下，降價促進銷售，快速回籠資金是開發商不得不考慮的問題。實際上，南寧的房價在近兩個月已經開始跟著全國的大勢在下跌，這個從各個樓盤大打折扣就可以略見一般。

從市場需求上看。這層面要從自住和投資兩種購房目的進行分析。這幾年來，周邊市縣的*府官員、私營業主到南寧購房和外來投資客是帶動南寧房價上升的最主要原因。周邊市縣購房者在南寧購房本來就是可有可無的，在經過06、07年哄搶式的置業后，在如今低迷的市場環境下，購房沖動會被遏止，而專業的投資客更不輕易在現在的形勢下還出手。所以本人以為，今年和明年的上半年，并不是購房的好時機。

從購房者的購買力來看。在購買力方面，我比較認同以“房價收入比”來進行分析。所謂“房價收入比”是指一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。1996年，聯合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。發達國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內。比如美國，其“房價收入比”平均為2.8倍。我國有關部門在經過綜合評估后把“房價收入比”定為4倍。南寧市方面，本人沒能從官方和媒體方面得到準確的數據，所以自己結合官方公布的相關數據（2007年南寧城鎮家庭人均可支配收入為12597元，“十五”期末南寧市城鎮家庭戶規模為2.9人，2007年南寧人均住房面積25.25平方米，2008年1-2月南寧商品房平均價格4042元/平方米）進行了測算，得出南寧的房價收入比為8.1倍。這個數據雖比不上上海、深圳、廣州等地，但比國家評定的合理比值卻整整高出了2倍。要一個不吃不喝8年才買到一套房子的家庭來說，相信在購房時都會顯得很謹慎。

2.南寧房價為什么漲的這么快

南寧算三四線城市吧，三、四線城市由于去庫存，也不限購，很多資金在一線城市已經買不起房子了，沒辦法只能返鄉置業。

而三四線房價基本也在3-4000左右做民工收入隨便也有個3-4千八吧。從收入和房價比來看，三四線城市一兩個月工資買一個平方綽綽有余，所以說房價現在還算便宜。

而且三四線城市的便利性很差，城市化質量不高，高質量的市區住房稀缺。至少我們老家一些有實力的農村家庭為了孩子上學基本都要在城里買房，有點地方甚至如果沒城里的房子連對象都找不到。

農村和和城里都里有套房基本是三四線城市的標配了。由于史上最嚴限購、限貸、限售、貸款加息調控*策，一二線城市房價趨于穩定，主要一線城市是盤子太大，隨便個房子都是好幾百萬，4年前沒入場的幾乎也沒機會入場了，現在在一線城市買房要么是有能力的剛需，要么是土豪不差錢。

另外考慮到長期持有房產的這些成本（交易稅費、持有成本、賣出成本，房產稅以及差價的個人所得稅20%，個稅目前基本不收，但長期來說肯定加強征收），而且大部分城市當前租金回報率僅2.0%（低租售比意味著高持有成本，肯定要通過上漲來彌補這個虧損），成本高了房價怎么可能白菜價。另外房產稅、限貸、加息等都導致房產持有成本上升，而且房產稅不過是增稅的借口罷了。

如果你確實需要房子、有購房資格、有能力付首付、負擔得起貸款，不管在一線還是三四線，毫無疑問漲跌都得趕緊買房，乘現在因為調控房價穩定的機會趕緊下手。我預計一旦寬松，房價肯定會報復性上漲。

*府從來沒說過要降房價，只是要求維穩（這才是重點！！！），調控的目的也是為了控制房價過快上漲。

南寧今年房價走勢